나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4024 [1] 경상남도 진주시 강남동 241-9 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 강남동 소재 "일호광장 진주역" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 숙박시설, 주택, 아파트, 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리유사형 평지로 주상용건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 왕복 2차선 아스콘도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 중로3류(폭 12m-15m)(중로3-99)(접합) 가축사육제한
구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역
(2021-04-20)(경상대학교병원 옥상헬기장)<공항시설법>, 상대보호구역(진주남중학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 시멘트블록조 슬래브지붕 2층건으로 (사용승인일:1968.)
내벽 : 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

1층: 여인숙(가영).
2층: 주택일부 등.

설비내역

난방설비, 위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호(1) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)
이 소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지
의 사용, 수익에 미치는 영향이 미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-본건 기호(2) 2층은 귀 제시목록 및 공부상 여인숙이나, 현황 주택일부 등임.

-본건 기호(2)는 귀 제시목록 및 공부상 스레트지붕이나 현황 슬래브지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각 포함
-[목록 2] 2층은 공부상 여인숙이나 현황 주택 일부 등이며, 제시외건물 ㄱ과 일체로 사용 중임
-[목록 2] 공부상 스레트지붕이나 현황 슬래브지붕임
-[목록 2] 2층으로 올라가는 계단 및 제시외건물 ㄱ 현관 부분은 인접 토지상에 소재하는 것으로 조사되는 바 입찰 전 확인 요함
-인접지와 경계가 불분명하여 명확한 경계확인은 측량 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 물건 요약

사건번호: 진주지원 2024타경4024 (1)

소재지: 경상남도 진주시 강남동 241-9

용도: 숙박시설 (여인숙)

감정가: 260,997,340원

토지면적: 76.00㎡ (약 22.99평)

건물면적: 74.88㎡ (약 22.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 유동화물건

* 토지 정보

소재지: 경상남도 진주시 강남동 241-9

토지면적: 76.00㎡ (약 22.99평)

토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(경상대학교병원 옥상헬기장), 상대보호구역(진주남중학교)

형태 및 이용상태: 사다리 유사형 평지로 주상용건부지임.

도로상태: 본건 남서측으로 왕복 2차선 아스콘 도로가 있음.

* 건물 정보

건물번호: 목록 2

구조: 시멘트블록조 슬래브지붕 2층건

사용승인일: 1968년 07월 24일

이용상태: 1층: 여인숙(가영), 2층: 주택 일부 등

총면적: 74.88㎡ (약 22.65평)

건물 제시외면적: 61.60㎡ (매각 포함)

주요 특징: 공부상 스레트지붕이나 현황 슬래브지붕, 공부상 여인숙이나 현황 주택 일부 등.

2. 입지조건

* 주변 환경 및 개발 계획

본건은 경상남도 진주시 강남동 소재 "일호광장 진주역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 주택, 아파트, 상가 등이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 지역임.

* 교통 여건

본건 및 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨. 본건 남서측으로 왕복 2차선 아스콘 도로가 접해 있어 차량을 이용한 접근성이 양호함. 대중교통 이용 편의성은 인근 역 및 버스정류장 접근성에 따라 달라질 수 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한사항

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 중로3류(폭 12m-15m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(경상대학교병원 옥상헬기장), 상대보호구역(진주남중학교)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

* 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 을3 근저당권 (부산은행, 2024-01-19 접수, 165,000,000원)임.

본건은 부산은행의 임의경매로 진행되었으며, 해당 경매개시결정 등기(갑2, 2024-07-08 접수) 또한 말소될 예정임.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 분석

임차인: 주복남

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2017-07-11

확정일자: 2024-07-31

배당신고일자: 2024-07-31

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 30,000,000원에 대한 인수 가능성이 있으나, 배당신고 및 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 여부는 배당 결과 확인 필요. (금액이 명확히 기재되어 있으나, '대항력 있는 임차인'은 명도 과정에서 추가 확인 및 협상이 필요할 수 있음)

* 권리 인수 여부

등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 대항력 있는 임차인 주복남의 경우, 명시된 "인수 보증금 합계: 0원"에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 보이나, 해당 임차인의 배당 순위 및 배당 여부를 반드시 확인하여 명도 협상에 대비해야 함.

4. 상권분석

* 지역 상권 특징

본건이 위치한 진주시 강남동 일대는 진주역을 중심으로 상업, 주거, 업무 기능이 혼재된 지역임. 인근에 숙박시설, 주택, 상가 등이 밀집해 있어 지역 내 유동인구 및 소비 활동이 이루어지는 상권임.

* 주변 시설

진주역, 진주 시외버스 터미널 등 교통 요지에 인접하며, 관공서, 금융기관, 병원(진주경상대학교병원 인접), 학교(진주남중학교 등), 상업시설(마트, 식당, 카페 등)이 다수 분포하여 생활 편의성이 높음. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않음.

5. 생활정보

* 편의시설

인근 상업지역에 다양한 상점, 식당, 은행 등 편의시설이 밀집해 있어 이용이 편리함.

* 교육 및 의료 시설

진주남중학교가 인접해 있으며, 진주경상대학교병원을 비롯한 의료시설 접근성도 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

* 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 시가지경관지구, 중로3류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역 등에 해당하여 향후 건축 또는 개발 행위 시 관련 법규 적용 여부 확인 필요.

* 물건 자체 리스크

건물 노후도(1968년 사용승인)가 상당함.

공부상 지붕은 슬레이트이나 현황은 슬래브 지붕이며, 2층은 공부상 여인숙이나 현황 주택 일부 등과 같이 공부와의 차이가 존재함.

제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 매각에 포함됨.

인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요하며, 2층 계단 및 제시외 건물 ㄱ 현관 부분이 인접 토지상에 소재할 가능성이 있어 입찰 전 현장 조사 필수.

* 명도 관련 리스크

대항력 있는 임차인 주복남이 존재함. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 시간 소요가 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 진주역 인근의 일반상업지역에 위치한 숙박시설로, 입지적 잠재력은 있으나 건물 노후, 공부와의 차이, 제시외 건물 포함, 경계 불분명, 인접 토지 점유 가능성 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 명도 가능성은 있으나, 이에 대한 철저한 사전 확인이 필수적입니다. 건물 활용 방안 및 리스크 해소 방안을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근 입지: 진주역과 가까워 교통 및 접근성이 우수하며, 이에 따른 유동인구 활용 가능성.

* 상업지역 내 위치: 향후 지역 개발 및 용도 변경 등을 통한 가치 상승 잠재력.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 활용 계획 수립 용이.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 현재 시세, 주변 유사 물건 낙찰가, 명도 비용, 수리 비용, 인수할 수 있는 권리(존재 시) 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 건의 경우, 임차인 보증금 인수액은 0원으로 명시되어 있으므로, 이를 제외한 금액으로 경매 물건의 가치를 평가해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 면밀한 시장 조사와 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.