나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51298 [2] 전라남도 광양시 광양읍 인서리 464-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1 토지는 전라남도 광양시 광양읍 우산리 소재 월파마을 남측 인근에 위치하고, 주위는 자연취락지대이고, 기호7 토지는 광양시 광양읍 인동리 소재 자동차여객터미널 서측 인근에 위치하고, 주위는 한산한 주상 지대입니다.

교통상황

기호1 토지는 간선도로 접근성 등 도로교통 사정 양호하고, 기호7 토지는 읍소재지 교차로변에 소재하여 대중교통 등 도로교통사정 양호합니다.

형태 및 이용상태

기호1 토지는 대체로 사다리형 평지로서, 주상용으로 이용 중이고, 기호7 토지는 부정형의 평지이고, 상업용으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호1 토지는 소로 및 세로에 평탄하게 접하고, 기호7 토지는 소로 한면에 평탄하게 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>농지법 제8조에 적용되는 토지,해당지번 중 339㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)「국가지리정보 보안관리규정」제10조 제11조에 의거 전력ㆍ통신ㆍ가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.,해당지번 중 339㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉진법)「국가지리정보 보안관리규정」제10조 제11조에 의거 전력ㆍ통신ㆍ가스 등 공공의 이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되어 있어 도면에 표기하지 않습니다.
기호7 토지는 도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 제시외건물 참고 바랍니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상이고,
기호1 토지상에는 임차인이 설치한 것으로 추정되는 휴게음식점(카페) 영업목적을 위한 다수 석재외 이용 조경시설, 마당 콘크리트 포장, 담장 구조물 등은 경제적 측면에서 토지와 분리 불가하므로, 토지에 일괄하여 포함 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층 사무소(현 휴게음식점)이고,
외벽은 사이딩위 페인팅,
내벽은 페인팅 및 기타 인테리어 마감,
창호는 칼라알미늄 샷시 페어글래스 창임.

기호3 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층 제2종근린생활시설(제조업소)이고,
외벽은 판넬위 사이딩
내벽은 판넬, 창호는 PVC 샷시이고,

기호4 건물은 블록조스레트 지붕 단층 근린생활시설, 단독주택(현 음식점)이고,
외벽은 타일마감, 후면은 몰탈위 페인팅,
내벽은 벽지 등 마감. 창호은 샷시 및 목재임.
부속건물은 외벽은 노출 블록, 내벽은 타일 등, 창호는 PVC샷시임.

기호5 건물은 경량철골구조 기타지붕 단층 단독주택으로,
외벽은 판넬마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 PVC샷시임.

기호6은 경량철골구조 기타지붕 단층 제2종근린생활시설(제조업소)로서,
내외벽 판넬마감, 창호은 PVC샷시이고,
부속건물은 경량철골구조 기타지붕 단층 화장실로, 조립식 컨테이너구조임.

이용상태

기호2 건물은 휴게음식점(카페)
기호3 건물은 사무실 등,
기호4 건물은 음식점, 부속건물은 주방 등이고,
기호5 건물은 단독주택이고,
기호6 건물은 작업장이고, 부속건물은 화장실입니다.

설비내역

기호2 건물은 급, 배수설비, 위생설비, 냉, 난방설비 등 구비되고,
기호3 건물은 급, 배수설비 구비되고,
기호4 건물과 부속건물은 급, 배수설비, 위생설비 구비되고,
기호5 건물은 급, 배수설비, 난방설비, 위생설비되고,
기호6 건물은 급, 배수설비 구비되고, 부속건물은 급, 배수설비, 위생설비 구비됨.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참고 바랍니다.

공부와의 차이

기호2 건물은 사무실을 최근 개축 및 리모델링하여 휴게음식점(카페)로 용도 변경하여 영업 중이고,
기호4 건물과 부속건물은 제시면적과 실측면적이 차이가 있어 실측면적으로 평가하고, 건물의 용도는 음식점 및 주방으로 현 영업 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

제시건물에 전부에 대한 임대내역은 미상입니다. 기호2 건물과 기호4 건물의 임차인이 영업목적을 위하여 설치한 인테리어 등 시설물 등의 권원관계에 유의요합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 건물만 매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51298 (2)

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 인서리 464-2

용도: 근린시설

감정가: 197,302,950원

토지면적: 0㎡ (토지는 매각 대상이 아닙니다.)

