나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53448 [6] 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제지층 제비01호 외 11개호로서,
(사용승인일 : 2014.01.16)
외 벽 : 아크릴 및 복합판넬, 석물 붙임 등,
내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등,
창 호 : 샤시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1-가) : 창고시설(기타창고시설)로 이용중입니다.
기호(2-나)-(5-마),(8-아),(9-자) : 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(6-바),(7-사),(10-차) : 업무시설(사무소)로 이용중입니다.
기호(11-카),(12-타) : 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 상업 및 업무용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m-70m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(4-라),(5-마), (8-아),(9-자)는 각각 기준시점 현재 구분벽체없이 이용되고 있으며, 건축물현황도면상 각 구분건물의 위치, 면적 등을 특정가능하고, 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되며, 각 호 별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 형태, 규모 등으로 보았을 때 개별 호의 단독 효용가치가 있을 것으로 판단되오니 경매진행 및 입찰시 필히 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

벽체를 만들어 2개의 호실로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2024타경53448 (6)

* 소재지: 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 3층 301호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 721,000,000원

* 토지면적: 143.29㎡ (약 43.34평)

* 건물면적: 330.72㎡ (약 100.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 사용승인일: 2014년 1월 16일

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 목포시 옥암동에 위치하며, "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변으로는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하여 일반적인 주거 및 상업 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 본건 건물은 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 목포시 옥암동 일대는 상권이 형성되어 있으며, 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않아 통상적인 도시 환경으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2014년 9월 17일 접수된 동부생명보험주식회사의 근저당권(채권금액 204,000,000원)입니다.

* 이와 동일하거나 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 채권자인 중소기업은행에 의한 임의경매로 진행 중입니다.

* 집합건물 등기부상 전체 채권 총액은 6,372,000,000원입니다. (이는 공동담보물건 전체의 채권 총액일 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 동부생명보험주식회사

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 649,000원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석 결과, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

* 본건은 전라남도 목포시 옥암동의 상업지역에 위치한 근린상가 건물입니다.

* 주변에 아파트단지와 주택가가 형성되어 있어 배후 주거 수요를 기반으로 한 업종 입점에 유리합니다.

* 또한, "광주지방법원 목포지원" 인근에 위치하여 법원 관련 종사자나 민원인을 대상으로 하는 업종에도 잠재력이 있습니다.

* 건축물대장 상 본건의 주 용도는 제1종근린생활시설이며, 현재는 창고시설, 근린생활시설, 업무시설(사무소, 오피스텔) 등으로 복합 이용 중입니다.

* 본건이 속한 세명프라자는 5층 건물로, 다양한 업종의 상가 및 사무실이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 버스정류장이 있어 시내 접근성이 좋습니다.

* 상세한 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 정보는 추가 조사가 필요하나, 일반적인 근린상가 지역의 생활 편의성은 갖춘 것으로 보입니다.

* "광주지방법원 목포지원"이 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특이사항으로 공동담보 및 중복사건으로 진행되고 있습니다. 이는 매각 과정에서 변동성이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 주의사항으로, 본건은 벽체를 만들어 2개의 호실로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 건축물대장상 내용이 상이할 수 있으며, 명도시 인테리어 철거 등 추가적인 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 감정평가서 요약에 따르면, 일부 구분건물(기호(4-라),(5-마), (8-아),(9-자))은 기준시점 현재 구분벽체 없이 이용되고 있으며, 경계벽 복원이 용이하다고 판단되나, 입찰 전 현황 재확인이 필수적입니다.

* 임차인으로 동부생명보험주식회사가 있으나 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 보증금 및 차임의 확정일자, 배당신고일자 등이 미상이므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 목포시 옥암동의 상업지역에 위치한 근린상가 건물로, 준수한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 법원 인근이라는 지리적 이점과 배후 주거지 수요를 동시에 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 다만, 공동담보/중복사건 진행, 내부 벽체 이용으로 인한 현황 불일치 가능성 등 일부 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 법원 지원 인근이라는 특수성으로 인한 잠재적 수요층 확보 가능성.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 건물 가치 활용 용이.

* 일반상업지역 내 위치로 향후 지역 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 721,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 법원 감정가를 기준으로 하되, 본건의 특수성(공동담보, 중복사건, 내부 이용 현황 등)과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 보고서에서는 별도의 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 권리 분석상 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여 감정가 이하에서 전략적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.