나이스옥션 법원경매 충주 2024타경36042 [1] 충청북도 충주시 호암동 산15-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 호암동 소재 "호암직동행정복지센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 호암택지개발지구를 중심으로 정비된 상가지대 및 성숙중인 주택지대, 근린생활시설, 아파트, 빌라, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량의 진출입이 가능하며, 북측으로 시내버스정류장이 소재하는 간선도로(금봉대로)가 통과하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,4): 부정형의 토지로 완경사지를 이루며 자연림으로 이용 중임.

기호(2,3,8-13): 간선도로 대비 등고평탄한 부정형의 평지로, 기호(9)의 서측부분은 약 6미터 높이의 옹벽이 조성되어 있으며, 현황 대체로 나지(토목공사완료) 상태임.

기호(5-7,14): 도로예정지이며, 북측 광대로와 연계되는 부분인 기호(7)과 후면의 세장형의 토지로 기호(14) 일부는 절개지임.

인접 도로상태

일단의 개발지 및 기호(1)은 기호(9)의 북측으로 공도와 연계되며, 기호(4)는 지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4,10-14):도시지역,자연녹지지역(자연녹지지역),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>

기호(2,3,5,6):도시지역,자연녹지지역(자연녹지지역),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(7,8):도시지역,자연녹지지역(자연녹지지역),소로3류(폭 8m 미만)(2020-03-27)(소로3-572)(접합),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(9):도시지역,자연녹지지역(자연녹지지역),소로3류(폭 8m 미만)(2020-03-27)(소로3-572)(접합),가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

공부상 지목이 기호(2,3,5-9)는 "과수원" 이나 토목공사 완료된 이행지이며, 기호(10-14)는 "임야" 이나 현황은 토목공사 중인 도로예정지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록 9 지상의 제시외 관정 매각 포함
-목록 9 소재 옹벽, 목록 8,12,13 소재 울타리휀스, 목록 1,4 소재 입목은 토지에 포함하여 평가되어 매각 포함(감정평가서 참조)
-목록 1,7 지상의 컨테이너 평가 및 매각 제외
-공부상 지목이 목록 2,3,5~9는 '과수원'이나 토목공사 완료된 이행지이며, 목록 10~14는 '임야'이나 현황은 토목공사중인 도로예정지 상태임(사실조회회신 참조)
-목록 9, 14 지상의 건자재, 폐기물 다량 산재하고 있으니 확인 후 입찰요망
-주식회사 진성개발 2025. 4. 11. 유치권신고(공사대금:149,718,060원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
-토탈종합건설 주식회사 2025. 5. 14. 유치권신고(공사대금:890,000,000원), 2025.6.10. 유치권 채권금액 변경신고(진성개발에 대한 변제금이 있을시 토탈종합건설의 공사대금액에서 해당액 공제한다는 취지)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
-2025.11.17. 채권자의 승계인 농업협동조합자산관리회사가 주식회사 진성개발과 토탈종합건설 주식회사의 유치권 신고에 대하여 유치권배제신청서를 접수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2024타경36042 (1)

소재지: 충청북도 충주시 호암동 산15-3

용도: 임야

감정가: 13,645,734,000원

토지면적: 66,453.00㎡ (약 20,102평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대전.충남양계축산업협동조합

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 호암동 소재 "호암직동행정복지센터" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 호암택지개발지구를 중심으로 정비된 상가지대, 성숙 중인 주택지대, 근린생활시설, 아파트, 빌라, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다. 차량의 진출입이 가능하며, 북측으로 시내버스정류장이 소재하는 간선도로(금봉대로)가 통과하는 등 교통사정은 양호합니다. 호암택지개발지구는 기존 도심과 인접하여 편리한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 호암지 생태공원과 대제지가 인근에 위치해 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 대전.충남양계축산업협동조합입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 8일 농업협동조합자산관리회사가 설정한 근저당권(을9)으로, 이보다 선순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

현재 채권자(승계인)가 농업협동조합자산관리회사이며, 총 등기부채권액은 18,428,899,000원입니다.

* 유치권 신고 현황:

- 주식회사 진성개발: 2025년 4월 11일 공사대금 149,718,060원 신고. 성립 여부 불분명.

- 토탈종합건설 주식회사: 2025년 5월 14일 공사대금 890,000,000원 신고, 2025년 6월 10일 변제금 공제 조건으로 채권금액 변경 신고. 성립 여부 불분명.

- 채권자의 승계인 농업협동조합자산관리회사는 위 유치권 신고에 대하여 유치권 배제 신청서를 접수하였습니다. 그러나 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 이는 본 경매 물건의 주요 인수 또는 소멸 결정에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항입니다.

* 압류 및 기타 권리: 충주시, 천안세무서장, 서울보증보험주식회사 등의 압류 기록이 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 충주시 호암동 일원에 위치하며, 인근에 호암택지개발지구와 주택지대, 상가지대, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. 특히 호암이주단지가 조성되면서 새로운 상권으로 부상할 전망이며, 1층은 상가, 2~3층은 주거 형태로 건물이 신축될 예정입니다.

1.4. 생활정보

본건은 호암직동행정복지센터와 인접해 있으며, 북측으로 금봉대로가 지나고 있어 시내버스 이용이 편리합니다. 호암택지개발지구는 기존 도심과 가까워 생활 편의시설 이용이 용이하며, 호암지 생태공원 등 녹지 공간도 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 문제: 주식회사 진성개발 및 토탈종합건설 주식회사가 신고한 유치권의 성립 여부가 불분명하며, 이에 대한 채권자의 유치권 배제 신청이 접수된 상황입니다. 이는 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있으며, 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 지상권이 존재할 수 있습니다.

* 현황과 공부상 지목 차이: 일부 토지는 공부상 지목이 '과수원'이나 토목공사 완료된 이행지이며, 다른 일부 토지는 '임야'이나 토목공사 중인 도로예정지 상태입니다. 이는 향후 토지 활용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제시외 물건: 목록 9, 14 지상의 건자재 및 폐기물이 다량 산재하고 있어, 입찰 전 현장 확인 및 처리 비용 고려가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있습니다.

* 맹지: 목록 4번 토지는 지적상 맹지입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주 시내와 인접한 대규모 임야로, 호암택지개발지구와 연계된 개발 가능성이 있는 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 신고된 다액의 유치권이 성립 여부 불분명한 상태로 존재하며, 채권자의 유치권 배제 신청이 진행 중인 점은 상당한 위험 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 건자재 및 폐기물 처리, 지목과 현황의 차이, 토지 이용 제한 등 추가적인 확인 및 고려가 필요한 사항들이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 토지: 66,453㎡ (약 20,102평)의 넓은 면적을 확보할 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 호암택지개발지구 인근 지역으로, 향후 도시 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 시내 접근성: 충주 도심과의 접근성이 양호하며, 주요 도로인 금봉대로와 인접해 있습니다.

* 쾌적한 환경: 호암지 생태공원 등이 인근에 위치하여 주거 및 휴식 환경이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 여러 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 감정가는 13,645,734,000원이나, 유치권 문제, 건자재 및 폐기물 처리 비용, 토지 이용 제한 등을 고려할 때, 낙찰가는 감정가 대비 상당한 할인율이 적용될 가능성이 높습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 권리관계의 구체적인 확인, 유치권 성립 여부에 대한 법률적 검토, 주변 유사 토지의 최근 실거래가 및 유사 경매 물건의 낙찰가율 분석이 필수적입니다. 또한, 향후 개발 가능성에 대한 면밀한 사업성 분석과 관련 비용 산정을 통해 적정 투자 가치를 판단해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.