나이스옥션 법원경매 통영 2024타경32671 [1] 경상남도 거제시 고현동 OOOOOOO OOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.01.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

○ 기호 ③ 토지
본건은 경상남도 거제시 장목면 외포리 소재 "외포마을" 서측 근거리에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

○ 기호 ④-⑧ 토지
본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 "국산초등학교" 북측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

○ 기호 ③: 본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.
○ 기호 ④-⑧: 본건은 지적도상 맹지이며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ③: 평지에 위치한 부정형의 토지로서, "농경지"로 이용 중입니다.
○ 기호 ④, ⑤: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "토지임야 및 농경지"로 이용 중입니다.
○ 기호 ⑥, ⑦: 완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "농경지"로 이용 중입니다.
○ 기호 ⑧: 완경지에 위치한 부정형의 토지로서, "토지임야"로 이용 중입니다.

인접 도로상태

○ 기호 ③: 본건은 지적도상 맹지이나, 남동측으로 포장도로가 소재합니다.
○ 기호 ④-⑧: 본건은 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

○ 기호 ③ 토지
계획관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(2023-05-25)(외포천)<하천법>

○ 기호 ④, ⑤ 토지
자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(국산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(거제유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(국산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(사봉유치원설립예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

○ 기호 ⑥, ⑦ 토지
자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(사봉유치원설립예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(거제유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(사봉유치원설립예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>

○ 기호 ⑧ 토지
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(거제유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(사봉유치원설립예정지)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

○ 본건 기호 ③ 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물은 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

○ 본건 기호 ③, ⑥, ⑦ 지상에 제시외 수목이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하되, 제시외 수목이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으며, 제시외 수목은 수종·수령·수량·식재상태·관리상태 등을 참작하여 감정평가하되, 주수 및 수령 등은 지적경계 불분명 등의 사유로 개략적으로 확인하였으니 정확한 주수 및 수령 등은 지적경계측량 후 재확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호 ④, ⑤ 토지는 공부상 지목 "임야"이나, 현황 일부 "농경지"로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건 기호 ③ 토지는 하천구역에 일부 저촉되어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있는 바, 저촉에 따른 공법상 제한을 감안하여 감정평가하였습니다.

(2) 본건 기호 ③, ⑤ 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 조경석 또는 컨테이너 등이 소재(감정평가 제외)하나, 이동이 가능하고 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향이 미미하여, 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.

(3) 본건 기호 ④-⑧ 지상에 소재하는 활잡목 등 경제적 가치가 없는 것으로 판단되는 입목은 토지에 포함하여 감정평가하였습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 "고현버스터미널" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 위락시설, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 양호시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 9층건 중 4층401호외 1개호로서,
외벽: 알루미늄 복합패널 등 마감.
내벽: 내부 인테리어 등 마감(현황 공실).
창호: 새시창호입니다.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 용도 "제2종근린생활시설(현황 공실)"입니다.

설비내역

공동 승강기설비, 소방설비, 제반 급수설비, 위생설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 평지에 위치한 세장형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북서측 및 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동중심시가지구역)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1]과 목록[2]를 하나로 합쳐서 사용중임.
-목록[1]에 대하여 2025.09.22.자 중앙빌딩 관리단으로부터 공용관리비 금 21,000,000원 가량(2025.09.10.기준)의 공용관리비가 체납되었다는 의견서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2024타경32671 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 961-178 중앙빌딩 4층401호

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 404,000,000원

토지면적: 41.21㎡ (약 12.46평)

토지지분: 41.21㎡ (약 12.46평)

건물면적: 229.32㎡ (약 69.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거제축산업협동조합 (임의경매 신청 채권자)

1.2. 건축물 정보

본건은 중앙빌딩 내 4층 401호 및 402호(전유부)로 구성되어 있으며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 4층에 위치합니다. 건물은 총 9층 규모이며, 본건을 포함하여 총 19개의 호실이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 고현동에 위치하며, '고현버스터미널' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 위락시설, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역으로, 지역 내 유동인구가 많고 상권이 발달한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 고현버스터미널이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 따라서 유동인구 확보 및 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기사항

본건의 소유권은 1998년 12월 24일 공평금으로 이전되었습니다. 이후 거제축산업협동조합의 근저당권(2018년 7월 23일, 3억 6천만원)이 말소기준권리가 되며, 이후 압류(거제시) 및 임의경매(거제축산업협동조합, 6억 4천5백만원 가량)가 설정되었습니다.

