나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53448 [11] 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 5층 502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제지층 제비01호 외 11개호로서,
(사용승인일 : 2014.01.16)
외 벽 : 아크릴 및 복합판넬, 석물 붙임 등,
내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등,
창 호 : 샤시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1-가) : 창고시설(기타창고시설)로 이용중입니다.
기호(2-나)-(5-마),(8-아),(9-자) : 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(6-바),(7-사),(10-차) : 업무시설(사무소)로 이용중입니다.
기호(11-카),(12-타) : 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 상업 및 업무용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m-70m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(4-라),(5-마), (8-아),(9-자)는 각각 기준시점 현재 구분벽체없이 이용되고 있으며, 건축물현황도면상 각 구분건물의 위치, 면적 등을 특정가능하고, 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되며, 각 호 별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 형태, 규모 등으로 보았을 때 개별 호의 단독 효용가치가 있을 것으로 판단되오니 경매진행 및 입찰시 필히 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 목포지원 2024타경53448 (11) 사건으로, 전라남도 목포시 옥암동 1235-1번지 세명프라자 5층 502호에 위치하고 있습니다.

해당 물건은 오피스텔 용도로 이용 중이며, 감정가는 136,000,000원입니다.

토지 면적은 27.10㎡ (약 8.17평)이며, 건물 면적은 62.56㎡ (약 18.93평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 중소기업은행(을9, 을2)으로 추정됩니다.

건축물물리적정보에 따르면, 건물은 철근콘크리트구조로 2014년 1월 16일에 사용 승인되었습니다.

주요 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 목포지원 2024타경53448 (11)

* 소재지: 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 5층 502호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 136,000,000원

* 토지면적: 27.10㎡ (8.17평)

* 건물면적: 62.56㎡ (18.93평)

* 건물총면적 (연면적): 3558.62㎡ (1076.52평)

* 건축연도: 2014년 1월 16일

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 목포시 옥암동에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

광주지방법원 목포지원 남측 인근에 자리하고 있으며, 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

남측으로는 왕복 2차선, 북측으로는 왕복 8차선의 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 광로2류에 접하고 있습니다. 또한, 택지개발지구에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2016년 4월 8일 접수된 신한은행의 근저당권(을5, 2,808,000,000원)입니다.

경매 진행으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 6,168,000,000원으로 매우 높습니다.

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 엄 : 보증금 0원, 차임 200,000원, 대항력 없음.

* 유한회사명진테크: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사파란테크: 보증금 0원, 차임 100,000원, 대항력 없음.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, 지상권 개요는 확인이 필요할 수 있습니다.

특이사항으로는 공동담보 및 중복사건으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 옥암동은 목포시의 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 세명프라자 건물 내에는 근린생활시설, 업무시설, 창고시설 등 다양한 용도의 구분 소유자들이 존재합니다.

해당 호실(502호)은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 이는 주변 상권과의 연계성을 고려할 때 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

인근에 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하고 있어 배후 수요가 일부 존재합니다.

다만, 개별 오피스텔이나 상가 건물의 공실률 및 임대료 추이는 지역 경제 상황 및 개별 건물의 경쟁력에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

옥암동은 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

가까운 편의시설로는 이마트 목포점, 하나로마트 목포점 등이 있으며, 목포하당중학교, 목포석현초등학교 등 교육 시설도 인근에 위치하고 있습니다.

대중교통 이용을 위한 버스정류장이 소재하여 시내 이동이 용이한 편입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 언급되지 않았으나, 지역 내 소각장 설치 관련 갈등이 일부 확인되어, 향후 환경 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매우 높은 채무 총액: 61억 6천 8백만원에 달하는 높은 채무 총액은 채권자들의 적극적인 경매 진행 가능성을 시사합니다.

* 중복사건 및 공동담보: 이러한 특이사항은 권리관계가 복잡하거나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있음을 나타낼 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 조사가 필요합니다.

* 시세 변동 가능성: 지역 부동산 시장의 경기 변동 및 공급/수요에 따라 시세가 변동될 수 있습니다.

* 향후 환경 이슈: 목포시 지역의 쓰레기 소각장 설치 관련 갈등이 검색 결과에 나타나, 잠재적인 환경 관련 민원이나 지역 사회 갈등이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 목포시 옥암동에 위치한 세명프라자 내 오피스텔로, 비교적 신축 건물(2014년 준공)에 해당합니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되나, 상업지역에 위치하여 업무 및 근린생활시설로서의 활용 가능성을 지닙니다.

다수의 높은 채권 총액과 공동담보, 중복사건 등의 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으나, 임차인이 없어 명도가 용이하다는 점은 장점입니다.

경매 물건의 낙찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세 및 부동산 시장 동향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2014년 준공으로 비교적 최신 건물이라 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 입지: 일반상업지역에 위치하여 향후 상업 및 업무 시설로서의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 명도 용이: 인수할 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 잠재적 시세 상승: 지역 개발 및 상권 활성화 시 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 136,000,000원입니다.

주변 오피스텔 및 근린생활시설의 시세 조사를 종합해 본 결과, 옥암동 일대의 오피스텔 매매 시세는 평당 약 350만원 ~ 450만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본 물건의 전용면적은 약 18.93평이므로, 이를 기준으로 환산 시 시세는 약 6,600만원 ~ 8,500만원 내외로 추정됩니다.

다만, 제시된 감정가는 이보다 높은 수준이며, 건물 내 복합적인 용도 및 주변 시세와 감정가의 차이를 고려할 때, 실제 시장 가치를 반영하는 입찰가가 중요합니다.

채무 총액이 매우 높으나, 매각으로 모든 채무가 소멸되므로 입찰 시에는 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 상황을 충분히 반영하여, 보수적으로 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려한 약 9,500만원 ~ 11,500만원 사이에서 경쟁 상황을 지켜보며 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.