나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51304 [2] 전라남도 여수시 화치동 산5-1 임야 경매
매각기일: 2026-03-16
물건 개요
나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51304 [2] 전라남도 여수시 화치동 산5-1 임야 경매
- 사건번호: 2025타경51304
- 주소: 전라남도 여수시 화치동 산5-1
- 용도: 임야
순천지원 경매7계 2025타경51304 | 소재지: 전라남도 여수시 화치동 산5-1 | 감정가: 659,263,500원 | 최저가: 461,484,000원 | 용도: 임야
1. 순천 지원 2025타경51304 (2) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1.사건 기본 정보
사건번호는 순천지원 2025타경51304 (2)이며, 본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.
매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 채권자는 중OOOOOO입니다.
1.1. 2.매각 대상 부동산 정보 (임야)
소재지는 전라남도 여수시 화치동 산5-1이며, 용도는 임야입니다.
감정가는 659,263,500원입니다.
총 토지 면적은 32,558.00㎡ (약 9,855.80평)이며, 이 중 지분 매각되는 토지 면적은 20,928.2824㎡ (약 6,335.80평)입니다.
토지 제시외 면적은 0.00㎡이며, 건물 면적 및 지분, 제시외 면적 또한 0.00㎡입니다.
특이사항으로는 지분 매각이며, 공유자 우선매수신고 및 특별매각조건(공유자 우선매수신고는 1회에 한함)이 있습니다.
1.1. 3.매각 대상 부동산 정보 (아파트)
해당 물건은 구분건물로서 전라남도 여수시 둔덕동 소재 라온유아파트 제105동 제12층 제1204호입니다.
용도는 공동주택(아파트)이며, 건물 구조는 철근콘크리트조 15층 건물 중 12층입니다.
입력된 정보에 전용면적 및 분양 면적은 기재되어 있지 않습니다.
1.2. 입지 조건
1.2. 1.임야 입지 분석
본 임야는 전라남도 여수시 화치동에 위치하며, '한화케미칼여수공장' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.
주위 환경으로는 산업단지, 휴경지, 그리고 다른 임야 등이 혼재하는 지역입니다.
차량 접근은 가능하나, 본건은 '맹지'로 인접 도로와의 직접적인 연결이 어려운 상황입니다.
토지 자체는 급경사지대로 부정형의 '자연림'으로 이용되고 있습니다.
1.2. 2.아파트 입지 분석
본 아파트(구분건물)는 전라남도 여수시 둔덕동 '여도중학교' 남동측 인근에 위치합니다.
주위 환경은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집해 있는 지역입니다.
차량 접근성이 양호하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.
토지는 평지에 부정형으로 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 동측, 서측, 남측, 북측으로 도로에 접해 있고 북서측과 동측을 통해 진출입이 가능합니다.
1.3. 권리 분석
1.3. 1.임야 권리 분석
본건은 토지 일부 지분 매각으로, 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 1회에 한합니다.
법정지상권 성립 가능성 등 특이사항은 감정평가서 요약에 명시되어 있지 않으나, 지분 매각 자체로 인한 복잡성을 유의해야 합니다.
토지이용계획 상 자연녹지지역, 경관녹지, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 국가산업단지(녹지지역), 녹지구역, 준보전산지, 특별대책지역(여수국가산업단지) 등에 해당하여 개발 및 이용에 다양한 제한이 따릅니다.
1.3. 2.아파트 권리 분석
구분건물(아파트)은 제2종일반주거지역에 속하며, 대로1류 및 소로2류 도로에 접해 있습니다.
또한, 가축사육제한구역, 학교 및 유치원 관련 상대보호구역과 절대보호구역이 지정되어 있습니다.
특별한 권리 하자나 부담은 감정평가서 요약에 명시되어 있지 않아, 일반적인 아파트 경매 물건과 유사한 권리 관계를 가질 것으로 예상됩니다.
1.4. 상권 분석
1.4. 1.임야 상권 분석
임야가 위치한 화치동 일대는 여수 국가산업단지와 인접해 있어 산업 관련 배후지로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.
