나이스옥션 법원경매 전주 2025타경900 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 595-8 1동 OO OOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 ""전주중화산동우체국"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설 및 학교, 주택 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 백제대로, 중산8길이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지지붕 5층 중 제1층 제107호, 제108호, 제2층 제201호로서,
외벽 : 돌붙임 및 드라이비트, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 실내인테리어 등 마감,
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

(1-가, 2-나) 소매점(Titleist),
(3-다) 골프연습장(EG스크린골프)으로 이용중입니다.

설비내역

공용위생 및 급배수설비, 엘리베이터설비, 소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가로장방형 토지로서, ""대(상업용 건물용지)""로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 50M, 서측으로 노폭 약 8M의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) 제2종일반주거지역(2022-09-15), 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 광로2류(폭 50m
~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지
역), 상대보호구역(근영중학교,근영여자고등학고), 상대보호구역(중산초등학교)입니다.
기호(②) 제2종일반주거지역(2022-09-15), 시가지경관지구(일반)(2017-06-30), 광로2류(폭 50m
~70m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역(2023-01-13)(주거밀집지역), 상대보호구역(근영중학교,근영여자고등학고), 상대보
호구역(중산초등학교)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다.
-기 타 : 본건 기호(1-가,2-나)는 상호간 벽체를 제거하여 일괄로 이용중인 구분건물(일명 ""튼상가"")
로 이용중이며, 기호(3-다)에는 임차인 소유로 탐문조사되는 스크린골프설비(시스템)이 소재
합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 소유로 탐문되는 스크린골프설비 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

전주지방법원 2025타경900 (2)

1.2. 소재지

전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 595-8 1동 2층 201호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

1,011,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 192.03㎡ (약 58.1평)

* 건물면적: 363.67㎡ (약 110.0평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

북OOOOOOOO

1.9. 특이사항

* 공동담보

* 유치권

1.10. 주의사항

임차인 소유로 탐문되는 스크린골프설비는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중화산동2가 소재 "전주중화산동우체국" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 학교, 주택 등이 혼재하는 노선 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장, 백제대로, 중산8길이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 광로2류(폭 50m~70m), 소로2류(폭 8m~10m) (소로3류 포함)

* 가축사육제한구역(주거밀집지역)

* 상대보호구역 (근영중학교, 근영여자고등학교, 중산초등학교)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2013년 11월 29일 접수된 북전주농업협동조합의 근저당권 (을9) 입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1, 2012.09.19.)

* 1번 엄윤숙 지분 전부 이전 (갑3, 2013.11.29., 말소)

* 근저당권 (을9, 북전주농업협동조합, 2013.11.29., 말소) - 말소기준권리

* 근저당권 (을12, 북전주농업협동조합, 2022.10.31., 말소)

* 근저당권 (을13, 김용재, 2025.04.10., 말소)

* 압류 (갑8, 전주시, 2025.06.13., 말소)

* 압류 (갑9, 전주세무서장, 2025.06.13., 말소)

* 임의경매개시결정 (갑10, 북전주농업협동조합, 2025.08.21., 말소) - 본건 사건번호

* 가압류 (갑11, 삼례농업협동조합, 2025.09.25., 말소)

* 압류 (갑12, 전주시, 2025.11.18., 말소)

3.3. 등기부채권 총액

2,083,608,904원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입(사업)일자: 2018년 3월 8일

* 배당신고일자: 2025년 11월 4일

* 대항력: 없음

3.5. 권리분석 종합

등기부등본 상 모든 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 임차인 김 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 중화산동2가는 근린생활시설, 학교, 주택 등이 혼재된 상가지대로, 주변 지역의 수요를 충족시키는 생활 밀착형 상권입니다.

4.2. 현재 이용 상태

* 1층 일부 (1-가, 2-나): 소매점 (Titleist) - 두 개 호실이 벽체를 제거하여 일괄 사용 중인 "튼상가"로 이용되고 있습니다.

* 2층 201호: 소매점 (Titleist)

* 3층 일부 (3-다): 골프연습장 (EG스크린골프) - 임차인 소유 스크린골프 설비가 소재하나, 매각 제외 대상입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 시내버스 승강장이 인근에 위치해 있습니다. 백제대로와 중산8길 등 주요 도로와의 접근성도 좋습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

상가지대이므로 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 또한, 근영중학교, 근영여자고등학교, 중산초등학교 등 다수의 학교가 인접하여 있어 유동인구 확보에 긍정적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

등기부 상 유치권이 존재한다는 특이사항이 기재되어 있어, 현장 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 공동담보

본 건이 공동담보로 제공된 물건이므로, 관련 채무 및 담보 현황에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

6.3. 스크린골프설비 제외

임차인 소유로 탐문되는 스크린골프설비가 매각에서 제외됩니다. 이는 해당 설비가 차지하는 공간이나 관련 사업의 승계 여부에 따라 잠재적 변수로 작용할 수 있습니다.

6.4. 건물 층수 정보 불일치

건축물대장 표제부 정보상 지하 2층, 지상 4층으로 기재되어 있으나, 제공된 감정평가서 요약에는 '5층 중'이라는 표현이 있어 건물 전체 층수에 대한 확인이 필요합니다.

6.5. 지역 환경 문제 (폐기물 무단 투기)

과거 재개발 사업 중단 등으로 인해 중화산동 및 효자동 일대 주택가가 대규모 불법 폐기물 투기로 인해 미관 훼손, 악취, 해충 발생 등의 문제가 발생했던 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 주거 및 상업 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 중화산동의 노선 상가지대에 위치한 근린상가 건물로, 접근성이 양호하고 주변에 학교 및 주택가가 밀집해 있어 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리 및 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되어 비교적 깔끔한 권리 관계를 기대할 수 있습니다.

다만, 유치권 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 일부 임차인 소유 설비가 매각에서 제외된다는 점은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 리스크 요소입니다. 또한, 과거 재개발 지역 주변의 불법 폐기물 투기 문제와 관련된 환경적 이슈도 잠재적 위험으로 인지할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 상권: 근린상가 밀집 지역으로, 배후 수요가 뒷받침될 수 있는 입지입니다.

* 복합 용도 가능성: 건물 자체의 용도가 제1,2종 근린생활시설 및 의료시설 등으로 다양하게 활용 가능하여, 향후 용도 변경이나 업종 전환을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 깨끗한 권리관계 (예상): 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 모두 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 비교적 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정해야 하나, 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 1,011,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 향후 활용 방안, 그리고 확인되지 않은 유치권 등의 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있으며, 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.