나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30129 [1] 경상남도 진주시 명석면 우수리 106 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 명석면 우수리 소재 「명석초등학교」북측인근에 위치하는 토지,건물로서, 주변은 관공서,단독주택 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 내지 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

"기호(1,3,5):공히 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용중에 있습니다. 기호(7):경사를 이루는 부정형의 토지로서, 현황 도로입니다."

인접 도로상태

"기호(1,3):본건 북동측에 위치한 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에서 본건에 이르는 도로(기호(7)토지)가 개설되어 있습니다. 기호(5):본건 북동측에 위치한 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에서 본건에 이르는 약4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다."

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1,3,5,7): 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(명석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-01-28)(명석초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

"기호(2):철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건물로서(사용승인:2024.5.3), 외벽:치장벽돌붙임 등 창호:섀시이중창 등 바닥:강화마루 등 기호(4):철근콘크리트구조 기타지붕 2층건물로서(사용승인:2024.5.3), 외벽:치장벽돌붙임 등 창호:섀시이중창 등 바닥:강화마루 등 기호(6):철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건물로서(사용승인:2024.5.3), 외벽:치장벽돌붙임 등 창호:섀시이중창 등 바닥:강화마루 등 "

이용상태

"기호(2,4,6):공히 단독주택임. "

설비내역

"기호(2,4,6)은 단독주택으로서, 주택으로서의 기본적인 난방설비,위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다. "

부합물 및 종물

없습니다

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-토지 지상의 화단, 조경수 등은 토지에 포함 평가
-건물의 테라스 등은 건물에 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30129 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 명석면 우수리 106

* 용도: 단독주택

* 감정가: 702,232,000원

* 토지 면적: 798.00㎡ (약 241.39평)

* 건물 면적: 306.14㎡ (약 92.61평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 진주시 명석면 우수리 소재 「명석초등학교」 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경은 관공서, 단독주택, 임야 등으로 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 본건 토지는 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 단독주택 부지로 이용 중입니다. 일부 경사지 토지는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

* 북동측 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에서 본건으로 진입하는 도로가 개설되어 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2021년 1월 27일 접수, 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 840,000,000원)

* 이후 모든 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 최초 소유권 이전: 2016년 7월 5일 (장영숙)

* 최근 소유권 이전: 2022년 11월 29일 (정광식, 매매 78,000,000원)

* 토지 등기부채권 총액: 905,000,000원 (이 금액은 말소기준권리 외 다른 권리들의 합계이며, 실제 인수되는 권리는 없습니다.)

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2024년 11월 22일 접수, 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (채권액 840,000,000원)

* 이후 모든 권리(임의경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 최초 소유권 보존: 2024년 11월 22일 (정광식)

* 건물 등기부채권 총액: 840,000,000원 (이 금액은 말소기준권리 외 다른 권리들의 합계이며, 실제 인수되는 권리는 없습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 인수할 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요는 비고란에 있으나, 구체적인 내용 언급 없음)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 진주시 명석면 우수리는 주로 단독주택과 임야가 혼재된 지역입니다.

* 주변에 명석초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보(아라빌라, 1992년 건축, 123.97㎡, 14,000만원 거래)는 본건 단독주택과는 종류 및 건축 연식이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 엿볼 수 있는 지표로 참고할 수 있습니다.

* 최근 건축된 단독주택으로서, 현대적인 주거 트렌드에 부합하는 장점을 가집니다.

* 도심 외곽의 전원생활 또는 조용한 주거를 희망하는 수요층에게 적합한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 명석초등학교와 인접하여 어린 자녀가 있는 가구의 통학이 편리합니다.

* 인근 지역은 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주변 관공서 및 주거 지역 형성을 감안할 때 기본적인 생활 편의는 확보될 것으로 예상됩니다.

* 본 물건은 가축사육제한구역 및 상대보호구역(명석초등학교, 병설유치원)으로 지정되어 있어, 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당되어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 관련 채권 및 담보 설정 내용을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. (다만, 등기부상 말소 예정 권리가 다수입니다.)

* 주변 혐오시설의 존재 여부는 추가적인 현장 조사 및 주변 탐문을 통해 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2024년 5월 사용 승인된 신축 단독주택으로, 최신 건축 기준과 설비를 갖추고 있다는 큰 장점을 가지고 있습니다.

* 토지 면적이 넓어 활용도가 높으며, 주변 환경이 비교적 조용하고 쾌적합니다.

* 명석초등학교 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 토지 이용 제한 사항 및 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 5월 사용 승인된 최신 건물로 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 주거 공간을 제공합니다.

* 넓은 토지 면적: 798.00㎡ (약 241.39평)의 넓은 토지는 추가 건축, 조경, 텃밭 등 다양한 활용 가능성을 시사합니다.

* 우수한 주거 환경: 조용하고 쾌적한 명석면 우수리 지역은 전원생활 또는 한적한 주거를 선호하는 수요층에게 매력적입니다.

* 교육 환경: 명석초등학교 인접으로 자녀가 있는 가정에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 702,232,000원입니다.

* 신축 단독주택이라는 점, 넓은 토지 면적, 양호한 입지 조건을 고려할 때 감정가 수준 또는 그 이상으로 가치가 평가될 수 있습니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 데이터가 부족하여 정확한 시세 추정은 어렵지만, 신축 단독주택의 희소성과 품질을 감안할 때, 현 시세는 감정가에 근접하거나 일부 상회할 가능성이 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 답사 및 최근 지역 부동산 시장 동향을 추가로 반영하여 결정하는 것이 합리적입니다. 감정가인 702,232,000원 선에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.