나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51604 [2] 전라남도 여수시 둔덕동 464-3 신원아르시스아파트 105동 2층1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 둔덕동 소재 신원아르시스아파트 단지 내에 위치하고, 주위는 아파트 단독주택, 근린생활시설 등으로 구성된 주택지대입니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층, 근린생활시설로서,
외벽은 콘크리트 벽체위 스타코 마감,
내벽은 페이팅,
창호는 스텐 및 알미늄샷시임.

이용상태

기호1 1층2호, 기호2 1층3호, 기호3 2층1호 전부 공실상태입니다.

설비내역

급, 배수설비, 위생설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형이고 지반은 대체로 평탄하나 출입부 부근은 완경사이고, 아파트 및 상가 부지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 포장된 소로를 이용하여 출입하고, 대상 상가는 출입구 초입에 위치합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(큰별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례> 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 공실이나 임대내역 및 아파트 관리규약 등 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51604 (2)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 둔덕동 464-3 신원아르시스아파트 105동 2층1호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 거창농업협동조합 (등기부상 근저당권자)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 170,000,000원

토지면적: 146.28㎡ (약 44.25평)

건물면적: 155.25㎡ (약 46.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

전라남도 여수시 둔덕동에 위치한 신원아르시스아파트 단지 내 상가로, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 그리고 다른 근린생활시설 등으로 구성된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

간선도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

대지권의 목적인 토지는 포장된 소로를 이용하여 출입하고 있으며, 대상 상가는 해당 도로의 초입 부분에 위치하여 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 폭 8~10m의 소로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(큰별유치원), 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존등기는 주식회사신한주택개발 명의로 2008년 6월 19일 최초 등기되었습니다.

이후 거창농업협동조합의 근저당권(195,000,000원, 2014년 6월 26일 접수)이 말소기준권리가 되며, 이를 포함한 후순위 권리인 가압류(파산자, 500,000,000원), 압류(여수시), 그리고 본 경매 개시 결정(거창농업협동조합, 155,896,290원) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 695,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대내역 및 아파트 관리규약 등은 미상으로 파악되므로, 실제 점유 관계 및 임대차 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

을1 근저당권 (거창농업협동조합, 2014년 6월 26일 접수)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 제1종근린생활시설 용도로도 사용 가능한 복합 용도입니다.

현재 2층 1호(본건)를 포함하여 1층 2호, 1층 3호 모두 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상권 특성

아파트 단지 내 상가로서, 배후 주거단지의 수요를 기반으로 합니다. 주변 상권은 주택가 중심의 생활밀착형 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 외 인근에 다양한 편의시설이 존재합니다. 차량 이용 시 약 10분 거리에 하이마트, 전자랜드, 삼성서비스, LG서비스 등 쇼핑 시설과 맥도날드가 있으며, 중앙병원도 가까이에 위치합니다. 또한, 인근 구 미평역 부지가 공원으로 조성되어 있어 산책 및 여가 활동에 용이합니다.

5.2. 교육시설

건축물대장 정보에 따르면, 큰별유치원이 인근에 위치하고 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 주변 시설 관련 특이사항

주거지 인근에 산(고락산, 봉화산)이 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 산책로 및 등산로 이용이 편리합니다. 다만, 일부 정보에 따르면 단지 내 주차 공간이 부족할 수 있으며, 아파트 입구가 경사로일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현재 본 건을 포함한 해당 동의 일부 상가들이 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기보다는 임차인 확보를 위한 초기 노력이 필요합니다. 또한, 임대 내역이 미상이므로 잠재적인 임차인과의 협상이나 법적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 복합적인 용도지역 지정으로 인해 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타

주차 공간 부족 가능성과 경사로 진입로 등은 실제 이용 시 불편함으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 둔덕동의 신원아르시스아파트 단지 내 상가로, 주거 지역 내 기본적인 수요층을 확보할 수 있는 입지적 장점을 가집니다. 현재 공실 상태이며 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 다만, 다양한 토지 이용 제한과 임대 내역 미상 등의 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 내 상가로서 배후 주거단지 수요 확보 가능.

* 인근 공원 및 산책로 등 쾌적한 생활 환경.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리 관계가 명확함.

9. 예상 입찰가

감정가는 170,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 경쟁 입찰이 진행될 수 있습니다. 입찰가는 물건의 현재 상태, 시장 상황, 임대 수익률 기대치, 그리고 입찰자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.