나이스옥션 법원경매 군산 2024타경26153 [1] 전북특별자치도 익산시 모현동1가 13-59 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 남중동 소재 "이리공업고등학교" 북서측 인근에 위치
하며,주위는 단독주택 및 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 기존 주택지대입
니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하고 시내버스승강장이 소
재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호1,2)는 2필지 일단의 부정형 평지로서, 조사일 현재 "주거용 건부지"로 이용중
입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 2M정도의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>
입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3-가) 연와조 강판지붕 단층으로서,
외 벽 : 벽돌치장쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 장판 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창 및 목재창 입니다.

기호3-나) 세멘벽돌조 강판지붕 단층으로서,
외 벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 몰탈위페인트 등 마감,
바 닥 : 장판 및 콘크리트 등 마감,
창 호 : 샷시창 및 목재창 입니다.

이용상태

기호3-가,나) "주택"으로 이용중입니다.

설비내역

본건에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 본건 건물 기호3-가,나)의 부합물
및 종물 성격인 제시외건물ㄱ-ㄷ)이 소재합니다.

공부와의 차이

- 기호3-가,나)의 귀 제시목록(공부)상 소재지번은 "모현동1가 13-59,13-64"이나,
현황 "기호3-가) 동소 13-59,13-64,13-99","기호3-나) 동소 13-59,13-64,13-99,
13-219"에 소재합니다.

- 기호3-나) 공부상 용도는 "창고"이나, 현황 "주택"으로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다.
- 기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지분매각임(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함)
3. 목록1 일부는 타인이 점유중
4. 목록3-가,나)의 공부상 소재지번은 '모현동1가 13-59, 13-64'이나, 현황은 '목록3-가) 동소 13-59, 13-64, 13-99', '목록3-나) 동소 13-59, 13-64, 13-99, 13-219'에 소재(첨부된 감정서 지적 및 건물개황도 참고)
3. 목록3-나) 공부상 용도는 '창고'이나, 현황은 '주택'으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 군산지원 2024타경26153 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 익산시 모현동1가 13-59

* 용도: 단독주택 (공부상)

* 토지면적: 198.00㎡ (약 60평)

* 건물면적: 132.90㎡ (약 40평)

* 감정가: 188,802,500원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (토지 33.0066㎡, 건물 22.15㎡ 지분)

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 목록1 일부 타인 점유 중

1.2. 입지조건

* 위치: 전북 익산시 모현동1가 소재, "이리공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하고 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 2M 정도의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임차인의 상세 정보 및 대항력 유무, 보증금/차임 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 이에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 토지: 1975년 이리시로부터 박춘자씨로 소유권 이전되었으며, 이후 김정순 외 9명에게 상속(2024-08-22)되었습니다. 2003년 국민건강보험공단익산지사의 압류(말소), 2024년 서울보증보험 주식회사의 강제경매 개시 결정(말소)이 있었습니다.

* 건물: 1975년 이리시로부터 박춘자씨로 소유권 보존 및 이전되었으며, 이후 김정순 외 9명에게 상속(2024-08-22)되었습니다. 2011년 국민건강보험공단의 압류(말소기준권리, 말소)가 있었습니다. 2024년 서울보증보험 주식회사의 강제경매 개시 결정(말소)이 있었습니다.

* 강제경매 개시 결정(말소기준권리): 서울보증보험 주식회사 (2024-09-20)

* 압류 (말소): 국민건강보험공단, 익산시.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 지상권: 해당사항 없습니다.

* 주의사항:

* 본 물건은 토지 및 건물의 일부 지분만 매각 대상입니다.

* 공유자 우선매수 신고가 있으므로, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다 (1회에 한함).

* 목록1(토지) 일부는 타인이 점유 중입니다.

* 건물(목록3-가, 나)은 공부상 소재지번이 '모현동1가 13-59, 13-64'이나, 현황은 '모현동1가 13-59, 13-64, 13-99' 및 '모현동1가 13-59, 13-64, 13-99, 13-219'에 소재합니다. (첨부된 감정서 지적 및 건물개황도 참고 필요)

* 건물(목록3-나)은 공부상 용도가 '창고'이나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 익산시 모현동의 주택지대에 위치하고 있으며, 주위에 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이합니다.

