나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3240 [1] 충청북도 충주시 종민동 102-7 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 종민동 “마즈막재삼거리” 동측 인근에 소재하며 주위는 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재합니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1)-(3) : 일단으로 건축신고 등을 필하고 조성공사가 진행된 완경사지대 내 평탄하게 조성된 부정형 및 사다리형의 주거나지입니다.
일련번호(4)-(6) : 부정형 및 사다리형의 완경사지로서 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1)-(3) : 본건 동측 및 남측으로 접한 노폭 5m 내외의 포장도로(본건 토지 일련번호
(4)-(6))를 통해 남측으로 왕복2차선의 포장도로에 진출입합니다.
일련번호(4)-(6) : 본건이 노폭 5m 내외의 포장도로로서 남측으로 왕복2차선의 포장도로에 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-4), 가축사육제한구역(소·말·양·
염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역
(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(2): 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-4), 가축사육제한구역(소·말·양·
염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역
(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(3): 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-4), 가축사육제한구역(소·말·양·
염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(4): 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-4), 가축사육제한구역(소·말·양·
염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역
(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(5): 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-4), 가축사육제한구역(소·말·양·
염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역
(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(6): 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-4), 가축사육제한구역(소·말·양·
염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설
설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

일련번호(1)-(3) : 공부상 지목이 "과수원" 및 "임야"이나 현황 건축신고 및 착공신고 등을 필하고 조성공사가 진행된 토지입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 4,5,6 지분매각, 공유자 우선매수권 없음
-목록1,2 농지취득자격증명 제출필요(미제출시 보증금 몰수, 별지 사실조회 회신 참조)
-목록1~3 공부상 지목이 '과수원' 및 '임야'이나 현황 건축신고 및 착공신고 등을 필하고 조성공사가 진행된 토지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 충주지원 2024타경3240 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 충주축산업협동조합 (확인됨)

감정가: 166,063,080원

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 충청북도 충주시 종민동 102-7

용도: 공부상 '과수원'이나, 현황 건축신고 및 착공신고 등을 필하고 조성 공사가 진행된 토지임.

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매물건은 총 6개 목록으로 구성되어 있으며, 이 중 목록 1, 2, 3은 건축신고 및 조성공사가 진행된 토지이고, 목록 4, 5, 6은 도로로 이용 중인 토지임.

1.3. 면적 및 건물

토지면적: 946.00㎡ (약 286.17평)

토지지분: 638.5123㎡ (약 193.15평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.4. 기타사항

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항:

- 일괄매각 (단, 목록 4, 5, 6은 지분매각이며 공유자 우선매수권 없음)

- 목록 1, 2: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

- 목록 1~3: 공부상 지목은 '과수원' 및 '임야'이나, 현황 건축신고 및 착공신고 등을 필하고 조성 공사가 진행된 토지임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 충주시 종민동 "마즈막재삼거리" 동측 인근에 소재하며, 주변에는 단독주택, 주거나지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재함. 본건의 서측 및 남측으로는 노폭 5m 내외의 포장도로(물건 토지 일부)가 있어 남측 왕복 2차선 포장도로로의 진출입이 용이함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 생산관리지역, 특화경관지구(특화경관지구-4)에 속하며, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있음. 일부 필지(목록 3, 6)는 준보전산지임.

이러한 지역 지구 지정은 향후 개발 행위나 토지 이용에 있어 제한 사항으로 작용할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기사항증명서상 말소기준권리는 2022년 7월 27일 접수된 충주축산업협동조합의 근저당권임. 본 경매는 해당 근저당권에 의해 개시된 임의경매임.

3.2. 소유권 및 등기현황

현재 소유자는 2022년 7월 20일 매매를 통해 소유권을 이전받은 이성호임.

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같음:

* 근저당: 충주축산업협동조합 (130,000,000원)

* 압류: 충주세무서장, 국민건강보험공단, 충주시, 영등포세무서장

* 가압류: 토스뱅크주식회사 (90,403,684원), 롯데카드 (28,570,711원), 롯데오토리스 (1,126,271,972원)

* 임의경매개시결정: 충주축산업협동조합 (104,195,684원)

3.3. 인수되는 권리

경매개시결정으로 말소될 권리가 다수 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바 없음 (등기사항증명서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나 구체적인 내용은 없음).

