나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30171 [2] 충청북도 충주시 신니면 대화리 172-2 하천 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 신니면 대화리 소재 ‘로얄포레C.C’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형의 평지로 전으로 이용중임.
기호2 : 부정형의 평지로 건축신고를 득한 이행지 상태임.

인접 도로상태

기호1 : 북서측 및 남동측으로 각각 노폭 2m. 노폭 8m 내외의 현황도로에 접함.
기호2 : 북서측으로 노폭 8m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(복합형) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(복합형), 소로1류(폭 10m-12m)(소로1-신니8)(저촉) 가축사육제한구역(소·말·양·염소·사슴·젖소·메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호1 지상에 후첨 ‘지적도 및 사진용지’ 에서와 같이 소유자미상의 제시외 관정이 소재하고 있음.

공부와의 차이

기호2 지목은 "하천" 이나, 현황은 건축신고를 득한 이행지 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지목은 '하천' 이나 현황은 건축신고를 득한 이행지 상태임(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30171 (2)

소재지: 충청북도 충주시 신니면 대화리 172-2

용도: 하천 (현황: 건축신고 득한 이행지)

감정가: 57,411,200원

토지면적: 512.60㎡ (약 155.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북OOOOOOO

특이사항: 지목은 '하천'이나 현황은 건축신고를 득한 이행지 상태임.

주의사항: - 지목은 '하천'이나 현황은 건축신고를 득한 이행지 상태임(감정평가서 참조).

감정평가서요약 요향표: 토지감정요항표

토지 등기부 요약:

* 김상기 (소유권이전, 2001-11-12)

* 김은염 (소유권이전, 증여, 2002-08-17)

* 새마을금고중앙회 (근저당, 195,000,000원, 2022-12-23, 말소기준권리)

* 북인천새마을금고 (임의경매, 158,767,290원, 2025-01-15, 말소)

등기부채권 총액: 195,000,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상임.

1.1. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 신니면 대화리 172-2 소재이며, '로얄포레C.C' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 임야 및 농가주택 등이 소재하는 등 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 부정형의 평지로 이용 중이며, 기호1 토지는 전으로 이용 중이고, 기호2 토지는 건축신고를 득한 이행지 상태입니다.

인접 도로 상황은 기호1 토지는 북서측 및 남동측으로 노폭 2m와 8m 내외의 현황도로에 접하며, 기호2 토지는 북서측으로 노폭 8m 내외의 현황도로에 접합니다.

토지이용계획상 기호1 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역입니다.

기호2 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 12월 23일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당(195,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 별도의 부담 있는 권리(예: 유치권, 지상권 등)는 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상인 것으로 확인되었습니다. 이는 임차인 관련하여 인수 부담이 없음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주로 농경지와 임야, 농가주택이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

'로얄포레C.C' 인근에 자리하고 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 활성화된 상업 시설이나 대규모 유통 시설은 언급되지 않아, 개발보다는 전원 생활이나 소규모 지역 기반 시설 위주로 고려될 수 있습니다.

본건 인근 지역에서 특별히 확인된 혐오 시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경은 농경지와 임야가 많아 조용하고 한적한 생활이 가능합니다.

차량으로 접근 가능하나 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다.

가까운 편의시설, 학교, 병원 등은 제공된 정보에 상세히 명시되어 있지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 토지의 지목이 '하천'으로 되어 있으나, 현황은 건축신고를 득한 이행지 상태라는 점입니다. 이로 인해 토지 이용 및 건축 시 법률적 검토와 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

기호2 토지가 준보전산지로 지정되어 있어, 산지 전용 및 개발 시 관련 법규의 적용을 받습니다.

가축사육제한구역에 해당하여 축산업 관련 활동에 제약이 있습니다.

기호1 지상에 소유자 미상의 제시외 관정이 소재하고 있어, 추후 관정 이용 및 관리 방안에 대한 고려가 필요합니다.

임대 관계가 미상이나 인수 보증금이 0원이므로 낙찰자의 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충주시 신니면의 자연 환경 속에 위치한 토지로, 지적상 하천이나 실제로는 건축이 가능한 이행지 상태입니다.

현재의 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸 예정이어서 권리 분석상 특별한 문제는 발견되지 않았습니다.

주변 환경이 조용하고 쾌적하여 전원생활을 희망하거나, 소규모 개발 사업을 구상하는 경우 잠재적인 가치가 있을 수 있습니다.

다만, '하천' 지목과 현황 간의 차이, 준보전산지 등 관련 법규 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

지목과 현황의 차이로 인해 시장에서 저평가되었을 가능성이 있으며, 현황에 맞는 건축 및 토지 이용을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

계획관리지역으로 향후 개발 가능성이 열려 있습니다.

골프장 인근의 쾌적한 자연 환경은 특정 수요층에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

권리 관계가 명확하게 정리될 예정이므로, 투자금 외 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 57,411,200원이며, 토지 면적은 512.60㎡ (약 155.07평)입니다. 평당 감정가는 약 370,257원입니다.

인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 지목과 현황의 차이, 준보전산지 등의 제약 사항을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 시세 및 잠재적 개발 가능성을 충분히 검토 후, 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.