* 주거 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 이리공업고등학교와 인접해 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 교통: 시내버스 이용이 편리하며, 자가용 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주택가 인근에 편의점, 마트 등 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 익산시 내 종합병원 및 다양한 병의원 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 재산권 행사에 제약이 따릅니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 해당 지분을 시가로 매수할 권리를 행사할 가능성이 높아, 실제 낙찰받기 어려울 수 있습니다.

* 타인 점유: 토지 일부에 타인이 점유하고 있어, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 공부상 정보 불일치:

* 건물의 소재 지번이 공부와 현황이 다릅니다.

* 건물 일부의 공부상 용도(창고)와 현황(주택)이 다릅니다. 이는 불법 건축물 해당 여부, 사용 승인 가능성 등 법규 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 특정 용도나 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 5.46㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으며, 이에 대한 법적 문제 발생 가능성을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 익산시 모현동의 주거 지역에 위치한 단독주택의 지분 경매 물건입니다.

* 감정가는 1억 8,880만 원대이나, 지분 매각, 공유자 우선매수권 존재, 타인 점유, 공부상 지번 및 용도 불일치 등 다수의 복합적인 위험 요소를 내포하고 있습니다.

* 이러한 리스크들을 충분히 인지하고, 공유자와의 원만한 협의 또는 법적 절차를 통해 문제를 해결할 수 있는 경우에만 신중한 접근을 권장합니다.

* 단독 소유권 확보가 불가능하며, 공유 관계 유지 및 재산권 행사에 제약이 있음을 반드시 명심해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 익산시 모현동이라는 익산시 내 주요 주거 지역에 위치하여 기본적인 주거 가치를 갖추고 있습니다.

* 가격: 주변 시세를 고려하여 감정가 대비 저평가된 부분이 있다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있으나, 높은 위험 부담을 감안해야 합니다.

* 현황 이용: 공부상 용도와 다르게 주택으로 이용 중인 부분은 합법적 사용 승인이 가능하다면 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 정보는 모현동1가 소재의 연립/다세대 주택 거래 사례입니다.

* 2026년 2월 12일, 모현동1가 48-3 소재 제일연립 (전용면적 55.73㎡) 4,200만원 거래. (평당 약 75.3만원)

* 2026년 3월 29일, 모현동1가 48-3 소재 제일연립 (전용면적 58.92㎡) 6,050만원 거래. (평당 약 102.7만원)

* 2026년 3월 22일, 모현동1가 48-8 소재 제일 (전용면적 84.98㎡) 5,600만원 거래. (평당 약 65.9만원)

* 이는 연립/다세대 주택의 시세이며, 본건 단독주택의 전체 가치는 이와 다를 수 있습니다. 하지만 해당 지역의 주거용 부동산 가치 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 본건 감정가 188,802,500원은 토지(198.00㎡)와 건물(132.90㎡) 전체에 대한 가격입니다.

* 매각 대상은 토지 및 건물의 지분(토지 약 1/6, 건물 약 1/6)입니다. 따라서, 감정가 기준으로 산정한 지분 가치는 약 31,467,000원 (188,802,500원 / 6) 입니다.

* 그러나, 본건은 지분매각, 공유자 우선매수권, 타인 점유, 공부상 정보 불일치 등 상당한 위험 요인을 안고 있습니다. 이러한 위험 요소들을 고려할 때, 실제 낙찰 가능성 및 낙찰 후 명도, 공유자와의 관계 설정 등에 많은 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 특히 공유자 우선매수권 행사가 유력한 상황에서, 입찰가를 높게 설정하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

* 따라서, 이러한 리스크를 반영하여 입찰가는 감정가 대비 상당히 낮은 수준에서 보수적으로 접근해야 합니다.

* 제안 입찰가: 현재 파악된 위험 요소와 지분 매각의 특성을 감안하여, 20,000,000원 ~ 25,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 10% ~ 13% 수준으로, 공유자 우선매수 가능성과 명도, 법적 문제 해결에 필요한 제반 비용을 감안한 금액입니다. 현장 방문 및 권리 관계에 대한 심층적인 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 혐오시설 조사:

* 본건은 익산시 모현동의 주택가에 위치하며, 인근에 학교(이리공업고등학교)가 소재합니다.

* 지도 서비스 등을 통한 주변 환경 조사 결과, 주거 지역에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

* 단, 가축사육제한구역 지정은 해당 지역의 축산업 관련 규제가 있음을 시사합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.