나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51114 [3] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 <전남도청 남측> 인근에 위치하며,
본건 주위는 상업용 및 업무용빌딩 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가~타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건 중
제4층 제401호 외 10개호로서
2012.06.15 사용승인되었으며
외벽 : 인조석 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인트마감 등,
바닥 : 아스타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 기호 가)~라)는 스크린야구장, 기호 마)는 공실, 기호 바)는 사무실, 기호 사)~타)는 실내골프장(공실)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 상업용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로 및 동측으로 노폭 2미터 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 가)~라) 및 사)~타)는 현황 기존의 벽체를 철거후 각각의 용도에 맞게 일단의 상업용으로 인테리어후 이용중인 바, 경매진행시 각 호별배치는 건축물 현황 도면을 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

401호, 402호, 404호와 벽체없이 스크린 야구장으로 이용, 현재 운휴 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본사항

사건번호: 목포지원 2025타경51114 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 목

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 4층403호

건물명: 태광프라자

용도: 근린상가

사용승인일: 2012년 06월 15일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 1층 / 지상 6층

1.3. 면적 정보

토지면적: 30.10㎡ (약 9.10평)

토지 지분: 30.1037㎡ (약 9.10평)

건물면적: 90.44㎡ (약 27.36평)

건물 지분: 90.44㎡ (약 27.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 220,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전남도청 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업용 및 업무용 빌딩 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로는 노폭 2미터 내외의 보행자도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 말소기준권리는 2016년 12월 28일 접수된 목포무안신안축산업협동조합의 근저당권(채권액 1,236,000,000원)입니다.

이후 접수된 압류 및 임의경매 개시결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차가 완료되면 소유권 외 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없으나, 지상권 개요가 없어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2023년 01월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 상태

기준 시점 현재 본건 4층 403호는 401호, 402호, 404호와 벽체 없이 통합되어 스크린 야구장으로 이용 중이며, 현재는 운휴 상태입니다.

건물 전체적으로는 스크린 야구장, 공실, 사무실, 실내 골프장 등으로 이용되고 있습니다.

기존의 벽체를 철거하고 일단의 상업용으로 인테리어 후 이용 중인 호실들이 있어, 향후 개별 호실 운영 시 내부 구조 변경 가능성이 있습니다.

4.2. 인근 상권

전남도청 인근 지역으로, 관공서 및 관련 업무시설, 상업시설이 밀집되어 있어 유동인구가 확보되는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건이 위치한 남악신도시는 전라남도청을 중심으로 계획된 행정 및 상업 중심지로, 다양한 관공서, 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 대규모 아파트 단지 및 주택가가 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 교통 시설

남악시외버스터미널이 인근에 위치하고 있으며, 광주, 무안, 목포 등 주요 도시로 연결되는 광역 교통망이 발달해 있습니다.

다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

5.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 운휴 중인 영업 상태

현재 본건이 포함된 스크린 야구장이 운휴 중이므로, 즉시 임대 또는 직접 운영을 통한 수익 창출이 어려운 상태입니다. 운휴 사유 및 재개 가능성에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.

6.2. 통합된 내부 구조

401호, 402호, 403호, 404호가 벽체 없이 통합되어 사용 중인 점은, 향후 개별 호실 분할 또는 다른 용도로의 변경 시 추가적인 인테리어 공사 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 채무 관계가 다른 물건과 얽혀 있을 가능성이 있습니다. 다만, 제공된 정보만으로는 구체적인 추가 담보물의 현황이나 그 영향력을 파악하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 전남도청 인근 상업지구에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다수의 호실이 통합되어 스크린 야구장으로 운영되었으나 현재는 운휴 상태로, 즉각적인 영업 활동에는 제약이 있습니다.

등기부상 권리 관계는 명확하여 인수되는 부담은 없어 보입니다.

내부 구조가 통합되어 있어 향후 용도 변경 시 추가 공사 비용이 발생할 수 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

현재 운휴 중인 점과 통합된 내부 구조를 감안할 때, 적극적인 사업 계획 수립 및 잠재적 리스크 해소를 위한 투자자의 역할이 중요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

전남도청 인근 행정/상업 중심지에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

8.2. 가변성 있는 공간

통합된 넓은 공간은 다양한 업종 전환 및 재구성이 용이합니다. (예: 대형 프랜차이즈, 교육 시설, 스포츠 관련 시설 등)

8.3. 권리관계의 명확성

말소기준권리 이후의 권리가 모두 소멸 예정으로, 낙찰자는 소유권 외 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

8.4. 잠재적 가치 상승

향후 정상적인 영업 재개 또는 신규 임차인 확보 시, 공실 리스크 해소 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가 220,000,000원을 기준으로 시장 상황, 향후 예상 수익률, 내부 수리 및 인테리어 비용, 운휴 상태 해소를 위한 자금 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 물건의 특성상, 향후 정상화에 필요한 추가 투자 비용을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 구체적인 입찰가 산정은 개별적인 사업 계획 수립 및 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.