나이스옥션 법원경매 전주 2025타경540 [2] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-1 더원빌딩주건축물제1동 OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 ""전주지방법원"" 남측 인근에 위치하는 주건축물제1동 1층 103층 104호 105호, 106호, 107호, 3층 301호, 303호, 4층 401호로서, 인근은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등으로 구성된 성숙중인 노선상가지대입니다.

교통상황

남동측으로 만성로가 지나고, 본건까지 제반 차량 접근 용이하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하여 일반적인 교통조건은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 1층 103호 104호 105호, 106호, 107호, 3층 301호, 303호, 4층 401호로서
외벽 : 화강석판재 및 강화유리 등 마감.
내벽 : 타일 및 무늬코트 등 마감.
바닥 : 화강석물갈기 및 타일 등 마감
창호 : 샷시창 임.

이용상태

기호1,2,4,5 : 공부상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황 ""공실""입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 화재탐지 및 경보설비, 지하주차장설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측, 북동측 및 남동측으로 각각 노폭 약10m, 10m, 25m의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2018-02-26) , 지구단위계획구역(2024-11-12) , 소로1류(폭 10m~12m)(2016-12-30)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-04-05)(전주성현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 본건을 포함하여 103호 및 104호, 106호 및 107호는 벽체로 구획되지 않고 전체로 공실입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경540 (2)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1277-1 더원빌딩 주건축물제1동 1층 105호

용도: 근린상가

감정가: 451,000,000원

토지면적: 21.60㎡ (약 6.53평)

건물면적: 40.42㎡ (약 12.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOO

건물정보: 더원빌딩, 제1종근린생활시설, 4층 건물, 철근콘크리트구조, 사용승인 2019.11.22

1.1. 입지조건

위치: 전주시 덕진구 만성동, 전주지방법원 남측 인근에 소재합니다.

주변환경: 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 성숙 중인 노선상가지대로 형성되어 있습니다.

교통: 남동측으로 만성로가 지나며, 본건까지 제반 차량 접근이 용이합니다. 인근에 노선버스 승강장이 위치하여 일반적인 교통 조건은 무난한 편입니다.

도로: 북서측, 북동측 및 남동측으로 각각 노폭 약 10m, 10m, 25m의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로1류로 지정되어 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역 및 상대보호구역(전주성현유치원)으로 지정된 구역 내에 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019.12.11 접수된 부안수산업협동조합의 근저당권 (채권액 335,160,000원)이 말소기준권리입니다.

등기사항 요약:

* 소유권보존: 유한회사아주 (2019.11.27)

* 근저당권: 부안수산업협동조합 (2019.12.11, 335,160,000원) - 말소기준

* 압류: 전주시 (2024.10.04) - 말소

* 임의경매: 부안수산업협동조합 (2025.02.11, 2,196,573,438원) - 말소

매각으로 인한 권리 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 해당사항 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 김 (보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2022.06.28, 대항력 없음)

* 진 (보증금 0원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2023.10.06, 대항력 없음)

* 한 (보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입/사업일자 2020.06.18, 확정일자 2020.06.19, 대항력 없음)

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 전주시 덕진구 만성동은 전주지방법원 인근의 성숙 중인 노선상가지대로, 주변에 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설이 밀집되어 있어 배후 수요 확보가 용이한 지역입니다.

주변 시설: 법원 및 관련 기관, 주거단지, 다양한 상업시설과의 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 혐오시설의 존재 여부를 특정하기 어렵습니다. 상세한 현황 파악을 위해서는 현장 조사 및 주변 지역의 개발 계획, 민원 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 생활정보

교통: 남동측 만성로를 통한 차량 접근성이 뛰어나며, 인근 버스 승강장 이용이 편리하여 대중교통 이용도 원활합니다.

편의시설: 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (세부 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.)

교육시설: 본건은 전주성현유치원의 상대보호구역 내에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험: 본건 105호와 함께 103호, 104호, 106호, 107호가 벽체로 구획되지 않은 상태로 전체 공실로 확인되었습니다. 이는 장기 공실화될 경우 임대 수익 확보에 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

공실 해소 방안 필요: 현재 공실 상태인 호실들에 대한 적극적인 임대 마케팅 및 활성화 방안 마련이 필수적입니다.

임대차 관계: 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 임대차 관계의 상세 정보를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 덕진구 만성동 법원 인근 상업지역에 위치한 근린상가로, 입지 및 교통 접근성은 우수한 편입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계는 깨끗합니다. 다만, 현재 다수의 호실이 일괄 공실 상태로 운영되고 있어, 공실 해소를 위한 철저한 임대 전략 수립이 요구됩니다. 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없는 상황입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적 수요 기반: 전주지방법원 및 다수의 주거단지와 인접하여 꾸준한 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

지역 성장 가능성: 성숙 중인 노선상가지대로서 향후 지역 상권의 발전과 함께 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

경매 물건의 메리트: 감정가 대비 합리적인 낙찰가로 취득 시 시세 차익 및 높은 임대 수익률 확보가 가능합니다.

일괄 관리 용이성: 토지와 건물을 일괄 매각하여 소유권 관련 분쟁 없이 통합적인 관리가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현재 임대 시장 상황, 공실 해소 가능성, 예상되는 임대 수익률, 명도 비용, 취득세 등 제반 부대 비용을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적으로 상가 물건은 목표 연간 임대 수익률(예: 7~10%) 또는 주변 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 결정합니다. 현재 공실 상태임을 감안할 때, 미래 가치 상승 가능성과 시세 대비 저가 매수 기회에 초점을 맞춰 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 입찰가 결정을 위해서는 전문가의 면밀한 상권 분석, 시세 조사, 수익률 계산이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.