나이스옥션 법원경매 포항 2025타경412 [2] 경상북도 포항시 남구 대송면 장동리 산73-31 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1): 경상북도 포항시 북구 흥해읍 이인리 소재 '포항 KTX신도시지구 도시개발사업
구역' 내에 위치하며, 부근일대는 도시개발사업 진행중임.
일련번호(2): 경상북도 포항시 남구 대송면 장동리 소재 ""장동3리마을회관"" 남서측 인근에
위치하며, 부근일대는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

일련번호(1): 기준시점 현재 도시개발사업 진행중인바, 향후 도시개발사업이 완료될 경우
제반교통사정 무난할것으로 예상됨.
일련번호(2): 본건까지 차량접근은 불가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 환지예정지지정도에 의하면 장방형지로서 주거나지로 조성중임.
일련번호(2): 사다리형지로서 완경사지의 자연림임.

인접 도로상태

일련번호(1): 환지예정지지정도상 동측으로 노폭 약 10미터의 도로와 접할 예정임.
일련번호(2): 지적도상 맹지이나 인접필지를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제2종일반주거지역.
일련번호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역, 가축
사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보
전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호(1)은 공부상 지목 '답' 이나 환지예정지로서 현황 '대' 이며, 종전토지는 '준주거지역' 이나, 환지예정지(BL-A11-4)는 '제2종일반주거지역' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 '손학원' 임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%. 입목 포함 평가. 지적도상 맹지이나 인접필지를 통해 접근 가능함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 포항지원 2025타경412 (2) 사건번호로 진행되는 경상북도 포항시 남구 대송면 장동리 산73-31 소재 임야에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다. 본 건은 부동산강제경매로, 감정가는 19,140,000원입니다.

1.2. 면적 및 토지 이용

토지 면적은 330.00㎡ (약 99.8평)이며, 토지 지분 역시 330㎡입니다. 건물 면적 및 제시외 면적은 모두 0㎡로, 매각 대상은 토지입니다.

1.3. 건물 정보

본 물건은 임야로, 건축물은 존재하지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 포항시 남구 대송면 장동리 소재 "장동3리마을회관" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역입니다. 해당 지역은 장동지구 도시개발사업 및 포항 글로벌 기업혁신파크 선도사업의 영향을 받을 수 있는 지역으로, 향후 도시개발사업의 진행에 따라 환경 변화가 예상됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근은 불가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 접근이 가능한 상황입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

본 경매는 하나동산새마을금고의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 사건번호는 포항지원 2025타경412 (2)이며, 채권자는 하 입니다.

3.2. 등기부 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권은 현대디앤씨주식회사, 주식회사하나투자건설을 거쳐 손학원에게 이전되었습니다. 이후 하나새마을금고의 가압류(70,000,000원)와 하나동산새마을금고의 강제경매(57,080,694원)가 등기되었습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원으로, 현재 등기부상 확인되는 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야로, 주거 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 장동지구 도시개발사업이 진행 중이거나 계획되어 있어, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 현재 시점에서는 상업 시설이나 주요 편의 시설이 집중된 상권 지역으로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

본 물건 소재지는 농가주택, 농경지, 임야 등이 주를 이루는 지역으로, 일반적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 가능성이 높습니다. 인근에 "장동3리마을회관"이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 해당 지역은 개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 있어, 건축 등 개발 행위에 대한 규제가 존재합니다.

* 지적도상 맹지: 지적도상 도로에 직접 접하지 않은 맹지로서, 접근성에 대한 고려가 필요합니다. 다만, 인접 필지를 통해 접근 가능합니다.

* 가축사육제한구역: 해당 지역은 가축 사육이 제한되는 구역에 속해 있어, 특정 용도로의 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 유찰되었거나 다른 사유로 인해 다시 매각되는 건입니다. 이는 예상보다 높은 낙찰가나 복잡한 사안이 있었을 가능성을 시사합니다.

* 준보전산지: 산지관리법 상 준보전산지로 분류되어 있어, 산림 이용 및 보전에 관한 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

* 인근 지역 개발 사업 관련: 장동지구 도시개발사업 및 포항 글로벌 기업혁신파크 선도사업 등 대규모 개발 사업의 영향으로 인해 관련 규제나 사업 진행 상황에 따라 토지 이용에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 대송면 장동리에 위치한 임야로, 도시지역 제2종일반주거지역으로 분류될 가능성이 있는 지역 내에 있어 향후 개발 잠재력을 지니고 있습니다. 다만, 개발행위허가 제한 구역, 맹지, 가축사육 제한 구역, 준보전산지 등 다수의 제한 사항이 존재하므로, 투자 전 해당 제한 사항 해제 가능성과 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 장동지구 도시개발사업 등 주변 개발 사업의 영향으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하는 용도지역으로, 주거용 개발 잠재력 보유.

* 입목(나무) 포함 평가되어 있어, 토지 가치 외 추가적인 자산 가치 보유.

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적.

9. 예상 입찰가

본 물건은 개발행위허가 제한, 맹지, 재매각 등의 특수성이 존재하며, 잠재적 개발 가능성과 해당 지역의 시장 상황, 규제 완화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 관련 인허가 사항에 대한 전문가의 심층적인 분석이 필수적입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 단순히 최저 매각 가격 및 보증금(최저매각가격의 20%)을 기준으로 산정하기보다는, 향후 투입될 개발 비용 및 예상 수익성을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.