나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53448 [8] 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 4층 401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 옥암동 소재 "광주지방법원 목포지원" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 제지층 제비01호 외 11개호로서,
(사용승인일 : 2014.01.16)
외 벽 : 아크릴 및 복합판넬, 석물 붙임 등,
내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 치장석 붙임 마감 등,
창 호 : 샤시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1-가) : 창고시설(기타창고시설)로 이용중입니다.
기호(2-나)-(5-마),(8-아),(9-자) : 근린생활시설로 이용중입니다.
기호(6-바),(7-사),(10-차) : 업무시설(사무소)로 이용중입니다.
기호(11-카),(12-타) : 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 상업 및 업무용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류(폭 50m-70m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(4-라),(5-마), (8-아),(9-자)는 각각 기준시점 현재 구분벽체없이 이용되고 있으며, 건축물현황도면상 각 구분건물의 위치, 면적 등을 특정가능하고, 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되며, 각 호 별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 형태, 규모 등으로 보았을 때 개별 호의 단독 효용가치가 있을 것으로 판단되오니 경매진행 및 입찰시 필히 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

402호와 벽체 구분없이 한 개의 호실로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2024타경53448 (8)

소재지: 전라남도 목포시 옥암동 1235-1 세명프라자 4층 401호

용도: 근린상가

감정가: 870,000,000원

토지면적: 172.86㎡ (약 52.3평)

토지지분: 172.8558㎡ (약 52.3평)

건물면적: 398.97㎡ (약 120.7평)

건물지분: 398.97㎡ (약 120.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 목포시 옥암동에 위치하며, 광주지방법원 목포지원 남측 인근 지역입니다.

주위 환경은 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지 등이 혼재하여 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

본건 건물은 남측으로 왕복 2차선, 북측으로 왕복 8차선 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 광로2류, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 4월 8일 접수된 신한은행 근저당권 (을5)으로, 해당 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약상 채권 총액은 6,168,000,000원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 주식회사예스골프존

보증금: 50,000,000원

차임: 3,000,000원

전입일자(사업일자): 2014-03-20

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 명시되어 있어 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

특이사항: 대항력 있는 임차인, 공동담보, 중복사건

1.3. 상권분석

본건은 세명프라자 빌딩 내 4층 401호로, 건물 전체는 철근콘크리트 구조이며 2014년 1월 16일에 사용승인을 받았습니다.

건물은 제1종근린생활시설, 창고시설, 업무시설(사무소, 오피스텔) 등으로 복합 사용되고 있습니다.

본건 401호는 현재 창고시설로 이용 중입니다.

건물 전체 총 면적은 3558.62㎡이며, 토지 면적은 1079㎡입니다.

본건 401호의 전용 면적은 398.97㎡ (약 120.7평)입니다.

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

1.4. 생활정보

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

본건은 광주지방법원 목포지원 남측 인근에 위치하며, 주변에는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사예스골프존은 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 보증금 관련 이슈를 포함한 면밀한 검토가 필요합니다. (인수 보증금 합계 0원 명시)

* 402호와 벽체 구분 없이 이용 중: 본건 401호가 실제로는 402호와 구분 없이 하나의 공간으로 사용되고 있는 점은 확인이 필요합니다. 이는 건축법상 위반 여부, 임대차 관계의 명확성, 향후 분할 또는 활용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. (물건명세서 참고사항 및 주의사항 기재)

* 중복사건 및 공동담보: 여러 경매 사건이 중복으로 진행되거나 공동담보로 묶여 있는 경우, 채무 관계가 복잡할 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 목포시 옥암동의 일반상업지역에 위치한 근린상가 물건으로, 아파트 단지를 배후로 하고 있어 상업 활동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물은 2014년식으로 비교적 최신 축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호합니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 401호가 402호와 합쳐져 사용 중이라는 점은 명도 및 물건 관리 측면에서 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

경매 물건의 채무 총액이 상당하므로, 권리관계 및 채무 소멸 여부를 철저히 분석해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 일반상업지역 내 위치하여 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 주변 아파트 단지 등의 배후 수요를 활용할 수 있습니다.

* 401호가 402호와 통합 사용 중인 점을 고려할 때, 향후 분할이나 용도 변경 등을 통해 가치를 높일 수 있는 방안을 모색해볼 수 있습니다 (법률 및 건축 전문가와 상담 필요).

* 비교적 신축 건물로서 즉각적인 대규모 수리 부담이 적을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인 관련 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 명도 가능성, 402호와의 통합 사용 문제, 복잡한 권리관계 등을 고려할 때, 예상 입찰가 산정은 매우 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 조사, 유사 물건 시세 비교, 명도 예상 비용 및 기간 산출, 법률 및 세무 자문 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

혐오시설 관련:

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.