나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51114 [8] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 5층502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 <전남도청 남측> 인근에 위치하며,
본건 주위는 상업용 및 업무용빌딩 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가~타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건 중
제4층 제401호 외 10개호로서
2012.06.15 사용승인되었으며
외벽 : 인조석 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인트마감 등,
바닥 : 아스타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 기호 가)~라)는 스크린야구장, 기호 마)는 공실, 기호 바)는 사무실, 기호 사)~타)는 실내골프장(공실)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 상업용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로 및 동측으로 노폭 2미터 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 가)~라) 및 사)~타)는 현황 기존의 벽체를 철거후 각각의 용도에 맞게 일단의 상업용으로 인테리어후 이용중인 바, 경매진행시 각 호별배치는 건축물 현황 도면을 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

501호, 503호, 504호, 505호, 506호와 벽체없이 스크린 골프장으로 이용, 현재 운휴 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51114 (8)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 5층502호 (전라남도 무안군 남악3로82번길 17)

용도: 근린상가

감정가: 481,000,000원

토지면적: 63.91㎡ (약 19.33평)

건물면적: 192.00㎡ (약 58.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본 건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전남도청 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업용 및 업무용 빌딩이 혼재하는 지역입니다.

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

본 건 남측으로는 왕복 4차선, 동측으로는 노폭 2미터 내외의 보행자도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한사항에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 5월 4일 접수된 목포무안신안축산업협동조합의 근저당권 (채권액 1,236,000,000원)입니다.

등기부 요약:

* 소유권보존: 2012년 6월 22일 김성관

* 근저당권: 2016년 5월 4일 목포무안신안축산업협동조합 (1,236,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 2021년 1월 7일 무안군 - 매각으로 소멸

* 임의경매개시결정: 2025년 5월 16일 목포무안신안 (2,060,000,000원)

본 경매 물건은 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강성백

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023-01-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 김현수

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 전입/사업일자: 2020-09-28

* 대항력: 없음

본 건에 대한 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 전라남도 무안군 삼향읍 남악리는 전남도청을 중심으로 형성된 지역으로, 상업용 및 업무용 빌딩이 밀집해 있습니다.

주위 건물들은 대부분 상가 및 오피스 용도로 이용되고 있어, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

본 건은 현재 벽체 없이 501호, 503호, 504호, 505호, 506호와 함께 스크린 골프장으로 이용되었으나, 현재는 운휴 중입니다.

과거에는 일단의 상업용 시설로 인테리어되어 운영되었던 것으로 보입니다.

1종 근린생활시설로 분류되어 있어 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

5. 생활정보

검색 결과, 본 물건지 주변으로는 다수의 관공서(전남도청 등)와 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

주변 교통망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 좋습니다.

다만, 구체적인 편의시설, 교육시설, 의료시설에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았으나, 인근 지역 특성상 주거 밀집 지역과 분리되어 있을 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건들의 경매 결과에 따라 감정가 변동 또는 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

현재 스크린 골프장으로 이용되다 운휴 중인 상태로, 재개장 시까지 공실 리스크 또는 복구/인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

내부 벽체가 철거되고 여러 호실이 통합되어 사용된 점으로 미루어 보아, 원상복구 또는 업종 변경 시 인테리어 공사 비용이 상당할 수 있습니다.

임차인 김현수 씨의 경우 1억원의 보증금이 있으나 대항력이 없어, 낙찰 후 보증금 반환 의무가 없습니다. 다만, 명도 진행 시 원활한 협의를 위해 고려해 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전남도청 인근의 중심 상업지역에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 기존에 여러 호실을 통합하여 사용했던 점으로 인해 향후 재활성화 및 인테리어에 추가적인 투자와 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.

채무 규모가 크지만, 말소기준권리 이하 권리는 소멸되므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

향후 지역 개발 및 상권 활성화 여부에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 전남도청 및 행정타운 인근의 배후 수요 확보 가능성.

* 상업 및 업무용 빌딩 밀집 지역으로 잠재적 임대 수익 기대.

* 향후 개발 및 재건축 시 추가 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없는 관계로, 감정가 481,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

현재 운휴 중이며, 내부 인테리어 상태 및 향후 업종 전환/복구 비용 등을 고려하여 입찰가격을 결정해야 합니다.

주변 시세 및 경쟁 물건 분석을 통해 신중한 접근이 필요하며, 본 물건의 낙찰가는 약 3억 5천만원 ~ 4억 2천만원 사이로 예상됩니다. (이는 현재 시점의 예상이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.