나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20206 [1] 전북특별자치도 익산시 모현동1가 303-1 현대아파트 209동 9층906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.01.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 모현동1가 소재 "익산모현초등학교" 북동측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본 아파트단지까지 제 차량출입 가능하고, 인근에 대중교통 시설이 소재하는 등 제반 교통 사정 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 아파트 중 9층 906호로서
외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감,
내벽 : 벽지 타일 등 마감,
창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 개별난방시설, 승강기, 소화설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 폭 약 10 미터, 서측으로 약 6미터, 동측으로 폭 약 15 미터 및 약 6미터의 포장도로에 접하고, 동측, 서측 및 남측 도로로 개설된 진출입로를 통하여 주로 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10M-12M)(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합)이고 가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건개요

사건번호: 군산지원 2025타경20206 (1)

물건 소재지: 전북특별자치도 익산시 모현동1가 303-1 현대아파트 209동 9층906호

용도: 아파트

감정가: 162,000,000원

토지면적: 41.42㎡ (약 12.53평)

건물면적(공급면적): 84.74㎡ (약 25.63평)

건물면적(전용면적): 59.4㎡ (약 17.97평) - 최근 매매 사례 기준

건물면적(분양면적): 134.575㎡ (약 40.7평) - 최근 매매 사례 기준

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 아파트 정보

아파트명: 모현현대2차

주소: 전북특별자치도 익산시 모현동1가 303-1

사용승인일: 1993.07.07

동수: 9동, 세대수: 1114세대

총 주차 대수: 537대 (세대당 약 0.48대)

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소

1.3. 건축물 현황

본 건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 아파트 중 9층 906호이며, 외벽은 세멘몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 타일 등 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다. [cite: Provided Info]

주요 설비로는 급배수 및 위생설비, 개별난방시설, 승강기, 소화설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: Provided Info]

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 익산시 모현동1가 303-1에 위치하며, '익산모현초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 대중교통 시설이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

북측 및 남측으로는 폭 약 10미터, 서측으로는 약 6미터, 동측으로는 약 15미터 및 약 6미터의 포장도로에 접하고 있으며, 동측, 서측, 남측 도로를 통해 주로 출입합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

또한, 소로1류(폭 10M-12M), 소로3류(폭 8M 미만), 중로2류(폭 15M-20M) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본정보

경매 구분: 부동산강제경매

사건번호: 군산지원 2025타경20206 (1)

채권자: 이OO

3.2. 권리관계

말소기준권리: 2025년 1월 13일 접수된 이기하 채권자의 강제경매(30,061,000원)입니다.

소유권 이전 등기: 2016년 11월 25일 전영환, 2018년 7월 31일 여재희(매매 금170,000,000원)로 확인됩니다. [cite: Provided Info]

3.3. 임차인 현황

대항력 있는 임차인: 김태영

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 28일

확정일자: 2022년 2월 25일

배당신고일자: 2025년 2월 7일

대항력: 있음

3.4. 특이사항 및 주의사항

본 건에는 대항력 있는 임차인 김태영이 존재합니다. [cite: Provided Info]

물건명세서에 따르면, 을구 9번 주택임차권등기(2025.09.30.)는 보증금이 배당절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건이 명시되어 있습니다.

따라서, 해당 임차인의 보증금 1억 5천만원 전액 또는 일부를 매수인이 인수할 가능성이 있어 권리 분석상 매우 중요한 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 아파트는 익산모현초등학교 인근에 위치하며, 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

모현동은 롯데시네마, 퓨전 뷔페, 다양한 병의원, 우체국, 은행, 공원 등 생활 편의시설이 밀집된 신시가지 인프라를 갖추고 있습니다.

또한, 배산 및 모현공원과 같은 자연 녹지 공간이 인접해 있어 도심 속에서 쾌적한 생활과 여가를 즐길 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 검토

지역 분석 결과, 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다.

다만, 과거 익산시 모현동 일대에 폐가 방치로 인한 주민 안전 문제가 제기된 사례가 있었으나, 해당 문제는 행정 절차를 통해 해결 조치될 계획입니다.

또한, 익산시는 악취 민원 감소 및 환경 개선 노력을 지속하고 있으며, 악취 모니터링 시스템과 같은 환경 관리 시스템을 운영 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 아파트는 1993년에 사용 승인되어 비교적 오래된 건물에 속합니다.

최고 15층, 총 9개 동에 1114세대가 거주하는 대규모 단지입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 기반시설

단지 인근에 익산모현초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변에 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김태영(보증금 1억 5천만원)의 보증금 인수 가능성입니다.

만약 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 건물 노후화

1993년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 존재합니다.

6.3. 주차 공간 부족

총 1114세대 대비 537대의 주차 공간은 세대당 약 0.48대로, 주차 공간이 다소 부족할 수 있어 거주 편의성을 저해할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 익산시 모현동 소재의 아파트로, 편리한 생활 인프라와 교육 환경을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5천만원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다.

더불어 1993년 준공으로 인한 건물 노후화와 상대적으로 부족한 주차 공간도 고려해야 할 사항입니다.

이러한 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 예상되는 인수 비용을 정확히 산정한 후 신중하게 입찰에 참여할 것을 권고합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역적 선호도

익산시 모현동은 비교적 주거 선호도가 높은 지역으로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

8.2. 시세 대비 저가 매수 기회

권리 분석상의 리스크를 감안하더라도, 정상적인 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 교육 환경

익산모현초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 살펴보면, 59.4㎡(약 17.97평) 면적의 경우 1평당 약 500만원에서 550만원 선으로 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본 건 84.74㎡(약 25.63평)의 시장 가치를 추정하면 약 1억 2,815만원에서 1억 4,096만원 사이로 예상됩니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가는 162,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5천만원을 인수해야 할 가능성이 있음을 감안해야 합니다.

안전한 투자를 위해서는 인수 보증금 위험을 반영하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 건의 예상 입찰가는 135,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.