나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51604 [3] 전라남도 여수시 둔덕동 464-3 신원아르시스아파트 105동 1층3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 둔덕동 소재 신원아르시스아파트 단지 내에 위치하고, 주위는 아파트 단독주택, 근린생활시설 등으로 구성된 주택지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층, 근린생활시설로서,
외벽은 콘크리트 벽체위 스타코 마감,
내벽은 페이팅,
창호는 스텐 및 알미늄샷시임.

이용상태

기호1 1층2호, 기호2 1층3호, 기호3 2층1호 전부 공실상태입니다.

설비내역

급, 배수설비, 위생설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형이고 지반은 대체로 평탄하나 출입부 부근은 완경사이고, 아파트 및 상가 부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 포장된 소로를 이용하여 출입하고, 대상 상가는 출입구 초입에 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 공실이나 임대내역 및 아파트 관리규약 등 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경51604 (3)

소재지: 전라남도 여수시 둔덕동 464-3 신원아르시스아파트 105동 1층3호

용도: 근린상가

감정가: 88,000,000원

토지면적: 80.52㎡ (약 24.36 평)

건물면적: 85.50㎡ (약 25.86 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거창농업협동조합

건물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 용도: 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설

신축 연도: 2008년

단지 정보: 신원아르시스아파트, 4개 동, 234세대

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 여수시 둔덕동에 위치한 신원아르시스아파트 단지 내 상가입니다. 주변은 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다. 간선도로 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 단지 입구 초입에 위치하여 접근성이 좋습니다. 단지 주변으로는 하이마트, 전자랜드, 삼성서비스, LG서비스, 중앙병원, 맥도날드 등이 차량 10분 거리에 위치하고 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 고락산과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 주민들의 휴식 공간으로 활용되는 공원 등이 가까이 있어 산책 및 운동에 용이합니다. 주변에 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2014년 6월 26일 접수된 거창농업협동조합의 근저당권입니다. 해당 근저당권보다 늦게 등기된 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 695,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 새 유통협동조합

* 보증금: 3,600,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2020-08-27

* 대항력: 없음

본 건의 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 3,600,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

집합건물로서 현재 제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로, 단지 내 거주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 주변 주택가와 함께 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 단지 내 상업시설이 많지 않아 기본적인 식당이나 편의시설 이용을 위해서는 외부로 이동해야 하는 단점이 있습니다. 따라서 본 상가의 업종 선택은 단지 내 수요를 충족시키거나, 주변 주택가의 니즈를 공략하는 방향으로 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

신원아르시스아파트는 2008년에 준공된 단지로, 총 4개 동에 234세대가 거주하고 있습니다. 아파트 단지 인근에는 편의시설, 병원, 마트 등이 차량 10분 거리에 위치해 있으며, 고락산 및 공원 등이 가까워 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 공단 지역으로의 출퇴근도 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 1층 2호, 1층 3호, 2층 1호 모두 공실 상태이며, 임대 내역 및 관리 규약 등은 미상입니다. 따라서 안정적인 임대 수익을 얻기 위해서는 신규 임차인 확보가 중요합니다.

* 토지 이용계획: 해당 토지는 자연녹지지역, 제1종 및 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원), 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

* 단지 진입로 경사: 아파트 단지 입구 부근이 완경사이며, 일부 후기에서는 주차 시설이 부족하다는 언급이 있어, 방문객이나 입주민의 이용에 불편이 있을 수 있습니다.

* 제한적인 상권: 아파트 단지 내 상가로서, 독립적인 상권보다는 단지 내 수요에 의존하는 경향이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 둔덕동의 신원아르시스아파트 단지 내에 위치한 근린상가로, 상대적으로 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 견고하며, 준공된 지 약 16년으로 시설 노후화가 심하지 않은 편입니다. 채권자가 신청한 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다. 현재 공실 상태이므로 초기 임차인 확보를 위한 노력이 필요하며, 토지이용계획 상의 제한사항을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 내 상가로서, 단지 거주민을 대상으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성: 주변 주거 지역의 편의시설 이용이 용이하며, 공단 지역 출퇴근 등 교통이 편리합니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금이 없어 권리 분석상 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 88,000,000원입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황과 예상 임대 수익률, 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 다만, 본 물건과 유사한 상가 물건의 실거래가 정보가 부족하므로, 주변 시세 및 공실률 등을 면밀히 조사하여 보수적인 관점에서 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.