건물면적: 255.15㎡ (약 77.17평)

건물 제시외면적: 127.80㎡ (약 38.65평)

총 건축 연면적 (건물 + 제시외): 382.95㎡ (약 115.82평)

매각대상: 건물만 매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위 환경: 전라남도 광양시 광양읍 인서리 소재로, 주변은 자연취락지대 및 한산한 주상지대가 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 간선도로 접근성이 양호하며, 읍소재지 교차로변에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상태: 물건지는 소로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

토지 이용계획: 해당 지번 인근 토지는 도시지역, 일반상업지역, 자연녹지지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있으며, 중로 및 소로에 접하고 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함될 수 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 보존 등기: 2015-03-02 (광성산업주식회사)

* 근저당권 (말소기준권리): 2015-03-24 (주식회사금익비에이, 40,000,000원) - 본 경매로 인해 소멸됩니다.

* 소유권 이전 등기: 2016-12-12 (주식회사광성물산)

* 강제경매 개시 결정: 2025-04-03 (주식회사지엔에프, 600,000,000원) - 본 경매의 근거 권리입니다.

* 등기부상 총 채권액: 40,000,000원.

* 인수되는 권리: 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리이므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, '물건명세서 참고사항'에 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 이는 법정지상권 성립 가능성을 시사하는 것으로 해석됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 내역: 전체 건물에 대한 임대 내역은 미상으로 조사되었습니다.

* 주의: 기호2 건물(휴게음식점) 및 기호4 건물(음식점)의 임차인이 영업 목적을 위해 설치한 인테리어 등 시설물에 대한 권원 관계를 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 대항력 유무 및 별도의 인수사항 발생 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 자연취락지대와 주상복합 지대가 혼재된 지역이며, 인근에 자동차여객터미널이 있어 유동인구 발생 가능성이 있습니다.

건물 현황: 현재 휴게음식점(카페), 사무실, 제조업소, 음식점, 단독주택, 작업장, 화장실 등 다양한 용도로 이용되고 있어 복합적인 상업 및 주거 기능을 수행할 수 있습니다.

잠재력: 읍소재지 중심부에 위치하며 교통 접근성이 양호하여, 일반 근린생활시설 및 기타 상업 시설로서의 활용도가 높습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 물건지 인근에 인서리공원, 전남도립미술관(차량 3분 거리) 등 문화 시설이 있으며, 편의시설 및 주거단지(부영아파트 등)가 소재하여 생활 편의성이 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

교육 시설: 주변 지역이 상대보호구역으로 지정될 가능성이 있어, 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권: 본 경매는 건물만 매각 대상이나, '물건명세서 참고사항'에 "이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립하지 않으면 건물이 철거될 수도 있음"이라는 내용이 명시되어 있습니다. 법정지상권 성립 여부에 따라 건물 철거의 위험이 존재하므로, 이에 대한 철저한 법리 검토 및 감정평가서상 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

일괄매각 표기 혼란: '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 '일괄매각'이라는 문구가 포함되어 있으나, '매각대상'이 '건물만 매각'으로 명확히 지정되어 있습니다. 이는 혼란을 야기할 수 있는 부분이므로, 입찰 전 법원에 명확한 확인이 필요합니다.

임차인 권리: 임대차 내역이 미상인 임차인이 있을 경우, 대항력 유무 및 별도의 인수사항 발생 가능성을 면밀히 조사해야 합니다. 특히 임차인이 설치한 인테리어 등 시설물에 대한 권리 관계도 유의해야 합니다.

제시외 건물: 제시외 건물(127.80㎡)이 포함되어 있어, 해당 건물들의 관리, 철거, 양성화 등에 대한 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 건물만 매각되는 근린생활시설로, 다양한 업종의 운영 및 임대 수익 창출이 가능한 잠재력을 보유하고 있습니다. 그러나 법정지상권 성립 여부, 일괄매각 표기 혼란, 미상 임차인 존재 등 복합적인 법적 및 실무적 리스크를 내포하고 있어, 신중한 접근이 요구됩니다. 법정지상권 관련 문제가 명확히 해결된다면, 상권 분석 및 주변 시세 조사를 통해 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 건물만 매각되므로 토지 부담 없이 건물 가치에 집중하여 투자할 수 있습니다.

* 현재 휴게음식점(카페) 등 임대 수익 창출 가능한 업종으로 운영되고 있어, 즉시 임대 수익 확보가 가능합니다.

* 주변 지역 개발 계획 및 교통망 확충 시, 건물 가치의 동반 상승을 기대할 수 있습니다.

* 법정지상권 등의 주요 리스크가 명확히 해소된다면, 시세 대비 저렴한 가격에 취득하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 197,302,950원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가: 본 물건은 법정지상권 등 잠재적 리스크가 존재하므로, 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. (약 138,112,085원 ~ 157,842,360원)

* 최종 입찰가는 법정지상권 성립 여부, 건물 상태, 주변 시세, 임차인 현황 등을 종합적으로 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.