나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30129 [2] 경상남도 진주시 명석면 우수리 106-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 명석면 우수리 소재 「명석초등학교」북측인근에 위치하는 토지,건물로서, 주변은 관공서,단독주택 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 내지 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

"기호(1,3,5):공히 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중에 있습니다. 기호(7):경사를 이루는 부정형의 토지로서, 현황 도로입니다."

인접 도로상태

"기호(1,3):본건 북동측에 위치한 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에서 본건에 이르는 도로(기호(7)토지)가 개설되어 있습니다. 기호(5):본건 북동측에 위치한 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에서 본건에 이르는 약4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다."

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1,3,5,7): 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(명석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(명석초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

"기호(2):철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건물로서(사용승인:2024.5.3), 외벽:치장벽돌붙임 등 창호:섀시이중창 등 바닥:강화마루 등 기호(4):철근콘크리트구조 기타지붕 2층건물로서(사용승인:2024.5.3), 외벽:치장벽돌붙임 등 창호:섀시이중창 등 바닥:강화마루 등 기호(6):철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건물로서(사용승인:2024.5.3), 외벽:치장벽돌붙임 등 창호:섀시이중창 등 바닥:강화마루 등 "

이용상태

"기호(2,4,6):공히 단독주택임. "

설비내역

"기호(2,4,6)은 단독주택으로서, 주택으로서의 기본적인 난방설비,위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다. "

부합물 및 종물

없습니다

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-토지 지상의 화단, 조경수 등은 토지에 포함 평가
-건물의 테라스 등은 건물에 포함 평가
-감정평가서에 의하면 본건 북동측에 위치한 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에서 본건에 이르는 약 4m내외의 포장도로가 개설되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경30129 (2)

소재지: 경상남도 진주시 명석면 우수리 106-3

용도: 단독주택

감정가: 365,664,000원

토지면적: 379.00㎡ (약 114.7평)

건물면적: 155.61㎡ (약 47.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (남해신용협동조합)

건축물 사용승인일: 2024년 5월 3일 (신축)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 진주시 명석면 우수리 소재, 명석초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 관공서, 단독주택, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

도로: 본건 북동측에 위치한 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에서 본건에 이르는 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지 이용: 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 현재 단독주택 부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역(명석초등학교, 명석초등학교병설유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 22일자 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 840,000,000원)입니다.

말소 예정 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (840,000,000원)

* 박진선 근저당권 (39,000,000원)

* 박진선 근저당권 (공동담보, 26,000,000원)

* 남해신용협동조합 임의경매개시결정 (731,050,688원)

인수되는 권리: 해당 사항 없음. (단, 물건명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다.)

총 담보 채권액: 약 905,000,000원 (토지 등기부 기준)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 명석면 우수리 지역은 주로 단독주택과 임야가 혼재된 주거 및 자연녹지 지역입니다.

상업 시설의 밀집도가 높은 지역은 아니므로, 생활 편의 시설 이용 시 차량을 이용하는 것이 일반적입니다.

주변에 학교가 있어 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

주요 편의시설: 명석초등학교가 인근에 있어 도보로 통학이 가능합니다. 그 외 편의시설은 차량 이동이 필요합니다.

교육시설: 명석초등학교, 명석초등학교병설유치원 등이 인근에 있습니다.

의료시설: 진주 시내의 종합병원 및 의원 이용이 가능합니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하거나 생활에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 총 담보 채권액이 감정가를 상회하는 수준으로, 채권자의 권리 행사가 확실시됩니다.

지역 제한: 가축사육제한구역, 학교보호구역 등으로 인해 향후 건축이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

경매 유찰 가능성: 감정가가 높게 책정되었거나, 시장 상황에 따라 낙찰가가 감정가 이하로 형성될 경우 유찰 후 재감정 또는 경쟁 유찰 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년 5월 사용 승인된 신축 단독주택으로서, 비교적 최신 건물이란 점이 큰 장점입니다.

토지 면적(379㎡)과 건물 면적(155.61㎡) 모두 거주 및 활용에 충분한 규모입니다.

주변 환경이 조용하고 학교가 가까워 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

다만, 높은 담보 채권액은 경매 진행의 확실성을 높이지만, 낙찰가가 감정가에 근접할 가능성을 시사합니다.

신축 건물의 가치를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 단독주택: 2024년에 준공된 최신 건물로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

토지 활용 가능성: 379㎡의 넓은 토지는 향후 증축이나 조경 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 학교 및 기타 기반 시설 접근성이 양호하며, 조용한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 365,664,000원

주변 유사 물건 정보: 제공된 JSON 데이터의 '아라빌라' 매매 사례(2025년 9월, 140,000,000원/123.97㎡)는 본건과 건물 종류(연립 vs 단독주택) 및 건축 연도(1992년 vs 2024년)가 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

분석 의견: 본건은 신축 건물로서 감정평가액이 시세를 상당 부분 반영한 것으로 판단됩니다. 또한, 주요 채권자인 남해신용협동조합의 채권액(731,050,688원)이 감정가에 근접하므로, 큰 폭의 유찰보다는 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 390,000,000원

(본 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가를 기반으로 한 제안이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사, 최신 시세 자료 검토, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기를 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.