나이스옥션 법원경매 통영 2024타경33094 [1] 경상남도 거제시 고현동 OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동에 소재하는 '고현동주민센터' 북동측 인근에 위치하며,
부근은 로변상가 및 점포, 위락시설 및 유흥시설, 숙박시설, 관공서 및 주택, 소규모
아파트 등이 혼재하는 시가지주변 노선상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 제반 대중교통 사정은 무난시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 8층 건물내 제1층 제101호외 9개호(건물전체)
로서,[사용승인일:2003.08.01]
외 벽 : 전면 화강석붙임 및 드리이비트외 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일붙임, 몰탈위페인트외 마감.
바 닥 : 타일 및 데코타일붙임, 강화마루(객실), 화강석 및 카펫(계단실 및 복도)
깔기마감.
창 호 : 하이샷시 및 알미늄샷시이중창마감임.

이용상태

기호(1~3) : 근린생활시설(현'창고 등')
기호(4) : 근린생활시설(1개호)
기호(5~9) : 숙박시설
기호(10) : 단독주택(방3,욕실2,거실,주방 등)

설비내역

제반 급배수 및 위생설비를 갖추고 있으며, 전기보일러 등에 의한 난방임.
기타설비로는 승강기, 각층소화전 및 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 세장형의 토지로서, 인접지와 평탄한 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 폭 약10m의 포장도로와 접하며, 옥내·외 주차시설은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 일반상업지역, 소로1류(폭 10M~12M)(접합) 가축사육제한구역(모든축종제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(계룡초등학교)<교육환경보호에
관한 법률>, 상대보호구역(계룡초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사
문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화재보호법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-본건은 옥상 조립식패널 창고 30㎡ 불법증축으로 사전처분통지 후 위반건축물로 표기[집합건축물대장(표제부, 갑)]에 표기되어 있음.
-목록[1~3] 근린생활시설이나 현황 '창고 등'임.
-목록[4] 근린생활시설, 목록[5~9] 숙박시설, 목록[10] 단독주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 통영지원 2024타경33094 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 통영지원 2024타경33094 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 고현동 139-3, 1층 101호 (건물 전체 매각 대상)

* 신주소: 경상남도 거제시 거제중앙로13길 16 (고현동)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 8층 건물 (지하 1층 포함 총 9개 층)

* 사용승인일: 2003년 08월 01일

* 토지 면적: 273.00㎡ (약 82.58평)

* 건물 총 면적: 1847.82㎡ (약 432.12평), 집합건축물대장상 연면적 1847.82㎡

* 토지/건물 매각: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 거OOOOOOOO (등기부상 확인 시 거제수산업협동조합으로 추정)

* 감정가: 2,435,800,000원

* 건축물 현황:

* 주요 용도(건축물대장상): 숙박시설

* 이용 현황: 근린생활시설(창고 등), 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등 복합 용도

* 특이사항:

* 대항력 있는 임차인 존재 (※아래 권리분석에서 상세 내용 확인 필요)

* 위반건축물: 옥상 조립식패널 창고 30㎡ 불법 증축으로 사전처분 통지 후 등재

* 주의사항:

* 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

* 옥상 조립식패널 창고 30㎡ 불법 증축으로 위반건축물로 표기되어 있습니다.

* 목록 [1~3]호는 근린생활시설이나 현황 '창고 등'으로 이용 중입니다.

* 목록호는 근린생활시설, 목록 [5~9]호는 숙박시설, 목록호는 단독주택으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경상남도 거제시 고현동에 소재하며, '고현동주민센터' 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 로변상가 및 점포, 위락시설, 유흥시설, 숙박시설, 관공서, 주택, 소규모 아파트 등이 혼재하는 시가지 주변 노선상가지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 토지: 본건 토지는 세장형의 토지로서, 인접지와 평탄한 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주차: 옥내·외 주차시설은 보통 수준으로 파악됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2004년 08월 30일 접수된 거제수산업협동조합의 근저당권 (채권액 1,820,000,000원)입니다.