3.2. 매각 후 소멸 권리

본 매각으로 인해 말소기준권리인 근저당권, 압류, 임의경매 등은 모두 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 해당 권리들을 인수하지 않습니다.

3.3. 인수되는 권리

다만, 물건 명세서 및 특이사항에 '법정지상권'이 명시되어 있습니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 낙찰자가 해당 권리를 인수하여야 할 가능성이 있으므로 매우 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황은 확인되었으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이에 따라 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 용도

중앙빌딩은 9층 규모의 집합건물로서, 본건은 4층에 위치한 제2종근린생활시설입니다. 주변에 다양한 상업 및 위락시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 높은 지역입니다.

4.2. 시장 상황

현재 본건은 '현황 공실' 상태입니다. 이는 인수 후 즉시 임대 또는 직접 사용이 가능하다는 장점이 될 수 있으나, 공실 장기화 시 공실 위험에 대한 고려가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

고현버스터미널 인근에 위치하여 시외 및 시내 이동이 편리하며, 주변 상업시설 밀집 지역으로 각종 편의시설 이용이 용이합니다. 이는 직원 및 고객의 접근성에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권

가장 중요한 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유자는 토지 소유자의 토지를 사용하기 위해 지료를 지급해야 하거나, 토지 소유자는 법정지상권을 가진 건물을 철거할 수 없게 되는 등 토지의 사용 및 처분에 제약이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

6.2. 체납 관리비

본건과 관련하여 2025년 9월 22일 중앙빌딩 관리단으로부터 공용관리비 약 2,100만원(2025년 9월 10일 기준)이 체납되었다는 의견서가 제출되었습니다. 다만, 해당 체납 관리비의 성립 여부는 불분명하므로, 낙찰 후 인수 또는 해결해야 할 재정적 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 현장 조사 제약

현장 방문 시 폐문 및 부재로 인해 내부 조사가 불가능했습니다. 따라서 건물 내부의 정확한 상태, 마감재, 설비 현황 등을 파악하는 데 제약이 있었으며, 이는 실제 권리 분석 및 가치 평가에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

주변 시설 검색 결과, 해당 부동산 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업 및 위락시설이 혼재된 지역이므로, 업종에 따라서는 주변 환경과의 조화 또는 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 거제시 고현동의 중심 상업지역에 위치하며, 고현버스터미널 인접으로 교통 및 유동인구 확보에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 제2종근린생활시설로서 다양한 상업적 활용이 가능하며, 현재 공실 상태로 즉시 사용 또는 임대가 가능하다는 장점이 있습니다. 하지만 '법정지상권'이라는 매우 중대한 법률적 리스크와 고액의 체납 관리비 가능성, 그리고 내부 상태 미확인이라는 단점도 동시에 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

거제시의 핵심 상권 중 하나인 고현동, 특히 버스터미널 인근이라는 점은 꾸준한 수요와 높은 가치를 기대하게 합니다.

8.2. 활용 잠재력

법정지상권 및 관리비 문제를 성공적으로 해결한다면, 상업용 건물로서의 활용 가치를 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 404,000,000원입니다. 그러나 법정지상권의 존재, 미확인 체납 공용관리비, 내부 상태 미확인 등의 중대한 리스크를 고려할 때, 입찰가는 신중하게 결정되어야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법정지상권 성립 여부 및 범위, 관리비 문제 해결 방안, 내부 상태에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 감정가를 기준으로 하되 잠재적 손실 가능성을 충분히 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

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