나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51114 [10] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 5층504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 <전남도청 남측> 인근에 위치하며,
본건 주위는 상업용 및 업무용빌딩 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가~타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건 중
제4층 제401호 외 10개호로서
2012.06.15 사용승인되었으며
외벽 : 인조석 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인트마감 등,
바닥 : 아스타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 기호 가)~라)는 스크린야구장, 기호 마)는 공실, 기호 바)는 사무실, 기호 사)~타)는 실내골프장(공실)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 상업용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로 및 동측으로 노폭 2미터 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 가)~라) 및 사)~타)는 현황 기존의 벽체를 철거후 각각의 용도에 맞게 일단의 상업용으로 인테리어후 이용중인 바, 경매진행시 각 호별배치는 건축물 현황 도면을 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

501호, 502호, 503호, 505호, 506호와 벽체없이 스크린 골프장으로 이용, 현재 운휴 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51114 (10)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목포무안신안축산업협동조합 (임의경매 개시 결정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 5층 504호

용도: 제1종근린생활시설

건축년도: 2012년 6월 15일 사용승인

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 218,000,000원

토지면적: 30.10㎡ (약 9.1평)

토지지분: 30.1037㎡ (약 9.1평)

건물면적: 90.44㎡ (약 27.3평)

건물지분: 90.44㎡ (약 27.3평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전라남도청 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 상업용 및 업무용 빌딩 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 제반 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로는 왕복 4차선의 포장도로, 동측으로는 노폭 2미터 내외의 보행자도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 5월 4일 접수된 목포무안신안축산업협동조합의 근저당권 (채권금액 1,236,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위의 권리는 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강성백

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2023-01-12

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김현수

보증금: 100,000,000원

차임: 5,000,000원

전입일자(사업자등록일): 2020-09-28

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 등기부 현황 요약

* 소유권보존: 김성관 (2012.06.22)

* 근저당: 목포무안신안축산업협동조합 (2016.05.04, 1,236,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 무안군 (2021.01.07) - 말소

* 임의경매개시결정: 목포무안신안 (2025.05.16, 2,060,000,000원) - 말소

3.6. 권리 분석 총평

모든 권리는 말소기준권리인 근저당보다 후순위이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 임차인 김현수의 경우 대항력이 없으므로 보증금 1억원은 낙찰자가 인수하지 않으며, 임대차 관계는 해소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 제1종근린생활시설로, 현재 504호를 포함한 다수의 호실(501호, 502호, 503호, 505호, 506호)이 벽체 없이 통합되어 스크린 골프장으로 이용되다가 현재는 운휴 중입니다. 일부 호실(마)은 공실로, 다른 호실(바)은 사무실로 이용 중입니다.

4.2. 지역 상권 특성

본 건물은 전라남도청 인근 상업 및 업무 지구에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다. 주변에 상업용 및 업무용 빌딩이 다수 혼재되어 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.3. 시장 잠재력

전남도청 및 관련 기관 종사자, 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설로서의 기본적인 수요가 존재합니다. 현재 통합 운영 및 운휴 상태임을 고려할 때, 향후 업종 변경이나 분할 운영을 통해 상권 활성화 시 잠재 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

인근에 다양한 상업 시설과 업무 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 노선버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 남측의 4차선 도로를 통해 차량 접근성도 우수합니다.

5.2. 주변 환경

전라남도청을 비롯한 공공기관이 인근에 위치하며, 이는 안정적인 유동인구 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 통합 이용 및 원상복구 문제

본 물건은 여러 호실이 벽체 없이 통합되어 스크린 골프장으로 이용되었으며, 현재는 운휴 상태입니다. 추후 개별 호실의 분할 또는 원상복구 과정에서 추가적인 공사 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 공실 및 운영 리스크

현재 일부 호실이 공실 상태이며, 통합 운영되던 스크린 골프장이 운휴 중인 점은 향후 임대 또는 직접 운영 시 공실 발생 가능성과 수익성 확보에 대한 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

6.3. 상권 경쟁 및 변화

주변 상업 시설과의 경쟁 심화, 지역 상권의 변화 및 침체 가능성은 언제든 발생할 수 있는 리스크입니다.

6.4. 혐오시설 인근 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건물의 직접적인 인근 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 무안군 내 일부 지역에서 의료폐기물 소각장 설치 관련 주민 반대 및 갈등이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 좋은 입지에 위치한 근린상가로, 기본적인 상권 및 교통 여건이 양호합니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로, 권리상 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 다만, 다수 호실이 통합되어 운영되다가 현재 운휴 상태인 점, 일부 공실이 존재하는 점은 향후 운영 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다. 이러한 점들을 고려한다면, 투자 가치 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전라남도청 인근 상업지구에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능.

* 활용 가능성: 통합된 공간을 활용하여 대규모 상업 시설 또는 개별 호실 분할 운영 등 다양한 활용 방안 모색 가능.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 행사 용이.

* 경매 투자의 기회: 감정가 대비 시세 비교를 통해 합리적인 가격으로 취득 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 현재 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 명도 비용, 예상 수리 및 인테리어 비용, 공실 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 감정가 218,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사 및 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가 데이터를 추가적으로 분석하는 것이 필수적입니다. 임차인 김현수의 보증금 1억원(대항력 없음)은 낙찰자가 인수하지 않으므로 입찰가 산정 시 고려 대상에서 제외됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.