나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39143 [2] 경상남도 산청군 삼장면 대포리 산52-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39143 [2] 경상남도 산청군 삼장면 대포리 산52-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경39143
• 주소: 경상남도 산청군 삼장면 대포리 산52-1
• 용도: 임야

진주지원 경매3계 2024타경39143 | 소재지: 경상남도 산청군 삼장면 대포리 산52-1 | 감정가: 24,944,366원 | 최저가: 24,944,366원 | 용도: 임야

1. 진주지원 2024타경39143 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경39143 (2)

소재지: 경상남도 산청군 삼장면 대포리 산52-1

용도: 임야

감정가: 24,944,366원

토지면적: 2579.00㎡ (약 780.20평)

토지지분: 687.8193㎡ (약 208.07평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 입지 조건

대상 물건은 경상남도 산청군 삼장면 대포리에 소재하며, 삼장면사무소 서측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 토지는 대체로 급경사 또는 완경사지로 이루어져 있으며, 현황 임야 및 일부 토지는 도로로 이용 중입니다. 토지 일부는 농로로 이용 중이며, 이는 감정평가에 반영되었습니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분입니다. 특이사항으로는 지분 매각, 분묘기지권 존재, 그리고 제시외 수목(허말임 매각 지분 비율)이 매각에 포함된다는 점입니다. 특히 분묘가 소재하는 점은 토지 가액 평가 시 감안되었으며, 농로로 이용 중인 점 역시 평가에 반영되었습니다. 지분 매각으로 인해 공유물 분할 등의 후속 절차가 필요할 수 있습니다. 분묘기지권은 타인 토지에 설치된 분묘와 그 주변 일정 면적에 대한 사용권을 인정하는 관습법상의 물권으로, 분묘의 수호와 봉사를 위해 필요한 범위 내에서 토지를 사용할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

본건은 산청군 삼장면 대포리에 위치한 임야로, 주거 및 상업 시설보다는 농경지, 자연림이 주를 이루는 지역입니다. 인근에 삼장면사무소가 위치하여 기본적인 행정 서비스 이용이 가능합니다. 대포리 지역은 지리산의 맑은 계곡과 빼어난 자연 경관을 자랑하며, 대원사, 내원계곡 등 관광 자원이 풍부합니다. 대포숲 캠핑장, 송정숲 등 휴양 시설이 인접해 있어 관련 상권이 형성될 수 있으나, 본건의 주 용도가 임야인 점을 고려할 때 직접적인 상업적 가치는 제한적입니다.

1.5. 생활 정보

삼장면은 지리산의 청정한 자연환경을 바탕으로 곶감, 사과, 벌꿀, 고로쇠, 산약초 등 우수한 특산물을 생산하는 지역입니다. 삼장면사무소, 삼장초등학교, 대포초등학교(폐교) 등 기본적인 생활 편의 시설이 있습니다. 차량으로 약 30분 거리에 산청군청이 위치하며, 대전-통영간 고속도로 단성 IC에서 약 20분 거리에 있어 접근성은 보통입니다. 계곡과 숲이 어우러진 자연환경 덕분에 전원생활이나 휴양 목적에 적합합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가. 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 및 공유물 분할 소송 등 복잡한 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

나. 분묘기지권: 분묘가 소재하고 있어 토지 사용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 분묘기지권은 해당 분묘의 수호 및 봉사를 위해 필요한 범위 내에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로, 토지 소유권 행사 시 중요한 고려사항이 됩니다. 분묘 소재 토지의 가액은 이를 감안하여 평가되었습니다.

다. 토지이용계획 및 제한상태: 보전관리지역, 생산관리지역, 자연환경보전지역 등 다양한 용도지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 국립공원(지리산), 공원자연환경지구, 하천구역, 토석채취제한지역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

라. 현황 도로 및 임야: 본건은 급경사의 임야와 일부 농로, 현황 도로로 이용 중입니다. 공부상 맹지인 부분도 있어 접근성 및 활용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

마. 제시외 수목: 제시외 수목(허말임 매각 지분 비율)이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 처리 방안도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 산청군 삼장면 대포리에 위치한 임야의 일부 지분으로, 수려한 자연환경을 자랑하지만, 지분 매각, 다수의 법적 제한, 그리고 분묘기지권이라는 복합적인 권리 관계 및 이용 제약 요소를 가지고 있습니다. 특히 분묘기지권은 토지 활용에 있어 가장 큰 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 토지 자체의 이용 가치보다는 투자 관점에서 접근할 경우, 공유물 분할, 분묘 문제 해결 등 후속 절차에 대한 충분한 이해와 비용, 시간을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

가. 지리산 국립공원 인접 지역: 뛰어난 자연 경관과 청정한 환경은 전원주택지, 휴양 시설 부지 등으로 활용될 가능성이 있습니다.

나. 농로 이용: 일부 토지가 농로로 이용 중이라는 점은, 인근 농경지와의 연관성 또는 개발 가능성을 시사할 수 있습니다.

다. 저평가 가능성: 지분 매각 및 복잡한 권리 관계, 법적 제한 등으로 인해 시장 가격보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이는 후속 해결 비용 및 리스크를 충분히 감수한 경우에 해당합니다.

