나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30687 [3] 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 205 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 소재 '봉화삼거리' 북동측 인근에 위치하고, 주위는 마을 내 주택, 마을주변 농경지, 임야 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지대 내 일부 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

기호(2) : 부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 전으로 이용중임.

기호(3) : 대체로 평탄하나, 일부 경사지 등인 부정형의 토지로서, 주거용 부지 등으로 이용중임.

기호(5) : 부정형의 토지로서, 진입로 등으로 이용중임.

기호(6) : 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 토지임야 상태임.

인접 도로상태

기호(1,2,6) : 공히 지적도상 맹지임.

기호(3) : 지적도상 맹지이나, 인접 및 인근토지(봉화리 207(답), 208(전))과 기호(5)의 일부를 통해 접근 가능한 상태임.

기호(5) : 본건 일부가 기호(3)으로 진입하기 위한 진입로 중 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>.

기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>.

기호(3,5) : 공히 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>.

기호(6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

기호(1,2,3,6) 지상에 소유관계가 불분명한 제시외수목 기호(ㄴ~ㅁ)가 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) 목조 및 조적조 강판지붕 단층건으로서,

외벽 : 판넬, 페인팅 마감 등
내벽 : 목재 마감 등
창호 : 목재 및 샷시 이중창호 등.


기호(4-1) 블록조 및 목조 판넬 및 강판지붕 단층건으로서,

외벽 : 페인팅 마감 등
내벽 : 몰탈 마감 등
창호 : 목재창호 등.

이용상태

기호(4) : 주택.

기호(4-1) : 창고 등.

설비내역

기호(4) : 난방설비 등 되어 있으며, 위생 및 급·배수설비 등 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

부합물 및 종물

종물 및 부합물 성격의 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

1) 기호(4,4-1)의 귀 제시목록상 구조, 용도 및 면적은 기호(4)(구조: 목조 스레트지붕, 면적: 36.36㎡), 기호(4-1)(구조: 시멘트블록조 스레트지붕, 용도: 공장 및 창고, 면적: 16.53㎡)이나, 현황 기호(4)(구조: 목조 및 조적조 강판지붕, 면적: 43.2㎡), 기호(4-1)(구조: 블록조 및 목조 판넬 및 강판지붕, 용도: 창고 등, 면적: 51.8㎡)으로서, 평가목적 등을 고려하여 실측사정면적으로 평가하되, 일반건축물대장상 1957.03.01일(기호(4)), 1978.00.00일(기호(4-1))이 사용승인(증축)일인 건물로서, 현상 및 관리상태, 수선 및 보수의 정도 등을 종합 참작하여 관찰감가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

2) 기호(4,4-1)의 귀 제시목록상 소유자는 ‘김남연’이나, 일반건축물대장상 ‘서윤복’임.

3) 기호(4)의 귀 제시목록상 소재지번은 ‘봉화리 205’이나, 현황 일부는 ‘봉화리 204(대)’에 걸쳐 소재하는 것으로 판단되며, 정확한 위치, 경계 등은 측량을 요하는 바, 경매 입찰시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외건물[감정서상 ㄱ] 매각 포함
-제시외수목[감정서상 ㄹ] 매각 포함
-[목록 3] 조경석 및 지상에 자생 중인 자연생 수목 등 포함 평가
-[목록 4] 공부상 "목조 스레트지붕 36.36㎡", [목록 4-1] 공부상 "시멘트블록조 스레트지붕 공장 및 창고 16.53㎡" 이나, [목록 4] 현황 "목조 및 조적조 강판지붕 51.8㎡" [목록 4-1] 현황 "블록조 및 목조 판넬 및 강판지붕 창고 등 면적 51.8㎡"이므로 입찰 전 확인 요함(실측 사정 면적으로 평가됨)
-[목록 4] 공부상 소재지번은 "봉화리 205"이나 현황 일부는 "봉화리 204"에 걸쳐서 소재하는 것으로 판단되므로 정확한 위치 경계 등은 측량 요함
-[목록 4] 2025. 3. 21.기준 부동산등기사항증명서상 소유자 "김남연"이나 건축물대장상 소유자 "서윤복"이므로 이와 관련하여 입찰 전 관할 관청 확인 요함
-[목록 5] 일부 진입로로 이용 중이며 이를 감안 평가
-[목록 5] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 창원지방법원 진주지원 경매 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 진주지원 2025타경30687 (3)

* 소재지: 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 205 (도로명주소: 경상남도 남해군 봉화로118번길 20-5)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 98,596,100원

* 토지면적: 570.00㎡ (약 172.4평)

* 건물면적: 52.89㎡ (약 16.0평)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한화생명보험주식회사