하지만, 맹지라는 점과 급경사, 그리고 복잡한 개발 제한 사항들은 일반적인 상업적 또는 주거적 활용에 큰 제약을 가할 것으로 보입니다.
산업 단지 내 관련 시설 부지 확보 등 특정 목적을 가진 투자자에게는 고려될 수 있으나, 일반 상권 분석으로는 접근성이 낮습니다.
1.4. 2.아파트 상권 분석
본 아파트는 여도중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변에 학교, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 잘 갖춰져 있어 주거 상권이 안정적입니다.
생활 편의 시설 접근성이 좋으며, 단지 내 및 인근 도로망이 잘 정비되어 있어 유동인구 및 거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.
안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있는 주거 상권입니다.
1.5. 생활 정보
1.5. 1.임야 생활 정보
임야는 급경사지대의 자연림으로, 직접적인 주거 생활이나 편의 시설 이용과는 거리가 있습니다.
인근 산업 단지와의 연관성을 고려할 때, 산업 시설 지원 또는 개발 가능성을 타진하는 목적 외에는 생활 정보와의 연관성은 낮습니다.
1.5. 2.아파트 생활 정보
해당 아파트는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 설비가 갖춰져 있으며, 단지 내 승강기, 소화전 설비 등 공동 생활에 필요한 시설이 마련되어 있습니다.
인근 학교(여도중학교, 여도초등학교, 하늘빛유치원)와의 근접성은 자녀가 있는 가구의 생활 편의를 높입니다.
주변 근린생활시설 이용 또한 편리하여 기본적인 주거 생활을 누리기에 부족함이 없습니다.
1.6. 잠재적 리스크
1.6. 1.임야 잠재적 리스크
가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점으로, 도로 접근권 확보를 위한 추가 비용 및 법적 절차가 수반될 수 있습니다.
급경사 지형과 더불어 자연녹지, 경관녹지, 국가산업단지, 준보전산지 등 다수의 개발 제한은 토지의 활용 가치를 크게 떨어뜨릴 수 있습니다.
지분 매각 건으로 공유자의 우선매수권 행사 시 낙찰이 무효가 될 수 있다는 점도 주요 리스크입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.
1.6. 2.아파트 잠재적 리스크
일반적인 부동산 시장의 변동성 및 지역 내 주택 수급 변화에 따른 시세 하락 가능성이 있습니다.
교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있어 인근 학교의 신규 설립이나 증축 등에 영향을 받을 수 있습니다.
다만, 제공된 정보 상 특별히 우려할 만한 권리 관계나 물리적인 하자, 혐오시설과의 인접성 등은 확인되지 않았습니다. (주변 시설 검색 결과, 해당 물건지에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)
1.7. 종합 의견
본 사건은 두 가지 성격이 매우 다른 부동산을 포함하고 있습니다.
화치동 임야는 지분 매각, 맹지, 급경사, 그리고 복잡한 개발 제한 사항으로 인해 투자가 매우 까다로운 물건입니다. 투자자가 이러한 제약 조건들을 해결할 수 있는 전문성과 자본을 갖춘 경우에 한해 신중한 접근이 필요합니다.
반면, 둔덕동 아파트는 교육 환경이 우수하고 생활 편의 시설 접근성이 좋은 주거 지역에 위치하여 안정적인 투자처로서의 가치가 높다고 판단됩니다.
두 물건 모두 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.
1.8. 투자 포인트
임야:
- 산업 단지 인접성을 활용한 특정 목적(예: 산업 부지 확보) 투자 고려.
- 맹지 및 개발 제한 해소 가능성에 대한 면밀한 사전 조사 필수.
- 지분 매각의 복잡성을 감안한 낮은 진입 가격 확보 시 수익성 검토.
아파트:
- 교육 환경이 우수한 주거 지역 내 안정적인 투자.
- 실수요자에게는 편리한 생활 환경 제공.
- 장기적인 가치 상승 및 꾸준한 임대 수익 기대.
- 여수시 지역 부동산 시장 동향 분석을 통한 적정 투자 시점 판단.
법원 정보
순천지원 경매7계