나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30687 [3] 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 205 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30687 [3] 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 205 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경30687
• 주소: 경상남도 남해군 삼동면 봉화로118번길 20-5
• 용도: 단독주택

진주지원 경매3계 2025타경30687 | 소재지: 경상남도 남해군 삼동면 봉화로118번길 20-5 | 감정가: 98,596,100원 | 최저가: 69,017,000원 | 용도: 단독주택

1. 진주지원 2025타경30687 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30687 (3)

소재지: 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 205

용도: 단독주택

감정가: 98,596,100원

토지면적: 570.00㎡ (약 172.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.89㎡ (약 16.0평)

건물 제시외면적: 10.70㎡ (약 3.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 삼동면 봉화리 소재 '봉화삼거리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 마을 내 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 지역 내 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다. 봉화마을은 금산에서 발원한 물이 지족해협으로 흐르는 지역에 위치하며, 자연 경관이 뛰어난 곳으로 알려져 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 한OOOOOOOOOO입니다. 등기사항증명서상 소유자는 '김남연'이나 건축물대장상 소유자는 '서윤복'으로 확인되어, 소유자 관련 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지, 임야와 주택이 혼재된 농촌 마을 내에 위치하고 있습니다. 주변 환경이 비교적 조용하고 자연 친화적인 특징을 가지고 있습니다.

토지 이용 계획상 본건 토지 일부는 생산관리지역, 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 및 마을경관관리지역에 해당합니다. 일부 토지는 자연취락지구에 포함되어 있습니다.

기호(1,2,6) 토지는 지적도상 맹지이며, 기호(3) 토지도 맹지이나 인접 토지를 통해 접근 가능합니다. 기호(5) 토지는 일부 진입로로 이용 중이며, 이에 따라 평가에 반영되었습니다.

주변에 봉화마을 당산나무와 같은 지역 명소가 있으며, 천석암, 구성개바위 등 독특한 자연 지형을 가진 곳으로 알려져 있어, 조용하고 자연 속에서 생활하기에 적합한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이:

* 건물(목록 4, 4-1)의 공부상 면적, 구조, 용도가 현황과 다릅니다. 공부상 면적은 각각 36.36㎡, 16.53㎡이나, 현황 면적은 43.2㎡, 51.8㎡로 확인됩니다. 입찰 전 반드시 현황을 직접 확인해야 합니다.

* 건물(목록 4)의 소재지번이 공부상 '봉화리 205'이나, 현황 일부가 '봉화리 204'에 걸쳐 있는 것으로 판단됩니다. 정확한 위치와 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

* 건물(목록 4, 4-1)의 공부상 소유자와 건축물대장상 소유자가 다릅니다 ('김남연' vs '서윤복'). 관할 관청 확인이 필수적입니다.

* 매각 포함 내역:

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 및 제시외 수목(감정서상 ㄹ)이 매각에 포함됩니다.

* 조경석 및 지상 자생 수목 등도 평가에 포함되었습니다.

* 농지취득 관련:

* 농지취득자격증명원 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. 본건이 농지가 아님을 증명하거나 해당 증명원을 제출해야 합니다.

* 진입로:

* 일부 토지(목록 5)가 진입로로 이용 중이며, 이 점이 감안되어 평가되었습니다.

* 맹지:

* 기호(1,2,6) 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 소유자 불분명 수목:

* 기호(1,2,3,6) 토지 지상에 소유관계가 불분명한 제시외 수목이 소재합니다.

* 혐오시설:

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남해군 삼동면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 98,596,100원입니다. 토지 면적은 570㎡, 건물 면적은 52.89㎡이며, 제시외 건물과 수목 등이 포함된 일괄매각입니다. 주변 환경은 마을 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용하고 자연 친화적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

다만, 여러 가지 공부와의 차이점, 소유자 불일치, 맹지, 진입로 이용 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 특히 건물 면적 및 현황, 소재지번의 공부상 차이, 소유자 불일치는 입찰 전 반드시 상세한 확인과 측량이 필요합니다. 또한, 농지취득자격증명원 제출 의무가 있으므로 이에 대한 준비도 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 자연 친화적 환경: 남해군의 비교적 조용하고 한적한 자연 환경 속에서 주거를 원하는 수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 농촌 주택 활용: 적절한 수리를 통해 전원주택이나 세컨드하우스 등으로 활용 가능성이 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 또는 개인적인 활용 계획에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (단, 명확한 개발 계획은 확인되지 않음)

* 합리적인 감정가: 제시된 감정가가 해당 지역의 시세를 고려할 때, 리스크 요인들을 잘 해결한다면 매력적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매3계