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1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 소재 '봉화삼거리' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 마을 내 주택, 마을 주변 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 지역 내 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 접근성: 지적도상 맹지인 토지들이 포함되어 있으나, 일부 토지(기호 3)는 인접 토지 및 기호(5)의 일부를 통해 접근 가능한 상태입니다. 기호(5) 토지는 주거용 부지(기호 3)로의 진입로 중 일부로 이용 중입니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 9월 6일자 한화생명보험의 가압류가 말소기준권리입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 가압류 및 강제경매개시결정이 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 현재 등기부등본상 소유자로 등재된 김남연 명의의 소유권 이전(증여) 등기 또한 매각으로 말소됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본상에는 확인되지 않아 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (총 합계: 0원).

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1.3. 상권분석

* 본건은 마을 내 주택과 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 주거 및 농업 지역의 특성을 보입니다.

* 인근 봉화삼거리가 지역 내 교통의 요지가 될 수 있습니다.

* 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되었을 것으로 추정됩니다.

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1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 마을 및 봉화삼거리 주변으로 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 자연환경: 마을 주변 농경지와 임야가 형성되어 있어 자연환경은 양호한 편입니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 건물 현황과 공부상 내용 불일치:

* 건물(목록 4)은 공부상 목조 스레트지붕 36.36㎡이나, 현황 목조 및 조적조 강판지붕 51.8㎡로 확인되었습니다.

* 건물(목록 4-1)은 공부상 시멘트블록조 스레트지붕 16.53㎡(공장 및 창고)이나, 현황 블록조 및 목조 판넬 및 강판지붕 51.8㎡(창고 등)으로 확인되었습니다.

* 이러한 면적 및 구조상의 차이가 크므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 상황을 확인해야 합니다.

* 소재지번 불일치: 건물(목록 4)의 일부가 공부상 주소지(봉화리 205)를 넘어 인근 토지(봉화리 204)에 걸쳐 소재하는 것으로 판단되므로, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

* 소유자 불일치: 부동산등기사항증명서상 소유자는 김남연이나, 건축물대장상 소유자는 서윤복으로 상이합니다. 입찰 전 관할 관청에 확인이 필수적입니다.

* 농지취득자격증명 필수: 본 건 토지의 농지 취득 시 관련 서류(농지취득자격증명 등) 제출이 요구되며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 진입로 이용: 일부 토지가 진입로로 이용 중임을 감안하여 평가되었으며, 이는 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 생산관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리구역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다.

* 건물 노후: 건물(목록 4)은 1957년, 건물(목록 4-1)은 1978년경 사용 승인(증축)된 것으로, 건물 노후화에 따른 유지보수 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

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1.6. 종합 의견

본 물건은 단독주택으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 주변 환경은 보통 수준이나, 건물 현황과 공부상 내용의 차이, 소재지번 및 소유자 불일치 등 다수의 명확한 권리 및 행정상 리스크를 안고 있습니다. 특히 건물 면적 및 구조상의 차이, 소유자 불일치는 입찰 전 철저한 현장 조사와 관할 관청 확인을 통해서만 해결될 수 있습니다. 농지취득자격증명 제출 의무 또한 중요한 고려 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

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1.7. 투자 포인트

* 본건은 토지와 건물 일괄 매각이며, 토지 면적이 570㎡로 비교적 넓습니다.

* 주택으로 이용 중이거나 주거용 부지로 이용 가능한 토지가 포함되어 있어 활용 가능성이 있습니다.

* 마을 지역에 위치하여 지역 특성을 고려한 개발 또는 활용 계획 수립 시 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

* 다만, 명확히 제시된 권리 및 행정상의 문제점들이 해결되지 않으면 투자 가치 판단이 어렵습니다.

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1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 98,596,100원

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 건물 현황과 공부상 내용 불일치, 소재지번 불일치, 소유자 불일치, 농지 관련 서류 제출 의무, 진입로 이용 등 명시된 다수의 리스크 요인으로 인해 낙찰 후 추가 비용 및 시간이 소요될 가능성이 매우 높습니다.

* 인수되는 권리나 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 리스크 해소를 위한 제반 비용(측량, 행정 절차, 법률 자문 등)을 반드시 고려해야 합니다.

* 제공된 정보 내에 주변 시세 정보 및 유사 물건 거래 사례가 없어 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 보수적 접근: 상기 리스크 요인들을 감안하여, 감정가 이하 또는 감정가의 70~80% 수준(약 7천만 원 ~ 7천 8백만 원)에서 신중하게 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사, 건물 및 토지 현황에 대한 추가적인 실측 및 확인, 관할 관청 문의, 그리고 주변 부동산 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.