나이스옥션 법원경매 충주 2025타경71 [1] 충청북도 충주시 안림동 98-43 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 안림동 ""남산골프랜드"" 서측 인근에 소재하며, 주위는 전답, 주택 등이 위치하며 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며, 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 완경사인 부정형 토지로서 현황 나지임.

인접 도로상태

일련번호 1.
대상물건 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.
일련번호 2~3.
대상물건 북측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 자연경관지구(자연경관지구-1) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

일련번호 3 지상에 제시외수목 및 컨테이너가 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조, 일반목구조 밀반목구조지붕 2층 건물로서
외벽 : 치장벽돌마감 등

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본적인 냉난방설비 갖추었음.
기본적인 위생 급배수설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지목이 과수원이나 농지취득자격증명 불요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경71 (1)

소재지: 충청북도 충주시 안림동 98-41

용도: 과수원

감정가: 188,549,000원

토지면적: 461.00㎡ (약 139.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (공부상 기재. 단, 건물감정평가요항표에 2층 단독주택 상세 설명 존재)

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 충OOOOOOOOO (등기부상 채권자: 충주야현신용협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: 지목이 과수원이나 농지취득자격증명 불필요

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 충청북도 충주시 안림동 "남산골프랜드" 서측 인근에 위치하며, 주위로는 전답, 주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 여건 등을 종합적으로 고려할 때 전체적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

* 본건 토지 서측으로는 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다 (일련번호 1).

* 본건 토지 북측으로는 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다 (일련번호 2~3).

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역

* 자연녹지지역 (2024-07-05)

* 자연경관지구 (자연경관지구-1)

* 가축사육제한구역 (모든 가축 사육 제한 지역)

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 01월 28일 접수된 충주야현신용협동조합의 근저당권 (을7)이 말소기준권리입니다.

채권 총액:

* 토지 등기부 채권 총액: 1,200,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 1,200,000,000원

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 토지 등기부상 을8 지상권은 말소된 것으로 확인되어 권리 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 개별 임차인에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 충주시 안림동의 근린 주거 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 "남산골프랜드"와 같은 시설이 있으며, 전반적으로 조용한 주거 환경을 이루고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 밀집 지역과는 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 충주시는 택지 개발에 따라 연수동 등으로 중심 상권이 이동하는 추세를 보이며, 안림동 지역은 주로 주거 및 근린 생활시설 중심으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 충주시 시내버스 노선이 운행되고 있으나, 상세 이용 정보는 확인이 필요합니다.

주변 시설: 인근에 학교, 공원 등 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 충주시는 다양한 문화 및 체육 시설을 갖추고 있으며, '남산골프랜드'가 인근에 위치합니다.

주거 환경: 전반적으로 농경지와 주택이 어우러진 조용한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

건물 현황과 공부상 차이: 건물 면적이 공부상 0.00㎡로 기재되어 있으나, 상세한 건물감정평가요항표에 2층 단독주택으로 설명되어 있어, 미등기 건축물 존재 또는 현황과 공부상 차이로 인한 문제 발생 가능성이 있습니다.

지상권 존속 여부 불확실성: 물건명세서에 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 말소된 것으로 확인되어 권리 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다.

과도한 채무 총액: 본건의 감정가 대비 총 채무액이 1,200,000,000원 (토지 및 건물 합산)으로 매우 높아, 낙찰가 산정 시 주의가 요구되며 유찰 가능성이 있습니다.

토지 이용 규제: 도시지역, 자연녹지지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역 등에 속해 있어 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규에 따른 제약을 받을 수 있습니다. 특히 자연녹지지역은 개발행위 허가가 제한될 수 있으므로 관련 규제 내용을 확인해야 합니다.

제시외 물건: 일련번호 3 토지 상에 제시외 수목 및 컨테이너가 소재하므로, 매수 후 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 충주시 내에서 폐기물 처리 시설 등으로 인한 혐오시설 논란이 있었으나, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 장래 개발이나 시설 설치 시 발생 가능성에 대한 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 안림동에 위치한 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산으로, 감정가는 188,549,000원입니다. 지목은 과수원이지만 농지취득자격증명이 불필요하다는 점은 취득 시 장점으로 작용할 수 있습니다. 그러나 공부상 건물 면적과 실제 건물 현황 간의 차이, 지상권 관련 권리 존속 여부의 불확실성, 그리고 감정가 대비 과도한 채무 총액은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 도시지역 내 자연녹지지역 등에 해당하여 관련 법규 적용 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

농지취득자격증명 불필요: 과수원 지목에도 불구하고 농지취득자격증명이 필요 없어 취득 절차가 간편합니다.

잠재적 저가 취득 기회: 과도한 채무 총액으로 인해 감정가 대비 상당한 금액으로 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

입지적 잠재력: 도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정은 해당 물건의 상세한 지역 시장 분석, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 추이, 그리고 본건이 가진 잠재적 리스크(건물 현황 불일치, 권리관계 불확실성, 명도 비용 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 감정가 대비 상당한 금액의 채무가 존재하므로, 보수적인 접근을 통해 감정가의 상당 부분을 하회하는 금액으로 입찰 전략을 수립하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.