나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5339 [6] 충청북도 제천시 봉양읍 구곡리 산181-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 제천시 한수면 덕곡리 소재 ""골안마을"" 남동측 인근에 위치하고 있는 부동산(기
호1,9토지: 임야 2필지) 및 ""음지말마을"" 북서측 인근에 위치하고 있는 부동산(기호8토지:
임야 1필지) 및 덕산면 신현리 소재 ""양달말마을"" 북동측 및 북서측에 위치하고 있는 부동
산(기호3,4,5토지: 임야 3필지) 및 북동측 근거리에 위치하고 있는 부동산(기호2,6,7토지:
임야 3필지)부동산이며,기호1,9토지 주위는 산간임야지대,농경지,과수원 등으로 형성된 지역
이며. 기호8토지 주위는 산간임야지대,농경지,과수원,캠핑장 등으로 형성된 지역이며, 기호
2,3,4,5,6,7토지 주위 는 국도주변 임야지대,주택,농경지,과수원 등으로 형성된 지역으로서
주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 충북 제천시 백운면 운학리 소재 ""운학1리마을"" 북동측 인근에 위치하고 있는 부동
산(기호10토지: 임야 1필지) 및 봉양읍 구곡리 소재 ""구곡3리마을"" 남측 근거리에 위치하
고 있는 부동산(기호11토지: 임야 1필지) 및 봉양읍 학산리 소재 ""학전마을"" 남동측 인근
에 위치하고 있는 부동산(기호20토지: 임야 1필지)이며, 기호10토지 주위는 임야지대,농경지
과수원,창고시설,캠핑장,주택 등으로 형성된 지역이며, 기호11토지 주위는 산간 임야지대,
태양광발전설비,농경지,과수원 등으로 형성된 지역이며, 기호20토지 주위는 국도(5호) 주변
임야지대,농경지,과수원,주택,창고시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 충북 제천시 송학면 오미리 소재 ""로뎀청소년학교"" 남서측 및 남동측 인근에 위치
하고 있는 부동산(기호12~17토지: 임야 6필지) 및 송학면 송한리 소재 ""철골"" 남서측 인
근에 위치하고 있는 부동산(기호18,19토지: 임야 2필지)이며, 기호12~17토지 주위는 임야지
대, 농경지,과수원,농촌주택 등으로 형성되어 있으며, 기호18,19토지 주위는 산간 임야지대,
농경지,과수원 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

1)기호10토지: 지적도상 맹지이나 현황 임도(기호10토지에도 설치)가 설치되어 있으며, 인근
으로 지방도로가 통과하고 있어 교통상황 보통임.
2)기호11토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하며, 대중교통이 운행되는 곳까지 근거리로서
교통상황 다소 불편함
3)기호20토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나 인근으로 국도(5호)가 통과하고 있어 교통상
황 보통임.

교통상황

1)기호12토지: 지적도상 맹지이나 현황 동측으로 세로(불) 도로와 접하고 있으며, 인근에 버
스정류장이 소재하고 있어 교통상황 보통임.
2)기호13토지: 맹지로서 차량 접근 어려우나 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황
보통임.
3)기호14토지: 맹지로서 차량 접근 어려우나 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황
보통임
4)기호15토지: 맹지로서 차량 접근 어려우나 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황
보통임
5)기호16토지: 맹지로서 차량 접근 어려우나 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황
보통임
6)기호17토지: 지적도상 맹지이나 현황 남측 일부에 로폭 약3m 도로(기호17토지 일부 ""도로""
이용 포함)가 있어 임도와 연결되어 있으며,대중교통이 운행되는 곳까지는
다소 근거리로서 교통상황 보통임.
7)기호18토지: 지적도상 맹지이나 임도가 개설되어 있으며, 대중교통이 운행되는 곳까지
다소 원거리로서 교통상황 다소 불편함
8)기호19토지: 지적도상 맹지이나 임도가 개설되어 있으며, 대중교통이 운행되는 곳까지
다소 원거리로서 교통상황 다소 불편함

교통상황

1)기호1,2,6,7,9토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하며, 대중교통이 운행하는 곳까지 원거리
로서 교통상황 불편함
2)기호3토지: 지적도상 맹지이나 북서측 일부 로폭 약3m 도로와 접하고 있어 차량 접근 가능
하며, 인근으로 국도(36호)가 통과하고 있어 교통상황 보통임.
3)기호4토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나 인근으로 국도(36호)가 통과하고 있어 교통상
황 보통임.
4)기호5토지: 세로(가) 도로와 접하고 있어 차량 접근 가능하며, 대중교통이 운행되는 곳까
지 다소 원거리로서 교통상황 불편함