3.4. 임차인 현황

인수할 보증금 합계 0원. 임차인 현황은 없는 것으로 파악됨.

3.5. 총 채무액

등기부채권 총액은 1,392,046,367원임.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 충주시 종민동 일대는 마즈막재삼거리 인근으로, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역임. 충주시 전체 상권은 구도심(성서동, 무학시장 등)과 신흥상권(신연수동)으로 나뉘는 경향을 보이며, 최근에는 택지지구 개발로 인한 상권 이동도 관찰됨.

종민동 자체의 구체적인 상권 분석 자료는 부족하나, 마즈막재삼거리가 지역 주민들의 휴식 및 등산로(계명산, 남산)의 시작점으로 이용되는 점을 볼 때, 배후 주거단지의 소비력을 기반으로 하는 근린상권의 성격을 가질 것으로 예상됨.

인근 지역의 경우, 충주택지지구(중앙탑면 용전리•하구암리 일원) 개발로 인해 새로운 상권 형성이 기대되기도 함.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 소재지 인근으로 단독주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 간선도로 이용이 용이함. 대중교통 이용에 대한 상세 정보는 부족하나, 충주 시내권으로의 접근은 가능할 것으로 판단됨.

* 자연환경: 계명산, 남산 등 근거리에 위치하여 녹지 공간 및 여가 활동에 유리한 환경을 제공함. 종댕이길 등 산책로 이용도 용이함.

* 교육/의료/문화: 관련 정보는 부족하나, 충주시의 행정 및 생활 중심지와 다소 거리가 있을 수 있어, 주요 시설 이용 시 이동 시간이 소요될 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미비: 목록 1, 2 토지에 대한 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있음.

* 지분 매각: 전체 토지 중 일부 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 관리, 향후 처분에 있어 공동 소유자와의 협의 및 분쟁 가능성이 존재함.

* 공유자 우선매수권: 목록 1, 2, 3 토지에 대해 공유자 우선매수권 행사가 가능하며, 이는 입찰 진행에 변수가 될 수 있음. (단, 목록 4, 5, 6은 해당 없음)

* 토지이용계획 및 제한: 생산관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제약이 따를 수 있음.

* 현황 토지 이용: 공부상 지목이 '과수원' 및 '임야'이나, 건축신고 등 조성 공사가 진행 중인 점은 개발 잠재력을 시사하나, 미완료된 공사로 인한 추가 비용 발생 가능성 및 건축 관련 법규 준수 여부 확인 필요.

* 인근 혐오시설 가능성: 충주시 종민동 인근 지역에서 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 건립 논란이 과거 있었던 사례가 있어, 지역 개발 사업 추진 시 주민 반대 등 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 종민동 소재 토지로, 공부상 과수원이나 현황 건축을 위한 조성이 진행 중인 토지의 일부 지분 매각 건임. 입지상 마즈막재삼거리 인근으로 차량 접근성이 양호하며, 인근에 주거 및 근린생활시설이 분포함. 계명산, 남산 등 녹지 공간이 인접하여 주거 환경으로의 잠재력도 있음.

그러나 본 물건은 토지 일부 지분 매각이라는 점에서 공동 소유자와의 관계, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 농지취득자격증명 제출 의무 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있음. 또한, 생산관리지역, 특화경관지구 등 제한적인 토지 이용 계획과 인근 지역의 혐오시설 설치 관련 민원 이력 등을 고려할 때, 투자 결정 시 면밀한 추가 조사와 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 현황 건축 준비 상태 및 조성 공사 진행 중인 점은 향후 개발 가능성을 시사함.

* 지역 접근성: 충주시내 접근성이 비교적 양호하며, 마즈막재삼거리 인근의 지리적 이점이 있음.

* 자연 친화적 환경: 계명산, 남산 등 자연 휴양 공간과의 인접성.

9. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가(166,063,080원) 및 토지 지분율, 현황 이용 상태, 향후 개발 가능성, 그리고 위에 명시된 각종 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 지분 매각 건의 특성상 공동 소유자의 존재, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 농지취득자격증명 제출 여부 등이 입찰가 결정에 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.

이 입찰가 산정은 반드시 개별적인 시장 조사, 유사 물건의 거래 사례 분석, 그리고 법률 및 세무 전문가와의 상담을 통해 이루어져야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다. 단, 인수되는 부담이 없으므로 감정가를 기준으로 시장 상황을 반영하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.