나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53448 [12] 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 5층 503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제지층 제비01호 외 11개호로서,
(사용승인일 : 2014.01.16)
외 벽 : 아크릴 및 복합판넬, 석물 붙임 등,
내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등,
창 호 : 샤시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1-가) : 창고시설(기타창고시설)로 이용중입니다.
기호(2-나)-(5-마),(8-아),(9-자) : 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(6-바),(7-사),(10-차) : 업무시설(사무소)로 이용중입니다.
기호(11-카),(12-타) : 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 상업 및 업무용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m-70m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(4-라),(5-마), (8-아),(9-자)는 각각 기준시점 현재 구분벽체없이 이용되고 있으며, 건축물현황도면상 각 구분건물의 위치, 면적 등을 특정가능하고, 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되며, 각 호 별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 형태, 규모 등으로 보았을 때 개별 호의 단독 효용가치가 있을 것으로 판단되오니 경매진행 및 입찰시 필히 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 목포지원 2024타경53448 (12)

* 물건종별: 오피스텔

* 소재지: 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 5층 503호

* 감정가: 142,000,000원

* 토지면적: 28.30㎡ (약 8.56평)

* 건물면적: 65.32㎡ (약 19.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 사용승인일: 2014년 01월 16일

1.2. 특이사항

* 공동담보, 중복사건으로 경매가 진행되고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본 건은 전라남도 목포시 옥암동에 위치하며, "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남측으로는 왕복 2차선, 북측으로는 왕복 8차선의 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

* 해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 광로2류(폭 50m-70m), 가축사육제한구역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 본 건의 말소기준권리는 2016년 04월 08일자 신한은행 근저당(2,808,000,000원)입니다.

* 경매개시결정 등기(2024타경53448)는 2024년 06월 05일에 접수되었습니다.

* 본 매각으로 인해 등기부상의 모든 을구 권리(근저당)는 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 6,168,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사스타에프에스

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2016년 12월 21일

* 대항력: 없음

* 인수해야 할 임차보증금: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 및 이용상태

* 본 건물은 철근콘크리트 구조로 2014년 01월 16일에 사용승인되었습니다.

* 해당 호실(503호)은 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상권

* 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지가 혼재하여 기본적인 상업 및 주거 기능을 갖춘 지역입니다.

* 광주지방법원 목포지원과 인접하여 관련 업무시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 편의시설 및 생활 인프라

* 인근 버스정류장과 잘 갖춰진 도로망을 통해 시내 접근성이 양호합니다.

* 주변 근린생활시설 및 주거단지를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황상 인수 부담은 없으나, 실제 점유 및 사용 현황은 현장 확인이 필요합니다.

* 공동담보 및 중복사건으로 인한 복잡성이 있을 수 있으나, 등기부상 말소 예정인 권리가 다수입니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 택지개발지구 등이 포함되어 있어 향후 개발 또는 건축 시 관련 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.

* 목포시 대양동 일원에 생활폐기물 및 의료폐기물 소각시설 추진 관련 논란이 있으며, 환경 관련 시설 설치에 대한 주민 반대 사례가 보도된 바 있습니다. 해당 물건지와의 직접적인 인접성 또는 영향은 추가적인 현장 조사 및 지도 확인이 필요하나, 지역 내 환경 이슈에 대한 인지는 필요합니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 목포시 옥암동의 일반상업지역에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통망과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰 후 인수하는 부담은 없습니다.

* 오피스텔로서의 용도 외에도 주변 법원 등의 접근성을 고려할 때 업무용으로도 활용 가능성이 있습니다.

* 다만, 목포 지역의 전반적인 부동산 시장 상황과 오피스텔 공급 및 수요 추이를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 잘 갖춰진 입지 조건과 편리한 교통망을 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하여 경매 초보자도 접근하기 용이합니다.

* 지역 내 개발 계획 및 상권 활성화 추이에 따라 향후 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

* 본 물건의 감정가는 142,000,000원입니다.

* 현재 동일 지역 내 유사 면적(65.32㎡, 약 19.76평)의 오피스텔 및 아파트 시세를 조사한 결과, 2023년 6월 기준 옥암동 지역의 아파트 매매가는 84㎡(약 25평)가 2억 2,500만 원에서 2억 5,500만 원 사이로 조사되었습니다. 유사 단지인 '목포옥암골드클래스'(35평)의 경우 2.8억 원 수준의 매매가를 보입니다. 오피스텔의 경우, 2002년 준공된 '신도시오피스텔'(19평)의 매매가가 2,700만 원 수준으로 조사되었으나, 이는 준공 연도가 많이 경과한 경우로 보입니다. 비교적 신축인 2014년 사용승인된 본 물건은 이보다 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 전반적인 목포시 옥암동 지역의 최근 부동산 시세 동향을 고려할 때, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 오피스텔은 대략 1억 3천만 원에서 1억 6천만 원 사이의 시세 범위를 가질 것으로 추정됩니다.

* 인수해야 할 임차보증금이 0원이므로, 감정가 및 현재 시장 시세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 예상 입찰가는 현재 시세와 감정가, 그리고 경매 물건의 특성을 감안하여 145,000,000원에서 155,000,000원 사이로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 현장 조사 결과, 해당 경매 기일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.