형태 및 이용상태

1)기호10토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며, 일부 벌목 후 잡목이 자생하고 있음.
2)기호11토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 대부분 소나무 조림되어 있으며,일부 참나
무 등 수목이 자생하고 있는 자연림임
4)기호20토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임
2)기호2토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임
3)기호3토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림이며, 일부에 분묘가 소재하고 있음.
4)기호4토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임
5)기호5토지: 토지 형태는 부정형이며, 임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며, 일부 벌목한 후 잡목이 자생하고 있음
6)기호6토지: 토지 형태는 부정형이며, 임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임
7)기호7토지: 토지 형태는 부정형이며, 임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임
8)기호8토지: 토지 형태는 부정형이며, 임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며, 일부 벌목한 후 잡목이 자생하고 있음
9)기호9토지: 토지 형태는 부정형이며, 임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임

형태 및 이용상태

1)기호12토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며,일부 벌목 후 잡목이 자생하고 있음
2)기호13토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며,일부 벌목 후 잡목이 자생하고 있음
3)기호14토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임.
4)기호15토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며,일부 벌목 후 잡목이 자생하고 있음
5)기호16토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며,일부 벌목 후 잡목이 자생하고 있으며, 일부에 분묘가 소재하
고 있음
6)기호17토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며,일부 벌목 후 잡목이 자생하고 있으며, 일부에 분묘가 소재하
고 있으며, 남측 일부 ""도로""로 이용하고 있음
7)기호18토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며,일부에 임도가 개설되어 있으며, 일부에 분묘가 소재하고 있음
8)기호19토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며,일부에 임도가 개설되어 있으며, 일부에 분묘가 소재하고 있음

인접 도로상태

1)기호12토지: 지적도상 맹지이나 현황 세로(불) 도로와 접함
2)기호13토지: 맹지임
3)기호14토지: 맹지임
4)기호15토지: 맹지임
5)기호16토지: 맹지임
6)기호17토지: 맹지임
7)기호18토지: 지적도상 맹지이나 현황 임도(세로(불)가 개설되어 있음
8)기호19토지: 지적도상 맹지이나 현황 임도(세로(불)가 개설되어 있음

인접 도로상태

1)기호1,2,4,6,7,9토지: 맹지
2)기호3토지: 지적도상 맹지이나 현황 로폭 약3m 도로와 일부 접함
3)기호5토지: 지적도상 맹지 이나 현황 로폭 약3m 도로(기호5토지 일부 ""도로""로 이용포함)
와 접하고 있음.
4)기호8토지: 세로(가) 도로와 접함

인접 도로상태

1)기호10토지: 지적도상 맹지이나 현황 임도가 개설되어 있음
2)기호11토지: 맹지임
3)기호20토지: 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지:
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가
축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전산지(산지관
리법),임업용산지(산지관리법),공장설립승인지역(2020-10-16)(수도법)

기호2,7토지;
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보
전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법)

기호3토지:
농림지역,보전관리지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전
산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법),하천구역(성천)(하천법)

기호4토지:
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가축
사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전산지(산지관리
법),임업용산지(산지관리법),하천구역(하천법)

기호5토지:
농림지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가
축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전산지(산지관
리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법),공장설립승인지역(2020-10-16)(수도
법)

기호6토지:
농림지역,농림지역(2015-07-10),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률),산림보호구역(제3종수원함양)(산림보호법),공익용산지(산지관라법),,보전
산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),공장설립승인지역(2020-10-16)(수도법)

기호8토지:
농림지역,생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법),공장설립
승인지역(2020-10-16)(수도법),한강폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률)

기호9토지:
농림지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),공장설립승인지역(2020-10-16)(수
도법)

토지이용계획 및 제한상태

기호10토지:
농림지역,계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보
전산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),임업용산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산
지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호11토지:
생산관리지역,농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호20토지:
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가축
사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역
(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산
지(산지관리법),하천구역(2024-07-19)(하천법),준보전산지(산지관리법),한강폐기물매립시설
설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

토지이용계획 및 제한상태

기호12토지:
농림지역,계획관리지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전
산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법),소하천구역(2018-12-14)
(146_소바위2천_소하천구역)(소하천정비법),하천구역(2014-05-23)(오미천)(하천법)


