나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51114 [7] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 <전남도청 남측> 인근에 위치하며,
본건 주위는 상업용 및 업무용빌딩 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가~타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건 중
제4층 제401호 외 10개호로서
2012.06.15 사용승인되었으며
외벽 : 인조석 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인트마감 등,
바닥 : 아스타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 기호 가)~라)는 스크린야구장, 기호 마)는 공실, 기호 바)는 사무실, 기호 사)~타)는 실내골프장(공실)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 상업용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로 및 동측으로 노폭 2미터 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 가)~라) 및 사)~타)는 현황 기존의 벽체를 철거후 각각의 용도에 맞게 일단의 상업용으로 인테리어후 이용중인 바, 경매진행시 각 호별배치는 건축물 현황 도면을 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

502호, 503호, 504호, 505호, 506호와 벽체없이 스크린 골프장으로 이용, 현재 운휴 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51114 (7)

* 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 5층501호 (도로명 주소: 전라남도 무안군 남악3로82번길 17 (삼향읍 남악리))

* 용도: 제1종근린생활시설

* 건축물 사용승인일: 2012년 06월 15일

* 감정가: 281,000,000원

* 토지 면적 (대지권): 38.74㎡ (약 11.72평)

* 건물 면적 (전유부분): 116.40㎡ (약 35.21평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 지하 1층 / 지상 6층 중 5층

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자 (경매 신청): 목포무안신안축산업협동조합 (등기부상 근저당권자)

* 등기부채권 총액: 1,236,000,000원

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전라남도청 남측 인근 지역에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 상업용 및 업무용 빌딩 등이 혼재되어 개발된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 바, 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 남측으로 왕복 4차선 포장도로 및 동측으로 노폭 2미터 내외의 보행자도로와 접해 있습니다.

* 토지 형태: 본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 전남도청 인근의 행정, 상업, 업무 복합지역으로 관련 기반시설 이용이 편리합니다. 주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을3. 근저당권 (목포무안신안축산업협동조합, 2016.05.04 접수, 채권액 1,236,000,000원)

* 말소 예정 권리:

* 갑16. 압류 (무안군, 2021.01.07 접수)

* 갑21. 임의경매개시결정 (목포무안신안, 2025.05.16 접수)

* 소유권:

* 갑1. 소유권보존 (김성관, 2012.06.22 접수)

* 임차인 현황:

* 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023.01.12

* 대항력: 없음

* 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입(사업)일자: 2020.09.28

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리:

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인 모두 대항력이 없어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 관련 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.)

4. 상권분석

* 지역 특성: 전남도청 인근의 행정 및 상업 복합 지역으로, 관련 업무 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권을 형성하고 있습니다.

* 본건 이용 현황:

* 감정평가서상 이용 현황: 기준시점 현재 기호 가)~라)는 스크린야구장, 기호 마)는 공실, 기호 바)는 사무실, 기호 사)~타)는 실내골프장(공실)으로 이용 중이었습니다.

* 현재 현황: 본건(501호)은 502호, 503호, 504호, 505호, 506호와 벽체 없이 통합되어 스크린 골프장으로 이용되었으나, 현재 운휴 중입니다.

* 인테리어: 현황 기존의 벽체를 철거 후 각각의 용도에 맞게 일단의 상업용으로 인테리어하여 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 전남도청, 관련 관공서, 상업 시설 및 업무 시설이 밀집해 있어 행정, 금융, 업무, 쇼핑 등 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

* 교통: 차량 접근성과 대중교통 이용이 비교적 용이합니다.

* 기타: 본건은 상업 및 업무지구에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 운휴 상태: 본건이 포함된 501호~506호 전체가 스크린 골프장으로 통합 운영되다가 현재 운휴 중이라는 점은 운영상의 불안정성 또는 시장 수요 변화 가능성을 시사합니다.

* 통합 사용 및 원상복구: 여러 호실이 벽체 없이 통합되어 사용된 관계로, 향후 개별 호실로 분리하거나 다른 용도로 사용할 경우 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 상업용 부동산 시장의 경기 변동에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 무안군 삼향읍의 주요 행정 및 상업 기능이 집약된 지역에 위치한 근린생활시설입니다.

* 전남도청 인근이라는 지리적 이점과 차량 및 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다.

* 현재 여러 호실이 통합 운영되다 운휴 중인 스크린 골프장으로 이용된 이력이 있어, 향후 운영 계획 수립 시 관련 비용 및 시장 상황을 면밀히 검토해야 합니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로, 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. (단, 지상권 관련 상세 정보는 확인 필요)

8. 투자 포인트

* 입지적 장점: 전남도청 및 관련 기관 밀집 지역으로 잠재 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 규모 활용: 통합 운영된 이력을 바탕으로 대규모 상업 공간으로 재구성 시 시너지 효과 기대.

* 권리 안정성: 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 활용 다양성: 스크린 골프 외에도 다양한 업종의 근린생활시설로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 향후 예상되는 리모델링 또는 인테리어 비용, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가는 281,000,000원이나, 운휴 상태 및 통합 운영 이력을 감안하여 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 철저한 현장 조사를 통한 시장 가치 평가 및 사업 계획 수립 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금은 0원이므로 고려 대상이 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.