라. 자연 친화적 활용: 환경 규제가 강한 만큼, 자연 친화적인 목적(예: 생태 공원, 산림 자원 활용 등)으로 장기적인 관점에서 접근한다면 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.1.진주지원 2024타경39143 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경39143 (2)

소재지: 경상남도 산청군 삼장면 대포리 산52-1

용도: 임야

감정가: 24,944,366원

토지면적: 2579.00㎡ (약 780.20평)

토지지분: 687.8193㎡ (약 208.07평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 입지 조건

대상 물건은 경상남도 산청군 삼장면 대포리에 위치하며, 삼장면사무소 서측 인근 지역입니다. 주변은 농경지와 자연림으로 형성된 산간 지역의 특징을 보입니다. 차량 접근이 가능하여 기본적인 교통 상황은 보통 수준이나, 토지 자체가 대체로 급경사 또는 완경사지의 임야 형태를 띠고 있습니다. 일부 토지는 농로로 이용 중이며, 이는 감정평가 시 고려되었습니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 채권자 서OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 강제 경매 사건입니다. 매각 대상은 해당 토지의 일부 지분이며, 이는 전체 토지 소유권 중 일부만을 취득하게 됨을 의미합니다. 특이사항으로 지분 매각, 분묘기지권의 존재, 그리고 제시외 수목(허말임 매각 지분 비율)이 매각에 포함된다는 점이 명시되어 있습니다. 특히 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 수호하고 봉제사하기 위해 필요한 범위 내에서 그 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 물권으로, 토지 이용에 있어 중요한 제약 요건이 될 수 있습니다. 지분 매각의 특성상, 추후 공유물 분할 소송 등 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있으며, 이에 대한 주의가 요구됩니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 산청군 삼장면 대포리의 임야로, 주거지나 상업 시설보다는 자연환경이 중심이 되는 지역입니다. 인근에 삼장면사무소가 있어 기본적인 행정 서비스 접근성은 있습니다. 삼장면은 지리산 자락에 위치하여 대원사, 내원계곡 등 관광 명소가 많으며, 대포숲 캠핑장, 송정숲 등 휴양 시설도 자리하고 있어 관광 및 휴양 관련 인프라가 일부 형성되어 있습니다. 그러나 본건이 임야이고 지분 매각이라는 점에서 직접적인 상업적 상권 분석보다는 자연 환경을 활용한 부지로서의 가능성을 검토하는 것이 적합합니다.

1.5. 생활 정보

삼장면은 지리산의 맑은 계곡과 천혜의 자연환경을 자랑하며, 이곳에서 생산되는 지리산 곶감, 사과, 벌꿀, 고로쇠, 산약초 등은 우수한 품질로 알려져 있습니다. 삼장면사무소, 삼장초등학교 등 기본적인 생활 편의 시설이 있으며, 산청군청까지는 차량으로 약 30분, 대전-통영간 고속도로 단성 IC까지는 약 20분 거리에 위치하여 접근성은 보통입니다. 계곡과 숲이 어우러진 쾌적한 환경은 전원생활이나 귀촌, 세컨하우스 용도로 고려해볼 만합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가. 지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 물건입니다. 따라서 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 공유물 분할 소송 등 복잡하고 장기화될 수 있는 법적 절차가 뒤따를 수 있습니다.

나. 분묘기지권: 토지 내에 분묘가 존재하며, 이는 분묘기지권 성립 가능성을 시사합니다. 분묘기지권이 인정될 경우, 해당 분묘의 보존 및 관리를 위해 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 향후 토지 이용 계획에 상당한 영향을 미칩니다. 감정가 산정 시 분묘 소재를 감안하여 평가되었습니다.

다. 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 보전관리지역, 생산관리지역, 자연환경보전지역 등 다양하게 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 국립공원(지리산), 공원자연환경지구, 하천구역, 토석채취제한지역 등 다수의 법규에 의한 제한을 받고 있습니다. 이러한 제한 사항은 토지의 활용 가능성을 크게 제약할 수 있습니다.

라. 현황 도로 및 임야: 토지가 대체로 급경사지의 임야이며, 공부상 맹지인 부분도 있습니다. 일부는 농로로 이용되고 있으나, 토지의 형태 및 접근성은 투자 및 활용에 있어 고려해야 할 주요 요소입니다.

마. 제시외 수목: 매각 포함된 제시외 수목(허말임 매각 지분 비율)에 대한 처리 방안 마련이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 산청군 삼장면 대포리에 위치한 임야의 일부 지분으로, 아름다운 자연환경을 갖추고 있음에도 불구하고 지분 매각, 분묘기지권, 그리고 다양한 토지이용규제라는 복합적인 제약 요소를 동시에 가지고 있습니다. 특히 분묘기지권은 토지의 실질적인 활용을 어렵게 만드는 주요 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 투자 관점에서 접근 시, 공유물 분할, 분묘 처리 등 후속 절차에 대한 명확한 이해와 상당한 시간 및 비용 투자가 수반될 수 있음을 인지해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

가. 뛰어난 자연환경: 지리산 국립공원 인근에 위치하여 수려한 경관과 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 이는 전원생활, 휴양 시설, 또는 친환경적인 개발의 잠재력을 가집니다.

나. 저렴한 취득 가능성: 지분 매각, 복잡한 권리 관계, 그리고 여러 법적 제한으로 인해 시장 가치 대비 상대적으로 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 단, 이는 제반 리스크를 충분히 감수한 후의 판단이어야 합니다.

다. 지역적 특색: 삼장면은 청정 지역 특산물로 유명하며, 이는 지역 경제 활성화 및 관련 사업의 잠재력을 시사합니다.

라. 장기적 관점: 단기적인 시세 차익보다는, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 자연 친화적 활용 방안을 모색하는 투자가 적합할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매3계