기호13토지:
농림지역,보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가
축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전산지(산지관
리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호14토지:
보전관리지역,계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
),준보전산지(산지관리법)

기호15토지:
보전관리지역,농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보
전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호16토지:
농림지역,생산관리지역,보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호17토지:
농림지역,보전관리지역,계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호18토지:
농림지역,생산관리지역,자연경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호19토지:
농림지역,보전관리지역,생산관리지역,자연경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)
(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보
전산지(산지관리법)

제시목록 외의 물건

1)기호16토지: 일부에 분묘가 소재하고 있음
2)기호17토지: 일부에 분묘가 소재하고 있음
3)기호18토지: 일부에 분묘가 소재하고 있음
4)기호19토지: 일부에 분묘가 소재하고 있음

제시목록 외의 물건

※기호3토지 일부에 분묘가 소재하고 있음

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

1)기호16토지: 임야로서 자연림이며,일부 분묘가 소재하는 ""묘지""로 이용하고 있음
2)기호17토지: 임야로서 자연림이며,일부 분묘가 소재하는 ""묘지""로 이용하고 있음
3)기호18토지: 임야로서 자연림이며,일부 분묘가 소재하는 ""묘지""로 이용하고 있음
4)기호19토지: 임야로서 자연림이며,일부 분묘가 소재하는 ""묘지""로 이용하고 있음

공부와의 차이

※기호3토지는 임야로서 자연림이며, 일부에 분묘가 소재하고 있는 ""묘지""로 이용하고 있음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 용도지역이 대부분 생산관리지역임, 토지 대부분 소나무 조림하였으며 일부 소나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림임.
2. 수목은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가함.
3. 인접토지와의 지적 경계 불분명하므로 지적 경계 확인을 위해 측량 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 제천지원 2025타경5339 (6)

소재지: 충청북도 제천시 봉양읍 구곡리 산181-4

용도: 임야

감정가: 76,046,400원

토지면적: 21,124.00㎡ (약 6,390.2평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제천산림조합 (등기부 기재 내용 기반)

매각대상: 토지매각

1.2. 특이사항

공동담보, 분묘기지권

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 충청북도 제천시 봉양읍 구곡리 산181-4에 소재한 임야로, 여러 필지로 구성되어 있으며, 제천시 내 다양한 지역(한수면, 덕산면, 백운면, 송학면 등)에 산재해 있습니다. 주위 환경은 대체로 산간 임야지대, 농경지, 과수원, 자연림 등으로 형성되어 있으며, 일부 지역에는 주택, 캠핑장, 창고시설, 태양광발전설비 등이 혼재되어 있습니다. 전반적으로 자연환경이 양호한 지역이나, 일부 지역은 국도 변에 위치하고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건의 각 필지별로 교통 접근성이 상이합니다.

* 다수의 필지가 지적도상 맹지로서 차량 접근이 어렵거나 불가능한 경우가 많습니다.

* 일부 필지는 현황 임도 또는 소폭의 세로(불) 도로와 접하고 있어 차량 접근이 가능하나, 접근성이 다소 불편한 경우가 있습니다.

* 대중교통 이용의 경우, 버스정류장까지의 거리가 다소 원거리인 경우가 많아 교통상황이 불편하거나 다소 불편함으로 평가되는 필지가 다수입니다.

* 일부 필지는 지방도 또는 국도(5호선, 36호선)와 인접하여 교통 상황이 보통 수준인 경우도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 1983년 3월 22일 한철웅

* 말소 기준 권리: 2007년 4월 19일 제천산림조합 근저당 (채권최고액 390,000,000원)

* 기타 권리: 2007년 4월 19일 제천산림조합 지상권 설정 (매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시됨), 2010년 3월 30일 제천산림조합 근저당 (채권최고액 390,000,000원)

* 임의경매 개시: 2025년 6월 12일 제천산림조합 (채권총액 780,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제천산림조합의 지상권이 본 경매 절차에서 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 전체 임대관계 미상으로 명시되어 있으나, 인수할 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 명확한 확인을 위해 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 임야는 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 여러 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 주요 용도지역: 농림지역, 생산관리지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등이 혼재되어 있습니다.

* 주요 제한 사항:

* 가축사육제한구역 (다양한 거리 제한 적용)

* 산지 관련 규제 (보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등)

* 하천구역, 소하천구역

* 공장설립승인지역 (수도법 관련)

* 한강폐기물매립시설 설치제한지역

* 자연경관지구

* 이러한 다양한 용도지역 지정 및 제한 사항은 토지의 활용 가능성을 매우 제한하므로, 매입 전 상세한 검토가 필수적입니다.

