나이스옥션 법원경매 천안 2024타경6310 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 629 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2024.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '천안오성초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부 근은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 양호한편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통 사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

가각정리된 장방형의 토지로서, 인접필지 및 접면도로와 대체로 등고 평탄하며, 상업용 건 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 남측(동서대로) 및 동측으로 아스팔트 포장도로를 이용중이며, 제반 도로상태는 대체로 양호한편임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 대로1류(폭 35m~40m)(대로1-6)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에 의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 소유 미상의 제시외 건물 (기호 ㉠~㉢) 및 제시외수목(기호 ㉣)이 소재하여 개략적으로 간이실측 및 현황조사 후 실 측면적 및 수량 등을 기준으로 평가하였는 바, 필요시 정확한 경계측량을 요하며, 경매 진 행시 이에 대한 소유관계 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재로 임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 일반철골구조 강화유리지붕 지상2층 건물로서, - 외벽: 외장 석재붙임 및 강화유리마감 등, - 내벽: 인테리어마감 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호임.

이용상태

상업용 건물로서, 조사일 현재 외관상 상호는 1 층 : 점포(Blu the cafe) 2 층 : 점포(프리미엄멀티샵)임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 시스템 냉난방설비(닥트공조시스템), 전기 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 토지상에 별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 소유 미상의 제시외 건물 (기호 ㉠~㉢) 및 제시외수목(기호 ㉣)이 소재하여 개략적으로 간이실측 및 현황조사 후 실 측면적 및 수량 등을 기준으로 평가하였는 바, 필요시 정확한 경계측량을 요하며, 경매 진 행시 이에 대한 소유관계 및 일괄 경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 제시외 건물 및 수목 매각에 포함(감정평가서상 ㉠㉡㉢㉣).
3. 임대차관계 불분명한 임차인 있음(상가임대차현황서상 임차인과 임대차계약서상 임차인이 상이함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 천안지원 2024타경6310 (1) 사건의 경매 물건에 대한 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2024타경6310 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 629

* 용도: 근린시설

* 감정가: 3,267,171,200 원

* 토지면적: 586.40㎡ (약 177.37평)

* 건물면적: 561.08㎡ (약 169.73평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하OOO (하나은행)

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '천안오성초등학교' 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택, 임야 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

* 토지 이용상태: 가각 정돈된 장방형의 토지로서, 인접 필지 및 접면 도로와 대체로 등고 평탄하며 상업용 건 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남측(동서대로, 폭 35m~40m) 및 동측(중로2류, 폭 15m~20m)으로 아스팔트 포장도로를 이용 중이며, 제반 도로 상태는 대체로 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부 요약: 다수의 소유권 이전 기록(이세영 외 1명, 권순칠, 주식회사태원, 이한광)이 존재하며, 말소기준권리인 하나은행 근저당권(을12, 2022-05-12 접수, 금2,192,400,000원) 외 다수의 근저당 및 가압류(신보2021제15차유동화전문유한회사, 신보2024제16차유동화전문유한회사, 현대카드, 신용보증기금, 하나은행, 삼성카드주식회사, 농협은행주식회사, 중소기업은행, 동수원세무서장)가 존재했으나 모두 말소되었습니다. 현재 말소되지 않은 등기사항은 없습니다.

* 건물 등기부 요약: 다수의 소유권 이전 기록(권순칠, 주식회사태원, 이한광)이 존재하며, 말소기준권리인 하나은행 근저당권(을8, 2022-05-12 접수, 금2,192,400,000원) 외 다수의 근저당 및 가압류가 존재했으나 모두 말소되었습니다. 현재 말소되지 않은 등기사항은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 전유찬

* 보증금: 15,000,000 원

* 차임: 2,200,000 원

* 전입/사업일자: 2024-09-26

* 확정일자: 2024-09-26

* 배당신고일자: 2025-02-19

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 보증금 없음

* 임차인: 주식회사미라클인베스트

* 보증금: 15,000,000 원

* 차임: 2,200,000 원

* 전입/사업일자: 2024-09-26

* 확정일자: 2024-09-26

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 대상 보증금 없음

* 인수 보증금 합계: 0 원 (모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-06-22

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 해당 등기사항은 현재까지 확인되지 않음)

* 주의사항:

* 1. 일괄매각.

