나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21022 [2] 경상남도 통영시 평림동 225-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 평림동 소재‘통영체육관’남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

연번1:부정형의 토지로서, 묵전 상태임.

연번2:부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

연번3:부정형의 토지로서, 묵전 상태임.

인접 도로상태

연번1:지적도상 맹지임.
연번2:지적도상 맹지이나, 서측으로 1~2미터 내외의 인도가 개설되어 있음.
연번3:지적도상 도로에 접하나 현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

연번1:도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.



연번2:도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(취락지구)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번3:도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 500m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21022 (2)

* 소재지: 경상남도 통영시 평림동 225-2

* 용도: 전

* 감정가: 10,230,000원

* 토지면적: 66.00㎡ (약 19.96평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOO

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 요함 (미제출 시 보증금 미반환)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 통영시 평림동 소재 ‘통영체육관’ 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준임.

* 형태 및 이용상태:

* 연번1: 부정형의 토지로서, 현재 묵전 상태임.

* 연번2: 부정형의 토지로서, 현재 전으로 이용 중임.

* 연번3: 부정형의 토지로서, 현재 묵전 상태임.

* 인접 도로상태:

* 연번1: 지적도상 맹지임.

* 연번2: 지적도상 맹지이나, 서측으로 1~2미터 내외의 인도가 개설되어 있음.

* 연번3: 지적도상 도로에 접하나 현황 맹지임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 연번1: 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 (주거밀집지역 200m, 75m 이내).

* 연번2: 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 (취락지구).

* 연번3: 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역 (주거밀집지역 200m, 500m 이내).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 19일 접수된 한국자산관리공사의 가압류 (갑12)임.

* 소멸되는 권리: 모든 등기사항 채권(가압류, 강제경매, 압류 등)은 말소기준권리 이후에 설정되었으므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됨 (총 합계 0원).

* 등기부채권 총액: 95,903,427원

1.3. 상권분석

* 본 건이 위치한 평림동 일대는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 파악됨.

* 통영시 전반적으로 중앙동, 서호동 일대에 전통적인 상권이 형성되어 있으나, 평림동은 이와는 다소 거리가 있음.

* 최근 통영시는 강구안 일대를 체류형 문화 상권으로 조성하기 위한 사업을 추진 중이며, 이는 도심 지역의 상권 활성화에 초점을 맞추고 있음.

* 주변에 통영체육관, 평림생활체육공원 등 체육 시설이 위치하여 관련 시설을 이용하는 인구의 유동이 있을 수 있음.

* 혐오시설 관련 정보는 직접적으로 검색되지 않았으나, 광역자원회수시설(쓰레기소각장)이 통영시 평인일주로에 위치하고 있어, 해당 시설과의 거리 및 영향 범위를 확인해 볼 필요가 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 통영시 공설운동장, 통영체육관, 평림생활체육공원, 통영생활체육관 등 다수의 체육 관련 시설이 인근에 위치함.

* 북신전통시장, 통영관광호텔, 올리브영 통영무전점 등 일부 편의시설이 차량 접근 가능한 거리에 있음.

* 공중화장실(평림 해넘이 쉼터)이 약 556m 거리에 위치함.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 부족함. 인근에 인도가 개설된 토지(연번2)가 있으나, 전반적으로 맹지 또는 현황 맹지인 점을 고려해야 함.

* 교육 및 의료: 주변에 학교나 병원 등 주요 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적임.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 본 물건은 농지로서, 매수자는 반드시 농지취득자격증명원을 제출해야 하며, 미제출 시 낙찰이 무효가 되거나 보증금이 반환되지 않는 등 불이익이 발생할 수 있음. 이는 가장 중요한 취득 제한 사항임.

* 맹지 또는 현황 맹지: 연번1, 연번3 토지는 지적도상 맹지이며, 연번3은 현황 맹지로 도로 접근성에 제약이 클 수 있음. 연번2는 인도가 접하나, 실제 차량 진입 가능 여부 및 토지 이용 계획에 따라 추가적인 도로 확보 방안이 필요할 수 있음.

* 토지이용 제한: 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역 등 다수의 도시계획 및 환경 관련 법규의 적용을 받아 토지 이용에 제한이 있을 수 있음. 특히 가축사육제한구역은 특정 업종의 진입을 원천적으로 차단할 수 있음.

* 낮은 감정가 및 소액 물건: 감정가가 10,230,000원으로 낮은 편이며, 토지 면적도 66㎡로 협소하여, 실질적인 이용 가치나 투자 대비 수익률을 면밀히 검토해야 함.

* 통영시 지역 특성: 통영시는 섬과 육지를 포함하는 해양관광도시로, 지역 내 접근성 격차, 인구 감소 및 고령화, 관광 의존적 산업 구조 등의 구조적 문제가 있다는 분석이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 통영시 평림동에 위치한 66㎡ 규모의 농지(전)로, 감정가는 10,230,000원입니다. 매각 대상은 토지이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 등기사항은 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 농지취득자격증명원 제출 의무입니다. 이는 농업경영계획 또는 관련 증빙 없이는 취득 자체가 불가능함을 의미합니다. 또한, 토지의 상당 부분이 맹지 또는 현황 맹지여서 도로 접근성이 매우 제한적입니다. 보전녹지, 자연녹지 지역으로 지정되어 있어 토지 이용 행위에 대한 법규적 제약도 따릅니다.

인근에 통영체육관, 평림생활체육공원 등 체육 시설이 있으나, 해당 지역은 농경지와 주택, 임야가 혼재된 지역으로 대규모 상권이나 편의시설과는 거리가 있습니다. 통영시의 전반적인 지역 경제 상황과 접근성 문제를 고려할 때, 본 물건의 활용 방안은 매우 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 경영 목적 또는 인접 토지 소유자의 활용 가능성: 농지 취득 자격이 있는 경우, 직접 농업을 경영하려는 목적이 있거나, 인접 토지를 소유하고 있어 합병을 통해 활용 가치를 높일 수 있는 경우에 한하여 고려해 볼 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 매우 낮은 감정가로 인해 투자금 부담이 적다는 점은 장점일 수 있으나, 이는 활용의 어려움과 제약이 반영된 결과로 해석해야 합니다.

* 경매 절차를 통한 시세 대비 저렴한 취득 가능성: 권리상 문제가 없어 낙찰 시 명확하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 경우, 농지취득자격증명 제출 의무, 맹지 등 도로 접근성 문제, 녹지지역 지정 및 가축사육제한 등 복합적인 제약 사항이 존재합니다. 또한, 토지 면적이 66㎡로 협소하여 실질적인 활용 가치를 판단하기 어렵습니다.

따라서 예상 입찰가를 제시하기보다는, 해당 물건을 고려하는 입찰자는 반드시 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 인접 도로 확보 방안, 지역 토지 이용 관련 규제 등을 사전에 철저히 조사해야 합니다. 이러한 실사를 바탕으로 실제 농업 경영 능력, 인접 토지 소유 여부, 투자 목적, 감수할 수 있는 위험 수준 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 현재 감정가 10,230,000원을 기준으로, 철저한 사전 조사 후 본인의 투자 판단에 따라 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.