4.2. 주변 개발 계획

제천시 봉양읍 일원에는 제4산업단지 조성 사업(2029년 준공 예정) 및 봉양 농공단지 조성 예정 지역이 존재합니다. 또한, 제천시의 2030 도시관리계획 재정비는 일부 개발 제한 구역 해제 및 용도지역 조정을 통해 토지 이용 규제를 완화하고 개인 재산권 행사를 용이하게 하는 방향으로 진행되고 있습니다. 그러나 본건 임야가 직접적인 수혜 대상이 되는지는 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본건은 주로 자연림과 농경지로 이루어진 산간 지역에 위치하고 있어, 조용하고 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 일부 지역에서는 소나무가 조림되거나 자연적으로 자생하고 있으며, 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

5.2. 주변 시설

인근 지역은 전원주택, 농경지, 과수원 등이 주를 이루고 있으며, 일부 지역에 캠핑장, 주택, 창고 시설 등이 산재해 있습니다. 제천 시내 및 주요 기반 시설(IC, 마트, 병원 등)까지의 접근성은 차량으로 약 10~30분 이상 소요될 것으로 예상됩니다.

최근 제천 봉양읍 일대에서 폐 태양광 집열판 재처리 공장 신설 및 폐기물 처리 시설 관련 주민 반대 사례가 있었습니다. 또한, 송학면 장곡리에서는 의료폐기물 소각장 건립이 환경 훼손 우려로 반려된 사례가 있습니다. 본건 소재지(봉양읍 구곡리) 인근에서 이러한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 제천시 내에서 관련 민원이 지속적으로 발생하고 있음을 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

본건 토지 중 일부(기호3, 16, 17, 18, 19 토지)에 분묘가 소재하고 있으며, 일부 토지는 '묘지'로 이용되고 있습니다. 분묘기지권은 토지 소유자와 별개로 묘지를 계속 소유하고 수호할 수 있는 권리를 인정받을 수 있어, 해당 토지의 개발 및 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

6.2. 맹지 및 도로 접근성

본건 토지의 상당수가 지적도상 맹지이며, 차량 접근이 매우 제한적이거나 불가능합니다. 토지 이용 및 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의 또는 별도의 도로 확보가 필요하며, 이는 추가적인 비용과 시간 소요를 야기합니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (지상권)

등기부등본 상 제천산림조합의 지상권이 설정되어 있으며, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 토지 이용 및 처분에 있어 제약을 발생시킬 수 있는 중요한 권리입니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 대부분 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 산지 관련 규제, 하천구역 등 다양한 법적 제한을 받습니다. 이러한 복합적인 규제는 토지의 활용 범위를 극히 제한하므로, 투자 전에 각 필지별 상세한 용도 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.5. 지적 경계 불분명

인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요하다는 주의사항이 있습니다. 이는 실제 토지 면적 및 경계 확인에 혼란을 야기할 수 있으며, 측량 비용이 발생합니다.

7. 종합 의견

본건 임야는 제천시 외곽의 산간 지역에 다수의 필지로 분포하고 있으며, 감정가는 76,046,400원입니다. 토지 자체의 넓은 면적과 자연림 상태의 수목을 고려할 때, 일부 가치는 있으나, 다수의 필지가 맹지이고 도로 접근성이 매우 취약하다는 점, 분묘기지권의 존재, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 부담, 그리고 복잡하고 제한적인 토지이용계획 및 법적 규제 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다. 수목은 토지에 포함 평가되었으나, 현 상태 그대로의 매각이므로 투자 시 이러한 제약 요인들을 반드시 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야로, 상대적으로 낮은 감정가 대비 넓은 토지 확보 가능성을 가지고 있습니다.

* 자연림 및 조림된 소나무 등 수목이 포함되어 있어, 산림 자원으로서의 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 현재로서는 매우 제한적)

9. 예상 입찰가

본건은 다양한 리스크 요인(맹지, 분묘기지권, 소멸되지 않는 지상권, 복잡한 토지이용규제 등)을 내포하고 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 76,046,400원을 기준으로, 상기 언급된 여러 위험 요인들을 충분히 반영하여 결정해야 할 것입니다. 구체적인 예상 입찰가는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 토대로 한 면밀한 재평가를 통해 산정해야 하며, 본 정보만으로는 특정 금액을 제시하기 어렵습니다. 보수적인 관점에서 접근한다면 감정가 이하에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

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