나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경74 [2] 강원특별자치도 강릉시 포남동 515 삼화임대연립주택 다동 3층306호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경74 [2] 강원특별자치도 강릉시 포남동 515 삼화임대연립주택 다동 3층306호 연립주택 경매

• 사건번호: 2025타경74
• 주소: 강원특별자치도 강릉시 강릉대로419번길 54, 다동 3층306호 (포남동,삼화임대연립주택)
• 용도: 연립주택

강릉지원 경매3계 2025타경74 | 소재지: 강원특별자치도 강릉시 강릉대로419번길 54, 다동 3층306호 (포남동,삼화임대연립주택) | 감정가: 105,000,000원 | 최저가: 73,500,000원 | 용도: 연립주택

1. 강릉지원 2025타경74 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2025타경74 (2)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 포남동 515 삼화임대연립주택 다동 3층 306호

용도: 연립주택

감정가: 105,000,000원

토지면적: 97.95㎡ (약 29.63평)

토지지분: 97.94927536231884㎡ (약 29.63평)

건물면적: 48.60㎡ (약 14.70평)

건물지분: 48.6㎡ (약 14.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 강OOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 12번 주택임차권등기 (2022.11.9. 접수 제34148호)가 있습니다. 임대차보증금은 63,000,000원이며, 전입일은 2020.10.30., 확정일자는 2020.10.8.입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.2. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동 소재 "경포고등학교" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 경지 정리된 농경지 등으로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 건물은 "포남초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 저층 아파트 단지, 병원, 단독주택, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 상황은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 보아 전반적으로 보통시됩니다. 토지는 남측으로 폭 3미터 내외의 도로를 이용하여 접근 가능하며, 건물은 단지 내 포장도로를 이용하여 출입 가능합니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕의 3층 중 3층 306호 연립주택으로, 1988년 9월 7일 사용 승인되었습니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감, 천장은 벽지 마감, 창호는 샤시 2중창 등으로 되어 있습니다. 기본적인 위생 설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 세장형상으로 "답"으로 이용 중이며, 부정형상의 토지로 연립주택 부지로 이용 중입니다. 해당 지역은 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역, 자연재해위험개선지구(침수위험 가등급)로 지정되어 있습니다. 또한, 건물이 속한 토지에는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(포남초등학교), 비행안전제6구역으로 지정되어 있으며, 일부 토지는 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다. 공부상 토지 이용 현황은 "대"로 파악됩니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 중복병합사건입니다. 매수인이 인수해야 하는 권리로는 을구 순위 12번의 주택임차권등기가 있습니다. 해당 임차권은 2022년 11월 9일 접수되었으며, 임대차보증금 63,000,000원, 전입일 2020년 10월 30일, 확정일자 2020년 10월 8일입니다. 만약 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생합니다.

1.6. 상권분석

본건 주변은 경지 정리된 농경지, 저층 아파트 단지, 병원, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 학교(경포고등학교, 포남초등학교)가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 병원 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주거 지역으로서의 기능과 일부 상업 시설이 혼합되어 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.7. 생활정보

본건은 강릉시 포남동에 위치하여 지역 내 교육 시설 접근성이 양호합니다. 인근에 경포고등학교와 포남초등학교가 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다. 병원과 다양한 근린생활시설이 주변에 있어 의료 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근도 용이하여 강릉시 내 이동이 수월합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 63,000,000원의 주택 임차보증금 중 잔액 인수 가능성입니다. 이는 매수인이 예상치 못한 추가 비용을 부담해야 할 수 있음을 의미하므로, 배당표와 임차인의 권리관계를 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 건물이 1988년에 사용 승인되어 연식이 있는 편이므로, 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등 여러 제한 사항이 있어 향후 토지 활용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 강릉시 포남동에 위치한 연립주택으로, 주변 학군 및 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어진 입지입니다. 그러나, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있는 상당한 금액의 임차보증금 부담은 본건의 가장 큰 고려 사항입니다. 철저한 권리 분석과 배당 현황 확인을 통해 인수 금액을 정확히 산정하는 것이 필수적입니다. 건물의 연식과 토지이용계획상의 제한 사항도 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.10. 투자 포인트

주요 투자 포인트는 인수 부담금액을 제외한 실질적인 부동산 가치 평가에 달려 있습니다. 만약 임차보증금 인수 부담을 감안하더라도 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있다면, 꾸준한 주거 수요가 있는 지역이라는 점에서 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다. 또한, 지역 개발 계획이나 향후 부동산 시장 전망에 대한 추가적인 조사를 통해 잠재적 상승 요인을 파악하는 것이 중요합니다. 임차권 인수 여부에 따른 명확한 분석이 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

법원 정보

강릉지원 경매3계