나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32671 [1] 경상남도 거제시 고현동 961-178 중앙빌딩 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32671 [1] 경상남도 거제시 고현동 961-178 중앙빌딩 4층401호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경32671
• 주소: 경상남도 거제시 서문로 80, 4층401호 (고현동,중앙빌딩)
• 용도: 근린상가

통영지원 경매8계 2024타경32671 | 소재지: 경상남도 거제시 서문로 80, 4층401호 (고현동,중앙빌딩) | 감정가: 404,000,000원 | 최저가: 282,800,000원 | 용도: 근린상가

1. 통영지원 2024타경32671 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 개요

1.1. 1.기본 정보

사건번호: 통영지원 2024타경32671 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 961-178 중앙빌딩 4층401호

용도: 근린생활시설 (현황 공실)

건물 면적: 229.32㎡ (약 69.38평)

토지 지분 면적: 41.21㎡ (약 12.47평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 404,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 거OOOOOOOO

1.1. 2.특이사항 및 주의사항

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

구분건물(목록)과 별도 목록(목록)으로 구분되었으나, 현황은 두 목록을 합쳐서 사용 중입니다.

중앙빌딩 관리단으로부터 2025년 9월 10일 기준 약 21,000,000원의 공용관리비 체납 의견서가 2025년 9월 22일에 제출되었습니다. 다만, 해당 관리비의 성립 여부는 불분명하여 확인이 필요합니다.

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

건물은 경상남도 거제시 고현동에 위치하며, 고현버스터미널 남측 인근 지역입니다. 주변은 위락시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

감정평가서상 토지 기호 ③은 경상남도 거제시 장목면 외포리 "외포마을" 서측 근거리에 위치하며, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다.

감정평가서상 토지 기호 ④-⑧은 경상남도 거제시 옥포동 "국산초등학교" 북측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

건물까지 차량 접근이 용이하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지 기호 ③은 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황은 보통입니다.

토지 기호 ④-⑧은 지적도상 맹지이며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 개시되었습니다.

통상적인 임의경매 절차에서는 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 경매 절차 진행 시 말소될 가능성이 높습니다. 정확한 권리 관계 및 말소 여부는 등기부등본 상의 권리 내역을 상세히 분석해야 합니다.

3.2. 특이 권리 사항

공용관리비 약 21,000,000원의 체납 내역이 의견서로 제출되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 이러한 체납 관리비는 인수 대상이 될 수 있으므로, 경매 진행 전 반드시 관리단 또는 채권자와 협의하여 인수 여부 및 금액을 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

본 건물은 제2종 근린생활시설로 등록되어 있으며, 현재 공실 상태입니다.

고현버스터미널 인근의 상업 중심지에 위치하여 다양한 업종의 근린생활시설 입점으로 유리합니다. 주변에 위락시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 토지 이용 현황

감정평가서상 토지 기호 ③은 "농경지"로 이용 중입니다.

감정평가서상 토지 기호 ④, ⑤는 공부상 지목이 "임야"이나 현황 일부 "농경지"로 이용 중입니다.

감정평가서상 토지 기호 ④-⑧은 "토지임야 및 농경지" 등으로 이용 중입니다.

건물이 소재하는 대지권의 목적인 토지는 "상업용 건부지"로 이용 중입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설

고현버스터미널 인근에 위치하여 시외 및 시내 이동이 편리하며, 주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

옥포동 소재 토지(기호 ④-⑧)는 국산초등학교 인근에 위치하여 교육 시설 접근성을 고려할 수 있습니다.

5.2. 기타

임대 관계는 현재 미상이며, 현장 방문 시 폐문 및 부재로 인해 내부 조사가 불가능했습니다. 따라서 건물 내부 상태, 수리 필요 여부 등은 반드시 재확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공용 관리비 미납

약 21,000,000원의 공용관리비 체납은 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 성립 여부와 인수 여부를 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

기호 ③ 토지는 하천구역에 일부 저촉되어 토지의 사용 및 수익에 영향을 받을 수 있습니다.

각 토지별로 계획관리지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 일반상업지역 등 다양한 용도지역이 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등이 존재하여 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 반드시 검토해야 합니다.

6.3. 맹지

감정평가서상 토지 기호 ④-⑧은 지적도상 맹지이므로, 도로 접근성 확보를 위한 별도의 조치가 필요할 수 있습니다.

6.4. 건물 내부 상태

본 건물은 현재 공실 상태이며, 현장 조사 시 내부 확인이 어려웠습니다. 실제 건물 상태, 마감재, 설비 등을 면밀히 조사하고 필요한 수리 및 보수 비용을 예상해야 합니다.

6.5. 제시 외 물건

기호 ③ 토지 지상에 제시외 건물, 수목, 조경석, 컨테이너 등이 소재하나 경매 대상에서 제외되어 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 부분은 현장 확인 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 고현동 소재 중앙빌딩 4층 401호 근린생활시설과 관련 토지 지분을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

건물은 고현버스터미널 인근이라는 우수한 입지에 있으며, 상업 활동이 활발한 지역에 위치하여 접근성 및 잠재적 가치가 높습니다.

그러나 본 건은 다수의 토지 지분이 포함되어 있고, 일부 토지는 맹지이거나 하천구역에 저촉되는 등 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 약 2,100만원 가량의 공용관리비 체납 문제가 확인되어 면밀한 확인이 필요합니다.

건물은 현재 공실 상태이며, 내부 상태에 대한 정확한 파악이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

고현버스터미널 인근으로 상업 및 교통의 중심지에 위치하여 풍부한 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이합니다.

제2종 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 활용 가능성이 높습니다.

8.2. 일괄 매각의 시너지 효과

건물과 토지 지분을 일괄 매각함으로써, 건물 운영의 안정성을 확보하고 잠재적 가치를 극대화할 수 있습니다.

8.3. 합리적인 가격 취득 가능성

경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 기회를 제공할 수 있습니다. 다만, 관리비 체납 및 토지 이용 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

법원 정보

통영지원 경매8계