나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51114 [6] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 4층406호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 <전남도청 남측> 인근에 위치하며,
본건 주위는 상업용 및 업무용빌딩 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가~타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건 중
제4층 제401호 외 10개호로서
2012.06.15 사용승인되었으며
외벽 : 인조석 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인트마감 등,
바닥 : 아스타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 기호 가)~라)는 스크린야구장, 기호 마)는 공실, 기호 바)는 사무실, 기호 사)~타)는 실내골프장(공실)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 상업용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로 및 동측으로 노폭 2미터 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 가)~라) 및 사)~타)는 현황 기존의 벽체를 철거후 각각의 용도에 맞게 일단의 상업용으로 인테리어후 이용중인 바, 경매진행시 각 호별배치는 건축물 현황 도면을 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

사무실로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51114 (6)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 4층 406호

신주소: 전라남도 무안군 남악3로82번길 17 (삼향읍 남악리)

용도: 제1종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 200,000,000원

토지면적: 28.85㎡ (약 8.73평)

토지지분: 28.8488㎡ (약 8.73평)

건물면적: 86.67㎡ (약 26.19평)

건물지분: 86.67㎡ (약 26.19평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 목OOOOOOOOOOOOO (목포무안신안축산업협동조합)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 중 4층 406호

사용승인일: 2012년 06월 15일

총건축면적: 5763.69㎡ (약 1744.85평)

건폐율: 69.87%

용적률: 367.11%

특이사항: 공동담보

주의사항: 현재 사무실로 이용 중

감정평가요약:

* 위치 및 주위환경: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전남도청 인근 상업 및 업무용 빌딩 혼재 지역.

* 교통상황: 제반 차량 출입 가능하며, 인근 노선버스 승강장 소재하여 교통 여건 보통.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조, 2012년 사용승인. 외벽 인조석/드라이비트, 내벽 페인트, 바닥 아스타일, 창호 새시.

* 이용상태: 본건(406호)은 현재 사무실로 이용 중. (참고: 다른 호실들은 스크린야구장, 공실, 실내골프장으로 이용 중)

* 설비내역: 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기, 소화전 설비 구비.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 평탄한 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중.

* 인접 도로상태: 남측 왕복 4차선 포장도로, 동측 노폭 2미터 보행자도로 접함.

* 공부와의 차이: 없음

* 기타참고사항: 일부 호실은 기존 벽체 철거 후 인테리어하여 이용 중. 경매 진행 시 건축물 현황도 참고 필요.

2. 입지조건

* 위치: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리, 전라남도청 및 전남교육청 등 주요 행정기관 밀집 지역에 위치.

* 주위환경: 상업용 및 업무용 빌딩이 밀집한 중심 상업지구.

* 교통: 남측 왕복 4차선 도로와 접하고 있으며, 동측으로 보행자 도로가 있어 접근성이 양호. 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용 편리.

3. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 목OOOOOOOOOOOOO (목포무안신안축산업협동조합)

* 말소기준권리: 을2 근저당권 (2016년 12월 28일 접수, 채권최고액 1,236,000,000원)

* 등기부채권 총액: 1,236,000,000원 (말소기준권리 채권액)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 01월 12일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금 없음)

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 근저당권 및 후순위 권리들은 경매로 인해 모두 말소될 예정임. 소유권 이외에는 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

* 지역 특성: 남악신도시는 전라남도청을 중심으로 개발된 계획 신도시로, 행정, 상업, 업무 기능이 집중된 지역임.

* 주변 상권: 전남도청, 전남교육청, 법원 등 공공기관과 금융기관, 병원, 각종 판매시설, 음식점 등이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역임.

* 잠재적 수요: 주변 행정기관 종사자, 관련 업계 종사자, 지역 주민 등을 대상으로 하는 근린생활시설로서 안정적인 수요 기대 가능.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않으며, 계획적으로 조성된 신도시 중심 상업지역의 특성을 보임.

5. 생활정보

* 편의시설: 대형 마트, 은행, 병원, 관공서 등 각종 편의시설이 인근에 잘 갖추어져 있어 생활이 편리함.

* 교통: 남악ic를 통한 고속도로 접근이 용이하며, 시내버스 노선이 다수 운행되어 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리함.

* 교육: 초, 중, 고등학교 및 도서관 등 교육 관련 시설이 인근에 위치.

* 행정: 전남도청, 도교육청, 경찰청 등 주요 행정기관이 인접하여 행정 서비스 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 현재 이용 상태: 본건 406호는 사무실로 이용 중이나, 다른 호실들은 스크린야구장, 공실, 실내골프장 등으로 이용되거나 공실 상태임. 경매 진행 시 현황과 다를 수 있으며, 향후 업종 변경 시 내부 원상복구 또는 추가 인테리어 비용 발생 가능성 있음.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있으나 본 건 경매로 인해 정리될 것으로 보임. (이미 말소 예정 권리 다수 확인)

* 임차인 현황: 임차인 강성백 씨는 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 특이사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 일부 호실 인테리어 문제: 일부 호실은 기존 벽체 철거 후 인테리어하여 이용 중이라는 점은, 추후 업종 변경이나 용도 변경 시 구조적 또는 법규적 문제 발생 가능성을 시사함.

7. 종합 의견

본건은 전라남도청 인근의 중심 상업지역에 위치한 태광프라자 내 근린상가(사무실)로, 안정적인 행정기관 종사자 및 유동인구를 기반으로 한 상권의 이점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 건물 자체도 비교적 신축(2012년 준공)에 속합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태로 판단됩니다. 다만, 건물 내 일부 호실의 현황 및 인테리어 상태, 그리고 임차인의 특이사항(보증금/차임 0원)에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 향후 활용 방안에 따른 추가적인 인테리어 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 행정기관 인접: 전남도청 등 주요 행정기관이 밀집한 지역에 위치하여 공공기관 종사자 및 관련 업계 종사자를 대상으로 하는 상가로서 높은 안정성 확보 가능.

* 계획 신도시 중심상권: 남악신도시 내에서도 상업 및 업무시설이 집중된 핵심 상권에 위치하여 잠재적인 가치 상승 기대.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 추가적인 권리 관련 분쟁 없이 소유권 확보 가능.

* 다양한 업종 가능성: 근린생활시설로서 사무실뿐만 아니라, 소매점, 학원, 교육 시설 등 다양한 업종으로의 전환 가능성 보유.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 향후 임대 수익률, 추가적인 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. (인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려할 인수 부담은 없습니다.)

보다 정확한 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 분석, 수익률 분석 등이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.