나이스옥션 법원경매 충주 2024타경36264 [2] 충청북도 충주시 살미면 설운리 388-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 살미면 설운리 소재 ‘설운1리 마을회관’ 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 평지로 임야기타(전 등) 상태임.
기호2 : 부정형의 평지로 건부지(단독주택 및 창고 등)로 이용중임.
기호3,4 : 부정형의 평지로 과수원으로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 남동측으로 노폭2m 내외의 현황도로에 접함.
기호2 : 기호1 토지상의 현황도로를 통하여 접근이 가능함.
기호3 : 지적상 맹지임.
기호4 : 동측으로 노폭2m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 보전관리지역(2021-01-15) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호3 : 보전관리지역(2021-01-15) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호4 : 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(일반형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2019-06-28)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

가. 본건 기호2 지상에 후첨 "사진용지" 에서와 같이 소유자 미상의 제시외 건물(주택2동, 창고2동, 부속건물 1동)이 소재하고 있으나, 별도로 평가하지 아니하였으며, 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한받는 가액을 명세표상에 병기하였음.
나. 본건 기호3 및 4 지상에 소유자 미상의 제시외수목(복숭아나무)이 각각 80여주 및 30여주가 소재하는 바, 일괄하여 평가하였음.

공부와의 차이

기호1 지목은 "임야" 이나, 현황은 "전 등" 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-제시외 수목 포함
-지적상 맹지임
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 충주시 살미면 설운리 388-1 토지

사건번호: 충주지원 2024타경36264 (2)

소재지: 충청북도 충주시 살미면 설운리 388-1

감정가: 156,572,000원

토지면적: 2882.00㎡ (약 871.83평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 충청북도 충주시 살미면 설운리 소재 ‘설운1리 마을회관’ 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황:

본건 및 인근 지역까지 차량 진출입이 가능하며, 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

인접 도로상태:

기호1 토지는 남동측으로 노폭 약 2m의 현황도로에 접함.

기호2 토지는 기호1 토지상의 현황도로를 통해 접근 가능함.

기호3 토지는 지적상 맹지임.

기호4 토지는 동측으로 노폭 약 2m의 현황도로에 접함.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

등기사항증명서상 다음과 같은 권리 관계가 확인됨.

* 소유권 이전: 박종례 (2001-02-14)

* 소유권 이전(증여): 이문호 (2008-05-14)

* 근저당권: 강남대부캐피탈주식회사 (2022-06-15, 130,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 강남대부캐피탈 (2024-12-30, 99,618,885원)

등기부채권 총액: 130,000,000원

말소기준권리:

을18 근저당권 (2022-06-15)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (개요: 정보 없음)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상임.

(참고: 임차인 현황 정보가 없으나, 임대관계가 미상으로 확인되므로 실제 거주자 또는 점유자가 있는지 추가 확인이 필요하며, 보증금이나 차임의 액수가 미상이라도 주의가 필요함.)

1.3. 상권분석

본 물건은 충주시 살미면 설운리의 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역에 소재하고 있어, 일반적인 상업 시설이나 유흥 시설 등은 발달하지 않은 전형적인 농촌 지역임. 주변에는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, '설운1리 마을회관'이 인근에 위치함. 다만, 충주 커피박물관 관광농원 야영장 등이 인근에 있어 일부 관광객의 유입 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있음. '설운1리 마을회관'이 인근에 있고, 농경지 및 임야가 주를 이루는 환경임. 충주 시내로 이동 시 기본적인 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 수목: 본건 기호3 및 4 지상에 소유자 미상의 제시외 수목(복숭아나무)이 각각 80여주 및 30여주 소재하여 일괄 평가되었으며, 이는 경매 낙찰 후 별도의 처리가 필요할 수 있음.

* 제시외 건물: 본건 기호2 지상에 소유자 미상의 제시외 건물(주택 2동, 창고 2동, 부속건물 1동)이 소재하나 별도로 평가되지 않았음. 해당 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한이 발생할 수 있으며, 철거 또는 별도 협의가 필요할 수 있음.

* 지적상 맹지: 기호3 토지는 지적상 맹지로서 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축에 제약이 따를 수 있음. 기호1, 2, 4 토지는 일부 도로에 접해 있으나, 접근성이 제한적일 수 있음.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 본건은 농지로서, 매수자는 농지취득자격증명서를 제출해야 함. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 필히 확인 및 준비해야 함.

* 공부와의 차이: 기호1 토지의 지목은 '임야'이나 현황은 '전 등'으로 이용 중임. 이는 토지 이용 현황과 공부상 내용이 일치하지 않으므로, 향후 토지 이용 및 재산권 행사에 영향을 줄 수 있음.

* 토지 이용계획 및 제한:

* 기호1: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역

* 기호2: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역

* 기호3: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역

* 기호4: 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역

다양한 용도지역 지정 및 행위 제한이 존재하여 토지 이용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함. 특히 준보전산지, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등이 포함됨.

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황 및 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 명도 가능성에 대한 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 살미면의 농경지 및 임야로 구성된 토지로, 개별 필지별로 현황 이용 상태, 도로 접근성, 지목 및 현황 간 차이 등이 상이함. 특히 일부 필지는 지적상 맹지이며, 제시외 건물과 수목이 존재하여 권리 분석 및 활용 계획 수립 시 주의가 요구됨. 농지취득자격증명 제출 의무가 있으며, 토지 이용계획상 여러 제한 사항이 존재함. 전반적으로 농업적 목적 또는 장기적인 투자 관점에서 접근해야 할 물건으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 농지로서의 활용 가능성: 현재 '전' 및 '과수원' 등으로 이용 중인 필지들은 농업적 활용 가치가 있음.

* 계획관리지역 및 성장관리구역 포함: 일부 필지가 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성을 고려해볼 수 있음 (단, 관련 규제 확인 필수).

* 충주시 지역 경제 성장: 충주시가 지역 경제 분야에서 우수한 평가를 받은 점은 간접적인 긍정적 요인으로 작용할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가, 주변 시세, 권리 분석 결과, 물건의 잠재적 가치 및 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히 제시외 건물 및 수목, 맹지 여부, 농지 취득 자격, 토지 이용 제한 등은 입찰가 산정에 중요한 영향을 미칩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 전문가와 상담하시어 심층적인 분석을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.