나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51114 [4] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 <전남도청 남측> 인근에 위치하며,
본건 주위는 상업용 및 업무용빌딩 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가~타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건 중
제4층 제401호 외 10개호로서
2012.06.15 사용승인되었으며
외벽 : 인조석 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인트마감 등,
바닥 : 아스타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 기호 가)~라)는 스크린야구장, 기호 마)는 공실, 기호 바)는 사무실, 기호 사)~타)는 실내골프장(공실)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 상업용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로 및 동측으로 노폭 2미터 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 가)~라) 및 사)~타)는 현황 기존의 벽체를 철거후 각각의 용도에 맞게 일단의 상업용으로 인테리어후 이용중인 바, 경매진행시 각 호별배치는 건축물 현황 도면을 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

401호, 402호, 403호와 벽체없이 스크린 야구장으로 이용, 현재 운휴 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 목포지원 2025타경51114 (4)

1.2. 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 4층404호 (도로명 주소: 전라남도 무안군 남악3로82번길 17)

1.3. 건물용도: 제1종근린생활시설 (근린상가)

1.4. 감정가: 220,000,000원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지: 60.21㎡ (약 18.21평)

1.5. 2. 건물: 180.88㎡ (약 54.72평)

1.6. 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자 (최초 근저당권자): 목포무안신안축산업협동조합 (문서상 채권자: 목OOOOOOOOOOOOO)

1.9. 특이사항: 공동담보, 401호, 402호, 403호와 벽체 없이 스크린 야구장으로 이용, 현재 운휴 중임

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전라남도청 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 상업용 및 업무용 빌딩 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

* 건물 남측으로는 왕복 4차선의 포장도로가 접해 있으며, 동측으로는 노폭 2미터 내외의 보행자도로가 접해 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2016년 12월 28일 접수된 목포무안신안축산업협동조합의 근저당권 (을2)입니다.

3.2. 총 등기부채권액

* 말소기준권리의 채권 최고액은 1,236,000,000원입니다. (참고: 경매 개시 결정 채권액은 2,060,000,000원입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023년 1월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않으며, 보증금 및 차임이 없으므로 권리 인수 부담은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 권리관계 최종 확인을 위해 현장 답사 시 등기부등본 및 관련 서류를 재확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

* 본건(404호)은 401호, 402호, 403호와 함께 벽체 없이 스크린 야구장으로 이용되었으나, 현재는 운휴 중인 상태입니다.

* 건축물 현황 상, 본건이 포함된 호실(기호 가~라)은 과거 스크린 야구장으로 이용되었습니다.

4.2. 건물 구조 및 특징

* 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 6층으로 이루어져 있습니다.

* 사용승인일은 2012년 6월 15일입니다.

* 본 건은 4층에 위치한 404호로, 약 54.72평의 전용면적을 가지고 있어 상가로서 넓은 공간 활용이 가능합니다.

4.3. 건물 내 통합 이용

* 401호, 402호, 403호와 함께 내부 벽체를 철거하여 일단의 상업용으로 인테리어 후 이용했다는 점을 고려할 때, 향후 통합 또는 분리 이용 방안에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건이 소재한 남악리는 전라남도청을 비롯한 주요 관공서와 상업/업무 시설이 밀집된 지역입니다.

* 이는 풍부한 배후 수요와 편리한 행정 및 상업 서비스 이용이 가능하다는 것을 의미합니다.

* 혐오시설 존재 여부에 대한 정보는 외부 검색 서비스 이용이 불가하므로, 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현재 운휴 중인 스크린 야구장

* 현재 영업이 중단된 상태이므로, 사업 재개 가능성, 예상 수익성, 운영 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 추후 임대 또는 직접 운영 시 공실 위험 및 수익성 확보 방안 마련이 필수적입니다.

6.2. 통합 이용으로 인한 경계 모호성

* 인접 호실(401-403호)과 벽체 없이 공동으로 사용하던 부분에 대한 명확한 구획 분리 또는 향후 이용 관련 합의가 필요합니다.

* 이는 추후 각 호실별 관리 및 이용에 있어 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

* 본 건이 공동담보로 설정되어 있는 경우, 동일 담보물에 대한 다른 경매 진행 여부 및 채무 관계를 파악할 필요가 있습니다. (본 보고서에서는 해당 정보가 제한적입니다.)

7. 종합 의견

본 건은 전라남도청 인근의 활발한 상업지역에 위치한 근린상가로, 약 54.72평에 달하는 넓은 면적을 활용할 수 있다는 분명한 장점을 가지고 있습니다. 다만, 현재 스크린 야구장으로 사용되던 공간이 운휴 중이며, 인접 호실과의 통합 이용으로 인한 관리 및 분리 문제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 전라남도청 및 다수의 행정기관, 상업시설이 밀집된 핵심 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 약 54.72평의 넓은 전용면적을 바탕으로 다양한 업종으로의 전환이 용이하며, 이는 높은 활용도를 의미합니다.

* 현재 운휴 중인 점을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 및 임대수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 220,000,000원입니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다.

현재 운휴 상태이고 인접 호실과의 통합 이용 관련 리스크가 존재하므로, 현장 답사 및 추가적인 시장 조사를 통해 수익성을 면밀히 분석한 후, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 개별적인 상황에 따른 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문 컨설팅을 받으시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.