나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51604 [3] 전라남도 여수시 둔덕동 464-3 신원아르시스아파트 105동 1층3호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51604 [3] 전라남도 여수시 둔덕동 464-3 신원아르시스아파트 105동 1층3호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경51604
• 주소: 전라남도 여수시 둔덕1길 14 신원아르시스아파트, 105동 1층3호
• 용도: 근린상가

순천지원 경매7계 2025타경51604 | 소재지: 전라남도 여수시 둔덕1길 14 신원아르시스아파트, 105동 1층3호 | 감정가: 88,000,000원 | 최저가: 61,600,000원 | 용도: 근린상가

1. 순천지원 2025타경51604 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51604 (3)

소재지: 전라남도 여수시 둔덕동 464-3 신원아르시스아파트 105동 1층3호

용도: 근린생활시설

감정가: 88,000,000원

토지면적: 40.26㎡ (약 12.18평)

토지지분: 40.262㎡ (약 12.18평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.75㎡ (약 12.93평)

건물지분: 42.75㎡ (약 12.93평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경:

전라남도 여수시 둔덕동 소재 신원아르시스아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등으로 구성된 주택지대입니다.

교통상황:

간선도로 접근성 및 대중교통 이용이 용이하여 도로교통 사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조:

철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 2층 건물로, 해당 물건은 근린생활시설입니다. 외벽은 콘크리트 벽체 위 스타코 마감, 내벽은 페인팅, 창호는 스텐 및 알루미늄 샷시로 되어 있습니다.

이용상태:

본 건과 동일 건물 내의 기호1(1층 2호), 기호2(1층 3호), 기호3(2층 1호) 전부 공실 상태입니다.

설비내역:

급배수, 위생 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

대지권의 목적인 토지는 부정형이며, 지반은 대체로 평탄하나 출입부 부근은 완경사를 이룹니다. 아파트 및 상가 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

대지권의 목적인 토지는 포장된 소로를 이용하여 출입하며, 대상 상가는 출입구 초입에 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(큰별유치원), 역사문화환경보존지역 등 다양한 법률에 의한 제한이 있습니다.

공부와의 차이:

특이사항 없음.

기타 참고사항 (임대 관례 및 기타):

현 공실 상태이며, 임대 내역 및 아파트 관리 규약 등은 미상입니다.

2. 입지 조건

본 물건은 전라남도 여수시 둔덕동에 위치한 신원아르시스아파트 단지 내 상가로, 주변이 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 단지 내 상가라는 점은 아파트 주민들을 대상으로 하는 소규모 상권 형성에 유리할 수 있습니다. 간선도로 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리하여 외부에서의 접근성도 좋은 편입니다.

3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 거OOOOOOO입니다. 임의경매의 경우 일반적으로 근저당권 등에 의한 담보권 실행으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에서 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 등 추가적인 서류 확인이 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 인수되는 권리나 추가적인 부담은 없어 보이는 상태입니다.

4. 상권 분석

물건이 위치한 둔덕동 신원아르시스아파트 단지는 주거 밀집 지역이며, 주변으로 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 따라서 본 물건은 아파트 입주민을 주요 고객으로 하는 업종 (예: 소규모 편의점, 세탁소, 미용실, 학원, 휴게음식점 등)에 적합할 것으로 판단됩니다. 단지 내 상가라는 이점이 있지만, 상가 자체의 공실 상태 및 임대 현황 미상 등은 향후 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

5. 생활 정보

여수시 둔덕동은 주거 환경이 조성된 지역으로, 주변에 편의시설 및 기반시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 신원아르시스아파트는 2008년에 준공되어 비교적 신축급에 속하며, 단지 규모는 4개 동, 총 234세대로 이루어져 있습니다. 이는 상권 형성에 있어 일정 수준의 배후 수요를 확보할 수 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 두드러진 잠재적 리스크는 본 물건을 포함한 해당 호실들이 현재 전부 공실 상태라는 점입니다. 또한, 임대 내역 및 아파트 관리 규약 등 구체적인 사항이 미상이라는 점은 향후 임대차 계약 시 또는 재산권 행사에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다. 토지이용계획상 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역이 혼재되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 복합적인 토지 이용 규제를 받고 있어 건축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 관련 법규에 따른 제한 사항들을 종합적으로 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수시 둔덕동의 아파트 단지 내 상가로서, 주거 지역의 배후 수요를 기반으로 한 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 환경이 주거 지역으로 안정되어 있다는 장점이 있습니다. 그러나 현재 공실 상태이며 임대 내역 미상이라는 점, 그리고 복합적인 토지 이용 규제는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

1. 아파트 단지 내 상가: 단지 내 입지로 안정적인 배후 수요 확보 가능성이 있습니다.

2. 양호한 교통망: 간선도로 접근성과 대중교통 이용이 편리하여 유동인구 확보에 유리합니다.

3. 낮은 감정가: 8,800만원의 감정가는 향후 시세 대비 저평가 가능성을 시사할 수 있습니다.

4. 다양한 활용 가능성: 근린생활시설 용도로, 아파트 주민들을 위한 생활 밀착형 업종으로 활용 시 안정적인 수익 창출 기대 가능합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자는 현장 방문 및 추가적인 상세 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

법원 정보

순천지원 경매7계