나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30171 [1] 충청북도 충주시 신니면 대화리 172-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 신니면 대화리 소재 ‘로얄포레C.C’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 평지로 전으로 이용중임.
기호2 : 부정형의 평지로 건축신고를 득한 이행지 상태임.

인접 도로상태

기호1 : 북서측 및 남동측으로 각각 노폭 2m. 노폭 8m 내외의 현황도로에 접함.
기호2 : 북서측으로 노폭 8m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(복합형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(복합형), 소로1류(폭 10m-12m)(소로1-신니8)(저촉) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호1 지상에 후첨 ‘지적도 및 사진용지’ 에서와 같이 소유자미상의 제시외 관정이 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호2 지목은 "하천" 이나, 현황은 건축신고를 득한 이행지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

.-제시외 관정 포함
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경30171 (1)

소재지: 충청북도 충주시 신니면 대화리 172-1

용도: 답 (기호2 토지는 건축신고를 득한 이행지 상태이며, 지목은 하천이나 현황은 이행지 상태임)

감정가: 141,623,200원

토지면적: 1568.80㎡ (약 474.6평)

토지지분: 1568.8㎡ (약 474.6평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북인천새마을금고

특이사항: 농지취득자격증명, 제시외 관정 포함

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 신니면 대화리 소재 '로얄포레C.C' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 3. 인접 도로상태

기호1 토지는 북서측 및 남동측으로 각각 노폭 2m 및 8m 내외의 현황도로에 접하고 있습니다.

기호2 토지는 북서측으로 노폭 8m 내외의 현황도로에 접하고 있습니다.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(복합형), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)에 해당됩니다.

기호2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(복합형), 소로1류(폭 10m-12m)(소로1-신니8)(저촉), 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리), 준보전산지에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부요약

말소기준권리: 2022-12-23 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권 (을3, 195,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)

등기부채권 총액: 195,000,000원

1.3. 2. 임차인 현황

제공된 정보에 임차인 현황은 명시되어 있지 않으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 환경

본건은 '로얄포레C.C' 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 농가주택이 주를 이루는 농촌 지역입니다. 상업 및 주거 밀집 지역과는 다소 거리가 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설 및 접근성

제공된 자료만으로는 주변 편의시설에 대한 상세 정보는 확인되지 않습니다. 차량 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용 편의는 제한적일 수 있습니다. 충주시 신니면 지역은 내포긴들체험마을, 요도천 둘레길 등 농촌 체험 및 자연을 즐길 수 있는 관광 자원을 보유하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 농지 관련 규제

* 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 기호2 토지의 경우, 지목은 '하천'이나 현황은 건축신고를 득한 이행지 상태로, 토지 이용 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 기호2 토지는 준보전산지에 해당되어 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 2. 기타 물건 관련 위험

* 제시외 물건으로 소유자 미상의 관정이 소재하고 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 영위 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 3. 지역적 이슈 (충주시 전반)

검색 결과, 충주시 내에서는 폐기물 처리 시설(재활용 선별센터, 소각장 등) 설치와 관련하여 주민 민원 및 반발이 발생하는 사례가 다수 확인되었습니다. 특정 혐오 시설이 본건 소재지와 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 이러한 지역적 이슈는 향후 부동산 가치 및 민원 발생 가능성에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 폐업 시설물의 방치 및 안전 문제도 일부 보고되었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충주시 신니면의 농경지에 위치한 토지 매각 건입니다. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 포함되어 있어 개발 잠재력이 있으나, 농지법, 산지관리법 등 관련 법규의 적용을 받으므로 철저한 확인이 필요합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 여부와 토지의 지목과 현황 불일치 문제는 중요한 고려 사항입니다. '로얄포레C.C' 인근의 조용한 환경을 가지고 있으며, 농촌 체험 마을들이 인근에 위치하고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 개발 잠재력

계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 또는 토지 이용 계획 수립 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

현황 '이행지' 상태로, 농지 외 다른 용도로의 개발 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

1.8. 2. 입지적 이점

'로얄포레C.C' 인근에 위치하여 골프장 이용객 등 잠재적 수요층과의 연관성을 고려할 수 있습니다.

비교적 넓은 토지 면적(약 474.6평)으로 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 산정 근거

본 건의 감정가는 141,623,200원입니다. 인수할 권리 관계가 없어 감정가격을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 농지취득자격증명 발급 문제, 지목과 현황의 불일치, 준보전산지 지정, 제시외 관정 존재 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 2. 예상 입찰가 범위

감정가 범위 내에서, 또는 현장 조사 및 법규 검토 결과에 따라 감정가 대비 80~100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 소유자 미상의 제시외 관정 처리 방안, 농지취득자격증명 발급 용이성, 향후 개발 가능성 등에 대한 면밀한 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.