나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5339 [4] 충청북도 제천시 한수면 덕곡리 산63-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5339 [4] 충청북도 제천시 한수면 덕곡리 산63-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경5339
• 주소: 충청북도 제천시 한수면 덕곡리 산63-1
• 용도: 임야

제천지원 경매1계 2025타경5339 | 소재지: 충청북도 제천시 한수면 덕곡리 산63-1 | 감정가: 110,343,200원 | 최저가: 88,275,000원 | 용도: 임야

1. 제천지원 2025타경5339 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 기본 현황

사건번호: 제천지원 2025타경5339 (4)

소재지: 충청북도 제천시 한수면 덕곡리 산63-1 외 다수 필지 (감정평가서 요약에 따르면 제천시 백운면, 봉양읍, 송학면 등 여러 지역에 걸쳐 소재)

용도: 임야

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 매각

채권자: 제OOOOO

1.1. 2. 면적 및 감정가

토지면적: 50,156.00㎡ (약 15,172.34평)

토지지분: 50,156㎡

건물면적: 0.00㎡

감정가: 110,343,200원

1.2. 입지조건

1.2. 1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 제천시 관내 여러 지역에 산재한 다수의 임야 필지로 구성되어 있습니다. 감정평가서에 따르면, 소재지가 제천시 한수면 덕곡리 외에도 백운면 운학리, 봉양읍 구곡리, 봉양읍 학산리, 송학면 오미리, 송학면 송한리 등에 걸쳐 분포하고 있습니다.

주변 환경은 주로 산간 임야지대, 농경지, 과수원 등으로 형성되어 있으며, 일부 지역은 마을(골안마을, 음지말마을 등)과 인접해 있습니다. 자연 경관이 뛰어난 산간 지역과 전원적인 농촌 풍경을 함께 느낄 수 있는 곳입니다.

1.2. 2. 접근성 및 도로 상태

전체 필지가 임야이므로 개별 필지의 도로 접근성은 다양합니다. 일부 필지는 세로(가) 도로 또는 세로(불) 도로와 접하거나 임도가 개설되어 있어 차량 접근이 가능하나, 상당수의 필지는 지적도상 맹지(차량 접근 불가능)로 나타나 있어 접근성에 제약이 있습니다.

대중교통 이용 측면에서도 일부 지역은 버스정류장이 인근에 소재하여 보통 수준의 접근성을 보이나, 원거리에 있어 다소 불편한 경우도 있습니다.

인접 토지와의 지적 경계가 불분명한 필지가 있어 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한

본건 토지의 용도지역은 대부분 농림지역으로 지정되어 있으며, 일부 지역은 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등에 포함되어 있습니다.

다양한 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다. 주요 제한 사항으로는 가축사육제한구역(거리별 상이), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립승인지역(수도법), 하천구역, 산림보호구역, 특화경관지구, 자연경관지구, 소하천구역 등이 확인됩니다. 이러한 용도지역 및 각종 제한 사항은 토지의 활용 가능성을 신중하게 검토해야 함을 시사합니다.

일부 토지는 벌목 후 잡목이 자생하거나 참나무 등 수목이 자생하는 자연림 상태로 이용되고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 주요 권리사항

본 물건의 가장 큰 특징이자 주의사항은 '분묘기지권'이 일부 필지에 존재한다는 점입니다. 감정평가서상 기호 3, 16, 17, 18, 19번 토지 일부에 분묘가 소재하고 있으며, 이는 토지 이용 시 민사상 권리 관계가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

또한, 기호 16, 17, 18, 19번 토지는 임야로서 자연림 상태이며 일부에 분묘가 소재하는 '묘지'로 이용 중인 것으로 공부와의 차이가 일부 확인됩니다.

1.3. 2. 기타 권리사항

전체 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 채권자(제OOOOO)에 의해 임의경매로 진행되는 건이므로, 경매 절차에 따른 낙찰 후 말소될 권리 및 인수될 권리 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 상업시설 현황

본건 토지는 대부분 임야 및 농경지로 구성된 농림지역에 위치하고 있어, 직접적인 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다. 주변 환경은 전원 마을, 농경지, 임야 등으로 이루어져 있어, 상업 시설보다는 자연 친화적인 환경이 주를 이룹니다. 인근에 국도(5호선, 36호선)가 통과하는 지역도 있으나, 이는 접근성을 보조하는 역할을 할 뿐 상권 형성과는 직접적인 연관성이 낮습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 인근 편의시설 및 주거환경

물건의 소재지가 제천시 내 여러 지역에 분산되어 있어, 각 지역별 생활 인프라 수준이 다를 수 있습니다. 전반적으로는 농촌 지역의 특성을 보이며, 마을과 인접한 일부 필지는 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능할 수 있습니다. 다만, 맹지인 필지가 많고 대중교통 이용이 불편한 지역이 다수 존재하여, 주거 목적의 직접적인 활용에는 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 캠핑장, 주택, 창고 시설 등이 주변에 혼재된 지역도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 법률적 제약

다수 필지에 존재하는 '분묘기지권'은 토지 소유권 행사에 큰 제약을 줄 수 있는 요소입니다. 또한, 농림지역 및 보전산지 등 까다로운 토지이용계획과 각종 제한 규제(가축사육제한, 공장설립승인지역 등)는 토지 개발 및 활용에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다.

일부 지역에서는 혐오 시설(의료폐기물 소각장, 골재 파쇄 공장 등) 설립 시도가 있었으나 주민 반대로 무산된 사례가 있어, 해당 지역의 환경 및 주민 민감도를 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 2. 물리적 제약

다수의 필지가 '맹지'로 분류되어 차량 접근이 어렵다는 점은 토지의 이용 가치를 현저히 낮출 수 있는 가장 큰 물리적 제약입니다. 또한, 지적 경계 불분명으로 인한 측량 비용 발생 가능성 및 임야의 자연림 상태, 일부 벌목 후 잡목 자생 등은 추가적인 토지 정비 및 개발 비용을 발생시킬 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제천시 내 여러 지역에 산재한 대규모 임야로서, 자연 환경은 우수하나 접근성, 법률적 제약, 분묘기지권 존재 등 복합적인 요인으로 인해 투자 및 활용에 신중한 검토가 요구됩니다. 특히 맹지 비율이 높고 농림지역 등 규제가 많아 일반적인 개발이나 주거용으로의 활용은 제한적일 가능성이 높습니다.

1.8. 투자 포인트

* 자연 친화적 활용: 광활한 면적을 활용한 임업, 산림 체험 시설, 친환경 에너지 사업(태양광 등, 관련 법규 확인 필수) 등 관련 법규 내에서 허용되는 친환경적, 생태적 활용 방안을 고려할 수 있습니다.

* 장기적 가치 상승 기대: 규제가 많은 지역이지만, 장기적으로 지역 개발이나 용도 지역 변경 가능성을 염두에 둔 투자도 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 매우 불확실한 요소입니다.

* 분묘기지권 해소 및 경계 측량 후 가치 재평가: 분묘기지권 문제 해결 및 명확한 지적 경계 확보 후, 토지 활용 가치를 재평가하여 매력적인 가격이라면 투자를 고려해볼 수 있습니다.

* 토지 이용 제한 해소 가능성: 현재의 농림지역 및 산지 관련 규제가 완화되거나, 특정 사업(예: 지역 특화 임산물 재배, 산림 휴양 시설 등)에 대한 인허가 가능성이 있다면 투자 가치가 높아질 수 있습니다.

법원 정보

제천지원 경매1계