나이스옥션 법원경매 충주 2025타경156 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 535-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연 · 평가일 2025.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 소재 ‘무극중학교’서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 읍 소재지 내 주택지대임.

교통상황

제반 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 보통시되는 지역임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 인접 토지와는 완경사를 이루며, 다가구주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꼬망새유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건으로,

- 외벽: 변색벽돌 쌓기 등 마감,
- 내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
- 창호: 알루미늄샷시 이중창 마감 등임.

이용상태

다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 도시가스 이용한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물 개황도"의 기호 ㉠과 같이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물(철근콘크리트조 스라브지붕 옥탑 26㎡, 감정평가서상 ㉠) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 물건 현황

사건번호: 충주지원 2025타경156 (1)

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 535-10 (신주소: 충청북도 음성군 탑골길 30-7)

용도: 다가구주택

감정가: 963,167,900원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOOO

2.2. 토지 현황

면적: 619.00㎡ (약 187.25평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용상태: 부정형 토지로 인접 토지와 완경사를 이루며, 다가구주택 부지로 이용 중임.

토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(꼬망새유치원), 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역.

2.3. 건물 현황

건물 면적: 570.36㎡ (약 172.55평)

제시외 건물 면적: 26.00㎡ (약 7.87평) (철근콘크리트조 스라브지붕 옥탑)

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물

주요 마감: 외벽 - 변색벽돌 쌓기 등, 내벽 - 벽지 및 타일 등, 창호 - 알루미늄샷시 이중창 등

이용상태: 다가구주택으로 이용 중임. (건축물대장상 가구수 15가구)

설비내역: 급수, 급탕, 위생설비, 도시가스 난방설비 등

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 소재 '무극중학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 읍 소재지 내 주택지대임.

1.1. 2. 교통 및 도로

제반 차량 접근이 가능하며, 시내버스 이용 등 대중교통 사정은 보통 수준임.

북동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

말소기준권리: 토지 근저당 (을2, 2012.02.09, 금왕신용협동조합, 312,000,000원)

등기부상 총 채권액: 토지 352,000,000원, 건물 412,000,000원

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을구 근저당, 갑구 가압류, 갑구 가등기, 갑구 임의경매 등

1.2. 2. 임차인 현황 및 인수사항

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 이 (이수현): 보증금 25,000,000원, 전입 2012-07-09, 대항력 있음.

* 지 (지희옥): 보증금 25,000,000원, 전입 2018-10-04, 대항력 있음.

* 한 (한상금): 보증금 20,000,000원, 전입 2013-08-09, 대항력 있음.

상기 3명의 임차인에 대한 보증금 합계 70,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

그 외 임차인 중 대항력 없는 임차인 다수 존재 (보증금 및 차임 내역 별도 확인 필요).

1.3. 상권 분석

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주택지대 내 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활 정보

* 교육시설: 무극중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 읍 소재지 내 위치하여 기본적인 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 인근 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 총 70,000,000원의 임차 보증금 인수 가능성이 있어, 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

* 토지이용계획 상 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 중점경관관리구역 등은 향후 토지 이용이나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 옥탑 26㎡의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 비용을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 금왕읍 주택지대에 위치한 다가구주택으로, 안정적인 주거 지역 내에 있습니다. 무극중학교 인근으로 교육 환경이 갖추어져 있으며, 교통 또한 용이한 편입니다. 다만, 다수의 대항력 있는 임차인 존재로 인한 보증금 인수 부담이 예상되며, 이는 본 건의 가장 중요한 리스크 요인으로 작용할 것입니다. 또한, 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 다가구주택으로 안정적인 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 지역 중심지에 위치하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 적절한 권리분석과 명도 진행을 통해 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가 963,167,900원을 기준으로, 인수 부담이 되는 임차 보증금 70,000,000원을 고려하여 시장 시세 및 예상 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 실거래가 및 임대 시세, 공실률 등에 대한 심층적인 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.