나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53448 [4] 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 2층 201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제지층 제비01호 외 11개호로서,
(사용승인일 : 2014.01.16)
외 벽 : 아크릴 및 복합판넬, 석물 붙임 등,
내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등,
창 호 : 샤시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1-가) : 창고시설(기타창고시설)로 이용중입니다.
기호(2-나)-(5-마),(8-아),(9-자) : 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(6-바),(7-사),(10-차) : 업무시설(사무소)로 이용중입니다.
기호(11-카),(12-타) : 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 상업 및 업무용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m-70m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(4-라),(5-마), (8-아),(9-자)는 각각 기준시점 현재 구분벽체없이 이용되고 있으며, 건축물현황도면상 각 구분건물의 위치, 면적 등을 특정가능하고, 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되며, 각 호 별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 형태, 규모 등으로 보았을 때 개별 호의 단독 효용가치가 있을 것으로 판단되오니 경매진행 및 입찰시 필히 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

202호와 벽체 구분없이 한 개의 호실로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 목포지원 2024타경53448 (4)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 주소

전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 2층 201호

(신 주소: 전라남도 목포시 후광대로 128, 2층 201호)

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지 면적: 160.86㎡ (약 48.66평)

토지 지분: 160.8589㎡ (약 48.66평)

건물 면적: 371.28㎡ (약 112.31평)

건물 지분: 371.28㎡ (약 112.31평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 876,000,000원

건물 사용승인일: 2014년 01월 16일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

주 용도: 건물 표제부상 제1종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동에 위치하며, 광주지방법원 목포지원 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 남측으로는 왕복 2차선, 북측으로는 왕복 8차선의 도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 권리 내역

* 소유권보존: 주식회사세명프라자 (2014-03-17)

* 근저당: 신한은행 (2016-04-08, 2,808,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 신한은행 (2017-03-17, 600,000,000원) - 말소

* 근저당: 주식회사다이소아성산업 (2017-06-05, 240,000,000원) - 말소

* 근저당: 중소기업은행 (2018-12-03, 2,400,000,000원) - 말소

* 근저당: 신한은행 (2023-07-13, 120,000,000원) - 말소

* 임의경매: 중소기업은행 (2024-06-05, 2,400,000,000원) - 말소

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 을5, 신한은행 근저당 (2016년 04월 08일 접수)입니다.

3.3. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 주식회사아성다이소 (주 )

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 13,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2017년 07월 28일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: -

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소되므로, 낙찰자가 인수하는 등기부상 권리는 없습니다. 임차인 주 의 경우 대항력이 없으므로, 배당받지 못하는 보증금은 낙찰자가 인수할 가능성이 있으나, 현재 정보로는 배당 여부 및 실제 인수될 보증금은 미상입니다. (제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본건 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물로, 현재 일부는 창고시설, 근린생활시설, 업무시설(사무소), 업무시설(오피스텔) 등으로 이용되고 있습니다. (201호의 구체적인 이용 용도는 명시되지 않았으나, 건물 전체 용도를 고려할 때 상가 또는 사무실 등으로 활용될 수 있습니다.)

4.2. 지역 상권 특징

본건이 위치한 옥암동 일대는 근린상가, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 업무 활동이 이루어지고 있습니다. 주변 교통망이 양호하고, 광주지방법원 목포지원과 인접해 있어 지역 내에서의 입지는 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 사용승인일

건물은 철근콘크리트구조로, 2014년 1월 16일에 사용승인을 받았습니다.

외벽: 아크릴 및 복합판넬, 석물 붙임 등

내벽: 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등

창호: 샤시 창호 등

5.2. 설비 내역

건물에는 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 명세서 상 특이사항 및 주의사항

* 202호와 벽체 구분 없이 한 개의 호실로 이용 중입니다. (물건 명세서 상으로도 동일한 내용이 기재되어 있습니다.)

* 감정평가요항표의 기타 참고사항에 따르면, 일부 호실(기호(4-라),(5-마),(8-아),(9-자))이 구분 벽체 없이 이용되고 있으며, 경계벽 복원이 용이하고 개별 호의 단독 효용가치가 있을 것으로 판단된다고 기재되어 있습니다. 이는 본건 201호에도 적용될 수 있는 사항으로, 실제 이용 시 내부 구조 및 구획 변경에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이 및 기타 참고사항

* 공부와의 차이: 특이사항 없음.

* 기타 참고사항: 상기 6.1.항목 참조.

6.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 목포시 대양동 등 일부 지역에서 폐기물 처리 시설(소각장 등) 설치를 둘러싼 주민들의 반발 및 갈등이 보도된 바 있습니다. 이는 향후 지역 개발 및 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이 될 수 있습니다. 본건 소재지인 옥암동 일대에 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으나, 목포시 전체의 환경 관련 개발 계획을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 옥암동에 위치한 세명프라자 내 근린상가 및 업무시설로, 감정가는 8억 7,600만원입니다. 건물은 2014년에 신축되어 비교적 현대적인 편이며, 교통 접근성도 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로, 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 임차인 주 의 경우 대항력은 없으나 상당한 보증금이 존재하므로, 배당 여부를 확인하고 낙찰 후 인수될 보증금이 있는지 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 201호가 다른 호실과 벽체 구분 없이 이용 중이라는 점, 그리고 복원이 용이하다는 점은 향후 재활용 또는 임대 시 고려해야 할 사항입니다. 지역 내 폐기물 처리 시설 관련 이슈가 간헐적으로 보도되고 있으나, 본 물건지와의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 말소되는 권리 위주로 구성되어 있어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 잠재적인 임대 수요가 있을 수 있습니다.

* 건물이 비교적 신축(2014년)으로 내부 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 인수 보증금이 0원임을 고려하여 산정될 수 있습니다. 다만, 본 보고서에는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 위한 시장 조사 자료나 수익률 분석이 포함되어 있지 않으므로, 실제 입찰 시에는 별도의 상세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.