* 등기부상 권리 내역:

* 2004.08.30: 거제수산업협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 2006.12.29: 김종배 소유권 이전

* 2020.12.14: 거제시 압류 (말소)

* 2022.01.24: 국민건강보험공단 압류 (말소)

* 2025.01.15: 김길영 외 2명 소유권 이전 (상속)

* 2025.01.20: 거제수산업협동조합 임의경매 개시 (본건, 채권액 1,444,114,704원) (말소)

* 2025.01.24: 거제시 압류 (김해숙 지분) (말소)

* 권리분석 요약: 등기부상 선순위 근저당권이 존재하므로, 경매로 인해 위 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됩니다. (단, 2025.01.15 상속 소유권 이전 등기는 매각으로 인해 소멸되지 않을 가능성도 있으므로 최종 확정은 법원의 매각물건명세서를 확인해야 합니다.)

* 임차인 현황:

* 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2013.06.17

* 대항력: 없음

* 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2007.01.02

* 대항력: 없음

* 안

* 보증금: 6,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2020.07.31

* 배당신고일자: 2025.03.31

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* '대항력 있는 임차인' 관련 특이사항:

* 제공된 임차인 명세서 상 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 이는 물건 정보에 기재된 '대항력 있는 임차인' 존재 여부와 상충되므로, 실제 명도 진행 시 임차인과의 관계에 대한 면밀한 확인 및 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 고현동 지역은 거제시의 중심 상업지구 중 하나로, 다양한 상업 시설, 위락 시설, 관공서 등이 밀집해 있습니다.

* 주변에는 로변 상가, 점포, 유흥 시설, 숙박 시설 등이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 건물 자체도 근린생활시설, 숙박시설, 단독주택 등 복합 용도로 활용되고 있어, 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 고현동 주민센터가 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변 상업 지역에 다양한 편의 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용이 편리하여 도심 접근성이 양호합니다.

* 주변 시설 검색:

* 지도 서비스 검색 결과, 본건은 거제시 고현동의 주요 상업 및 행정 중심지에 위치하고 있으며, 주변에 쇼핑몰, 식당, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 지도 검색 결과, 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 유흥 시설 등이 혼재되어 있어 민감한 시설의 존재 가능성은 있을 수 있으며, 정확한 판단을 위해서는 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 옥상에 30㎡의 불법 증축된 조립식패널 창고가 존재합니다. 이는 향후 이행강제금 부과 대상이 되거나, 원상 복구 명령이 내려질 수 있어 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 용도 불일치: 일부 근린생활시설(1~3호)은 현황 '창고 등'으로 사용되고 있으며, 다른 호실들도 다양한 용도로 이용 중입니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 일치하지 않아, 향후 관련 문제 발생 소지가 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재 여부 불확실성: 물건 정보에 '대항력 있는 임차인'이 언급되었으나, 제공된 임차인 명세에는 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있어, 실제 권리 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 투자 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2003년 사용승인된 건물이므로, 향후 유지보수 및 시설 교체에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 고현동의 중심 상업 지역에 위치한 8층 건물(지하 1층)로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 24억 3,580만 원의 감정가를 가지고 있으며, 건물은 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 등 복합적인 용도로 사용되고 있습니다. 등기부상 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상되나, '대항력 있는 임차인' 언급과 실제 임차인 명세의 불일치, 그리고 옥상 불법 증축 및 일부 호실의 용도 불일치 등은 투자 결정 시 반드시 확인하고 고려해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 입지 자체는 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 거제시 고현동의 주요 상업 및 행정 중심지에 위치하여 지역 내 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 복합 용도 활용: 숙박, 근린생활, 주거 등 다양한 용도로 활용 가능하여 수익 모델 다각화에 유리합니다.

* 시세 차익 기대: 경매를 통해 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 토지 포함 매각: 건물뿐만 아니라 토지 지분까지 취득함으로써 안정적인 자산 가치 확보가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 것으로 파악됩니다 (단, '대항력 있는 임차인' 관련 불확실성 해소 후 최종 확인 필요).

* 감정가: 2,435,800,000원

* 본건의 예상 입찰가 산정 시에는 위반건축물 관련 처리 비용, 용도 불일치 문제 해결 비용, 명도 관련 예상 비용, 그리고 '대항력 있는 임차인' 존재 가능성에 따른 추가 인수 부담 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 정확한 시세 조사, 현장 방문을 통한 건물 상태 점검, 주변 유사 물건 거래 사례 분석, 그리고 법률 및 경매 전문가와의 상담을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

* 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.