나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51114 [2] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 <전남도청 남측> 인근에 위치하며,
본건 주위는 상업용 및 업무용빌딩 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

기호 가~타)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건 중
제4층 제401호 외 10개호로서
2012.06.15 사용승인되었으며
외벽 : 인조석 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인트마감 등,
바닥 : 아스타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 기호 가)~라)는 스크린야구장, 기호 마)는 공실, 기호 바)는 사무실, 기호 사)~타)는 실내골프장(공실)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 상업용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로 및 동측으로 노폭 2미터 내외의 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 가)~라) 및 사)~타)는 현황 기존의 벽체를 철거후 각각의 용도에 맞게 일단의 상업용으로 인테리어후 이용중인 바, 경매진행시 각 호별배치는 건축물 현황 도면을 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

401호, 403호, 404호와 벽체없이 스크린 야구장으로 이용, 현재 운휴 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51114 (2)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2130 태광프라자 4층402호

용도: 근린상가

감정가: 486,000,000원

토지면적: 63.91㎡ (약 19.33평)

건물면적: 192.00㎡ (약 58.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 주용도: 제1종근린생활시설

사용승인일: 2012년 06월 15일

총층수: 지하1층/지상6층 (본건은 4층)

2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전라남도청 남측 인근에 위치합니다.

주위는 상업용 및 업무용 빌딩 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

본건 남측으로 왕복 4차선 도로, 동측으로 노폭 2미터 내외의 보행자도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 12월 28일 접수된 목포무안신안축산업협동조합의 근저당권 (채권액: 1,236,000,000원) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 강성백

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2023년 01월 12일

대항력: 없음

비고: 인수되는 임차보증금은 없습니다.

등기부채권 총액: 1,236,000,000원

압류 및 경매 개시: 다수의 압류(무안군, 목포세무서장, 국민건강보험공단) 및 2025년 05월 16일 광주지방법원 목포지원의 임의경매개시결정(사건번호: 2025타경51114)이 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 남악리 일대는 상업용 및 업무용 빌딩이 밀집해 있어 상권이 형성되어 있습니다.

현재 본건은 401호, 403호, 404호와 벽체 없이 스크린 야구장으로 함께 이용되고 있으며, 현재는 운영을 중단(운휴)한 상태입니다.

기존 벽체를 철거하고 일단의 상업용으로 인테리어하여 이용 중인 사례가 있어, 이는 향후 이용에 있어 내부 구조 변경 가능성을 시사합니다.

주변에 제1종근린생활시설이 다수 분포하고 있으며, 인근 상업시설로는 키즈카페 등이 확인됩니다.

5. 생활정보

본건 인근은 전라남도청이 위치하고 있으며, 다수의 관공서 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 상업지역에 병원(남악복음내과의원 등) 및 편의시설이 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 부동산의 가치나 처분 결과에 따라 추가적인 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

현재 스크린 야구장으로 복합 사용 중이나 운휴 상태이며, 이는 향후 임대차 및 운영 재개 시 복구 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 내포합니다.

기존 벽체를 철거하고 통합하여 사용 중인 점은 향후 개별 호실 분리 또는 용도 변경 시 건축 관련 규제 및 추가 공사 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

무안군 일대에서 의료폐기물 소각장 설치 관련 민원이 지속적으로 발생하고 있어, 지역 주민들의 환경 문제에 대한 민감성이 높을 수 있습니다. 이는 장기적으로 지역 이미지 및 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다. (검색 결과, 과거 의료폐기물 소각장 설치 반대 움직임이 있었음을 시사합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근 상업지역에 위치한 근린상가로, 우수한 접근성과 주변 상업 활동의 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 현재 공동 이용 시설이 운휴 상태이며, 벽체 철거 후 통합 운영 중인 특이사항은 추후 활용 방안 마련 시 신중한 접근이 필요합니다.

또한, 낙찰 후 추가적인 비용 발생 가능성과 지역 사회의 환경 민감성을 종합적으로 고려해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

전라남도청 및 주요 관공서 인접으로 인한 안정적인 수요 기대.

다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 배후 수요 확보 용이.

벽체 철거 후 통합 이용 사례는 복합 상가 또는 대형 프랜차이즈 입점 등 다양한 활용 가능성 시사.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 486,000,000원입니다.

권리 분석 결과 인수되는 보증금은 0원이며, 채권 총액은 1,236,000,000원으로 감정가 대비 채무 부담이 높은 상황입니다.

잠재적 리스크 요인(공동담보, 시설 운휴 및 내부 구조 특이사항, 지역 환경 민감성 등)을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 상권의 실제 임대 시세, 공실률, 유사 물건의 최근 낙찰가, 추후 시설 복구 및 리모델링 비용 등을 면밀히 분석해야 합니다.

본 정보만으로는 상세한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가의 60~80% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다. (예: 291,600,000원 ~ 388,800,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.