나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51114 [11] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 5층505호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 <전남도청 남측> 인근에 위치하며,
본건 주위는 상업용 및 업무용빌딩 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가~타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건 중
제4층 제401호 외 10개호로서
2012.06.15 사용승인되었으며
외벽 : 인조석 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인트마감 등,
바닥 : 아스타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 기호 가)~라)는 스크린야구장, 기호 마)는 공실, 기호 바)는 사무실, 기호 사)~타)는 실내골프장(공실)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 상업용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로 및 동측으로 노폭 2미터 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 가)~라) 및 사)~타)는 현황 기존의 벽체를 철거후 각각의 용도에 맞게 일단의 상업용으로 인테리어후 이용중인 바, 경매진행시 각 호별배치는 건축물 현황 도면을 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

501호, 502호, 503호, 504호, 506호와 벽체없이 스크린 골프장으로 이용, 현재 운휴 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51114 (11)

채권자: 목OOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

2.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 5층505호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 정보

토지 면적: 56.99㎡ (약 17.24평)

건물 면적: 171.20㎡ (약 51.79평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.4. 감정가

감정가: 413,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리에 위치하며, 전남도청 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업용 및 업무용 빌딩이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통 상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 도로 상황

본 건 토지는 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 약 2미터 내외의 보행자도로와도 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

2012년 06월 22일 김성관 소유권보존 등기

2016년 05월 04일 목포무안신안축산업협동조합 근저당권 설정 (1,236,000,000원) - 말소기준권리

2021년 01월 07일 무안군 압류 (말소)

2025년 05월 16일 목포무안신안 임의경매 개시 결정 (2,060,000,000원)

4.2. 임차인 현황

* 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2023-01-12

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 인수사항 없음.

* 김

보증금: 100,000,000원

차임: 500,000원

전입(사업)일자: 2020-09-28

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특별한 인수사항 없음.

4.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 개요 없음)

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 건물 이용 현황

태광프라자는 2012년 06월 15일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 본 건은 5층 505호로, 인접 호실(501호, 502호, 503호, 504호, 506호)과 벽체 없이 스크린 골프장으로 이용되어 왔으나, 현재는 운휴 중입니다. 기존 벽체를 철거하여 일단의 상업용으로 인테리어 후 사용된 것으로 파악됩니다.

5.2. 주변 상권 특징

본 건이 위치한 남악리는 전라남도청이 인근에 위치하여 행정타운 및 상업, 업무 기능이 복합된 지역입니다. 주변으로 다양한 상업용 및 업무용 빌딩이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 인근 부동산 매물 정보에 따르면, 상가 점포의 매매가는 54.15㎡에 2억 5천만 원, 79.34㎡에 2억 7천 5백만 원 선에서 거래된 사례가 있습니다. 월세의 경우, 175㎡ 면적이 보증금 3천만 원, 월세 250만 원으로 나와 있어 지역 내 상권 활성도를 짐작할 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

남악리 일대는 전라남도청을 중심으로 한 신도시 개발 지역으로, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 인근에 밝은미소치과의원 등 의료 시설 및 여러 상업 시설이 소재하여 편리한 생활 환경을 제공합니다.

6.2. 공공시설

전남도청이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리하며, 주민센터 등 기타 공공시설 접근성도 양호한 편입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 현재 공실 및 휴업

본 건이 포함된 스크린 골프장이 현재 운휴 중인 상태로, 향후 운영 재개 여부 및 임차인 확보에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 수익 창출에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

7.2. 특수물건 여부

공동담보로 인한 경매 물건입니다. 또한, 여러 호실을 벽 없이 함께 사용하여 스크린 골프장으로 이용해왔던 점은 향후 용도 변경 및 개별 호실 활용 시 인테리어 재공사 필요성을 시사합니다.

7.3. 법적 제한 사항

토지이용계획 상 중심상업지역으로 분류되어 있으나, 주변 지역 관련하여 의료폐기물 소각장 설치 관련 논란이 있었던 사례가 검색되었습니다. 다만, 본 건 소재지와 직접적인 관련성은 낮으며, 현재 불허가 결정된 상태입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 상업 중심지에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가는 4억 1천 3백만 원이며, 총 면적은 토지 약 17.24평, 건물 약 51.79평입니다. 권리분석상 인수되는 권리나 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

다만, 현재 해당 공간이 스크린 골프장으로 사용되다 운휴 중인 점, 다수의 호실을 통합하여 사용하던 점은 향후 공실 리스크 및 활용 방안 마련에 신중을 기해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

* 전라남도청 인근 중심 상업지구에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

* 단일 근린상가 대비 넓은 면적을 확보하고 있어 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

* 모든 선순위 권리가 말소될 예정으로 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 인근 지역 상가 시세 및 임대 현황을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 확보 잠재력이 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 4억 1천 3백만 원으로 책정되어 있습니다. 인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 운휴 중인 스크린 골프장의 향후 운영 재개 가능성, 공실 리스크, 그리고 예상되는 인테리어 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 공실 상태 및 휴업 중인 점을 감안할 때, 입찰 시점의 시장 상황과 잠재적 투자 가치를 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 시장 동향 및 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.