* 2. 제시외 건물 및 수목 매각에 포함 (감정평가서상 ㉠㉡㉢㉣).

* 3. 임대차 관계 불분명한 임차인 있음 (상가임대차현황서상 임차인과 임대차계약서상 임차인이 상이함).

1.4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 천안시 서북구 두정동은 천안시의 주요 업무 및 상업지구 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있습니다. 특히 '천안오성초등학교' 인근으로 학군 및 주거 배후수요가 풍부하며, 차량 접근성이 좋은 대로변에 위치하여 상권 활성화에 유리합니다.

* 건물 용도 및 현황: 본건은 근린생활시설로, 1층에는 'Blu the cafe', 2층에는 '프리미엄멀티샵'으로 운영 중인 것으로 파악됩니다. 일반철골구조의 2층 건물로, 상업용으로 적합한 구조와 설비를 갖추고 있습니다.

* 인근 상권 특징: 두정동 일대는 상업시설 밀집 지역으로 유동인구가 많으며, 특히 젊은층과 직장인들을 대상으로 한 상권이 발달해 있습니다. 본건의 경우, 학교 및 주거단지가 인접해 있어 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교육시설: 본건 북측 인근에 천안오성초등학교가 위치하며, 기타 다수의 학교가 인근 지역에 분포하고 있습니다.

* 교통 편의시설: 시내버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로와 인접하여 자가용 이용 시 접근성이 우수합니다.

* 편의 및 기타시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 은행, 병원 등이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불분명: 물건명세서상 '임대차관계 불분명한 임차인 있음 (상가임대차현황서상 임차인과 임대차계약서상 임차인이 상이함)'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 유동화 물건: '유동화물건'이라는 표기는 해당 물건이 자산유동화증권(ABS) 등의 기초 자산으로 편입되었음을 의미합니다. 이는 권리 관계가 복잡하거나 채권-채무 구조가 일반적인 경우와 다를 수 있음을 암시하므로, 계약 및 대출 관련 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 본건 토지 및 건물에 제시외 건물(기호 ㉠~㉢)과 제시외 수목(기호 ㉣)이 소재하며, 감정평가서에 포함되어 평가되었습니다. 다만, 소유권이 불분명할 수 있으므로 경매 진행 시 소유 관계 및 일괄 경매 여부를 재확인하고, 명도 대상에 포함되는지 여부를 명확히 파악해야 합니다.

* 토지 이용계획 상 제한: 가축사육제한구역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 천안시 두정동의 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 대중교통 및 차량 접근성이 우수하고 주변 상권 및 주거 배후 수요가 풍부한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 모두 일괄 매각 대상이며, 감정가는 32억 6천만 원대입니다. 다수의 권리들이 말소 예정되어 있어 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임대차 관계의 불분명성과 유동화 물건이라는 특성이 명도 및 계약 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 제시외 건물 및 수목에 대한 명확한 확인도 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 천안시 두정동의 상업지구에 위치하며, 대로변에 접해 있어 가시성 및 접근성이 뛰어납니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변에 아파트 단지, 업무시설, 학교 등이 밀집하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 활발한 상권: 천안시의 주요 상업 지구 중 하나로, 유동인구가 많아 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하여 활용 가치가 높습니다.

* 명확한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정되어 있어 권리 인수 부담이 적습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 및 경쟁률을 예측하기 어려워 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 감정가 3,267,171,200원을 기준으로 하여, 향후 진행될 입찰 경쟁률, 유사 물건의 시세, 명도 예상 비용, 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

상세한 권리관계 및 명도 관련 추가 조사가 이루어지면 보다 정확한 입찰가 산정이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.