나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3606 [2] 경상북도 포항시 남구 동해면 신정리 519-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 동해면 신정리 소재 ""동해토지구획정리지구"" 내 및 남서측
인근에 위치하며, 부근일대는 토지구획정리사업지구로 공사중인 토지(나지) 등으로 형성되
어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 남서측 완경사지의 부정형의 토지로 본건 남측 및 북측 일부는 다소 평탄한 편이
나, 중간부분은 대부분이 경사를 이루고 있는 휴경지임.
기호(2-1,2-2): 세장형의 토지로 인접지와 등고평탄하며 환지예정지로서 주거나지임.

인접 도로상태

기호(1): 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근 가능함.
기호(2-1): 동측으로 폭 약 8미터의 예정도로와 접함.
기호(2-2): 북측으로 폭 약 10미터의 예정도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 가축사육제한구
역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역), 비행안전제5구역(전술), 소하천구역(약전
앞천)임.
환지전 기호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역), 비
행안전제5구역(전술), 토지구획정리사업지구임.
환지예정지 기호(2-1,2-2): 제2종일반주거지역
변동 사항이 발생할 수 있으므로 경매진행시 유의 및 재확인 하시기 바람.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(2) 토지는 공부상 지목이 ""답"" 이나, 환지예정지로서 현황 ""대""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

①제2종 일반주거지역으로 공부상 지목 '답' 이나, 현황은 '대'임. 토지구획정리사업 진행중임(동해지구 토지구획정리조합에 확인필요). 환지예정지 24B 2L(2-1), 25B 7L (2-2)
② 환지예정지에 대해 매수인이 부담해야 할 부담금(감보비 등) 및 권리관계 확인 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

포항지원 2025타경3606 (2)

1.2. 소재지

경상북도 포항시 남구 동해면 신정리 519-5

1.3. 용도

답 (현황: 대)

1.4. 감정가

440,392,400원

1.5. 토지면적

1564. 00㎡ (약 473.1평)

1.6. 건물면적

0. 00㎡

1.7. 매각대상

토지매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

주식회사아이엠뱅크 (변경전 상호: 주식회사대구은행)

1.10. 특이사항

농지취득자격증명 필요

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 동해면 신정리 소재 "동해토지구획정리지구" 내 및 그 인근에 위치하며, 부근 일대는 토지구획정리사업지구로 공사 중인 토지(나지) 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 남서측 완경사지의 부정형 토지로, 중간 부분이 경사를 이루고 있으며 현재 휴경지 상태입니다.

기호(2-1, 2-2) 토지는 세장형의 토지로 인접지와 등고평탄하며, 환지예정지로서 주거나지입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 접근 가능합니다.

기호(2-1) 토지는 동측으로 폭 약 8미터의 예정도로와 접하며, 기호(2-2) 토지는 북측으로 폭 약 10미터의 예정도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

3.2. 토지 등기부 요약

* 갑1: 소유권이전 (접수일자: 1987-12-17, 권리자: 신주윤)

* 갑2: 소유권이전 (접수일자: 2013-02-20, 권리자: 문정희, 협의분할에 의한 상속)

* 을1: 근저당권 (접수일자: 2017-06-27, 권리자: 대구은행, 권리금액: 316,250,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 임의경매 (접수일자: 2025-02-28, 권리자: 주식회사아이엠뱅크, 권리금액: 285,863,194원)

3.3. 등기부채권 총액

316,250,000원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 개발 계획

본건은 포항 신정지구 도시개발구역 내에 포함되어 있으며, 이 지구는 214,128㎡ 규모로 주택용지, 준주거시설용지, 공공시설용지 등으로 개발될 예정입니다. 해당 지역은 토지구획정리사업이 진행 중이며, 사업 완료 시 지역 개발 및 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 지역 특성

신정지구 도시개발사업지는 외지 투기 세력의 개입으로 지분 쪼개기 등이 이루어진 사례가 있으며, 개발 수익의 역외 유출 우려가 제기되기도 했습니다. 일부 보도에 따르면 동해지구 토지구획정리사업 현장에서 안전 조치 미흡 및 관리 소홀, 무허가 불법 매립 등 문제가 지적되고 있어 사업 추진 과정에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

포항시 남구 동해면 신정리 인근 지역에 대한 구체적인 편의시설 정보는 제한적입니다. 다만, 포항시 전체적으로는 대형 마트, 병원, 학교 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 가까운 편의점 등은 지역 내 소규모 상권을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

인근 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 주거지역 인근에는 초등학교, 중학교 등이 위치할 가능성이 높습니다.

5.3. 교통 접근성

차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용에 대한 정보는 부족하나, 향후 개발 계획에 따라 대중교통 노선 등이 개선될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본건의 공부상 지목은 '답'으로, 농지취득자격증명이 필요합니다.

6.2. 지목과 현황의 차이

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 제2종 일반주거지역으로 지정된 상황과 관련이 있으며, 토지 이용 및 개발에 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 토지구획정리사업 진행 및 부담금

본건은 토지구획정리사업(동해지구) 진행 중인 환지예정지입니다. 매수인은 사업 진행과 관련하여 발생할 수 있는 부담금(감보비 등) 및 권리관계를 직접 확인해야 합니다. 또한, 사업 추진 과정에서 환경오염 문제, 불법 매립 의혹 등이 제기된 바 있어, 조합의 운영 현황 및 사업 추진의 투명성 확보 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

6.4. 맹지 (기호 1)

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지와의 관계 및 통행권 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 지역은 도시지역 내 제2종 일반주거지역으로 환지예정지 지정 시 변경되었습니다. 다만, 기호(1) 토지는 자연녹지지역으로, 환지전 기호(2) 토지는 제3종 일반주거지역으로 언급되는 등, 지역 지구 지정에 변동 가능성이 있으며, 경매 진행 시 유의 및 재확인이 필요합니다. 또한, 비행안전제5구역, 가축사육제한구역, 소하천구역 등에 해당될 수 있습니다.

6.6. 혐오시설

포항시 남구 동해면 지역 전반에 걸쳐 혐오시설(폐기물 처리 시설 등) 유치 관련 갈등이나 논란이 보도된 사례가 있으나, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 개발 계획 및 지역 주민 민원 발생 가능성에 대한 지속적인 관찰이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 남구 동해면 신정리의 토지구획정리사업지구 내 환지예정지로, 도시개발사업 완료 시 주거지로서의 가치 상승이 기대되는 물건입니다. 그러나 공부상 지목과 현황의 차이, 맹지 존재, 토지구획정리사업 진행에 따른 추가 부담금 발생 가능성, 과거 사업 추진 과정에서의 제기된 문제점 등은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 여부 및 토지구획정리조합과의 협의를 통한 부담금 및 권리관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

신정지구 도시개발사업이 완료되면 주거 환경이 개선되고, 이에 따라 토지 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

8.2. 지역 성장 가능성

포항시의 도시 개발 계획에 포함된 지역으로, 향후 포항시 발전과 함께 성장할 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 440,392,400원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 낙찰가 산정이 필요합니다. 예상 입찰가는 본건의 입지 조건, 현황, 권리 관계, 토지구획정리사업 진행 상황, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사 및 전문가의 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.