나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5339 [6] 충청북도 제천시 봉양읍 구곡리 산181-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5339 [6] 충청북도 제천시 봉양읍 구곡리 산181-4 임야 경매

• 사건번호: 2025타경5339
• 주소: 충청북도 제천시 봉양읍 구곡리 산181-4
• 용도: 임야

제천지원 경매1계 2025타경5339 | 소재지: 충청북도 제천시 봉양읍 구곡리 산181-4 | 감정가: 76,046,400원 | 최저가: 60,837,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제천지원 2025타경5339 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOO

소재지: 충청북도 제천시 봉양읍 구곡리 산181-4 (외 다수 필지 추정)

용도: 임야

토지면적: 21,124.00㎡ (약 6,391평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각 (건물 없음)

감정가: 76,046,400원

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1. 토지 감정 요항표

* 형태 및 이용 상태:

* 대부분 소나무 조림지이며, 일부 소나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림입니다.

* 토지 형태는 부정형이며, 일부 지역은 벌목 후 잡목이 자생하는 상태입니다.

* 전체 임대 관계는 미상입니다.

* 위치 및 주위 환경:

* 본건(기호11토지)은 충청북도 제천시 봉양읍 구곡리 소재 "구곡3리마을" 남측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주위는 임야지대, 농경지, 과수원, 태양광발전설비, 창고시설, 주택 등으로 형성된 지역이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 감정평가서에 따르면, 본건과 관련된 여러 필지가 제천시의 다양한 지역(한수면, 덕산면, 백운면, 송학면 등)에 걸쳐 분포하고 있으며, 이들 지역은 대체로 산간 임야지대, 농경지, 과수원 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황:

* 기호11토지는 맹지로서 차량 접근이 불가능하며, 대중교통 운행 지역까지는 근거리로 교통 상황이 다소 불편합니다.

* 다른 필지들의 경우, 지적도상 맹지이거나 임도에 접해 있어 차량 접근이 제한적이거나 어려운 경우가 많으며, 대중교통 접근성 또한 다소 불편한 곳이 있습니다. 다만, 일부 필지는 세로(불) 또는 세로(가) 도로와 접해 있어 차량 접근이 가능합니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호11토지는 맹지입니다.

* 기타 필지들은 지적도상 맹지이거나, 현황 임도 또는 일부 폭 3m 내외의 소로에 접해 있습니다. 일부 필지는 세로(불) 또는 세로(가) 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태:

* 기호11토지는 생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한지역 2000m, 500m), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지에 해당합니다.

* 전체적으로 토지는 생산관리지역 및 농림지역에 속하며, 산지 관련 법규(보전산지, 임업용산지 등) 및 가축사육 제한 구역 등에 따른 이용 제한이 있습니다. 일부 필지는 하천구역, 공장설립승인지역(수도법) 등에 포함됩니다.

* 제시목록 외 물건:

* 감정평가서상 일부 필지(기호3, 16, 17, 18, 19 토지)에 분묘가 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 토지 이용 시 고려해야 할 사항입니다.

* 공부와의 차이:

* 일부 필지(기호16, 17, 18, 19 토지)는 공부상 임야이나, 실제로는 분묘가 소재하는 '묘지'로 이용되고 있는 부분이 있는 것으로 확인됩니다.

* 기타 참고사항(임대관례 및 기타):

* 전체 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지 조건

* 지리적 위치:

* 본건은 충청북도 제천시 일대에 넓게 분포하는 다수의 임야 필지로 구성된 것으로 보입니다. 주요 소재지 중 하나인 봉양읍 구곡리는 마을과 농경지가 혼재된 지역이며, 다른 필지들은 제천시의 다양한 읍면 지역(한수면, 덕산면, 백운면, 송학면 등)에 위치합니다.

* 해당 지역들은 대체로 산간 임야지대, 농경지, 과수원 등으로 이루어져 있으며, 일부 지역은 고속도로 인근에 위치하기도 합니다.

* 자연 환경:

* 주변은 산간 임야지대가 많아 자연 경관이 뛰어나며 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 소나무 조림지가 많아 경관이 양호한 편이며, 일부 지역에서는 사과, 고추, 산나물 등 농작물 재배가 이루어지고 있습니다.

* 송학면 지역은 과거 자연경관이 아름다웠으나, 현재는 다양한 산업 시설과 혐오 시설이 집중되어 환경 문제에 대한 우려가 제기되고 있습니다.

1.4. 권리 분석

* 경매 진행 권리:

* 본 물건은 제천지원의 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 제OOOOO에 의해 신청되었습니다.

* 매각 대상은 토지이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

* 임의경매의 경우, 일반적으로 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰 후 소멸됩니다. 다만, 유치권, 법정지상권 등 인수될 수 있는 권리가 있는지 등기부등본 및 관련 서류를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

* 특이 권리 사항:

* 분묘기지권: 일부 필지(기호3, 16, 17, 18, 19 토지)에 분묘가 소재하는 것으로 파악되었습니다. 분묘기지권은 분묘를 수호하고 관리할 수 있는 권리로서, 해당 토지의 사용 및 처분에 제약을 줄 수 있으므로, 분묘의 정확한 위치, 수량, 소유 관계 등을 사전에 철저히 조사해야 합니다.

1.5. 상권 분석

* 주변 상업 시설:

* 본건은 대부분 임야로서 직접적인 상권과는 거리가 있습니다.

* 인근 마을(구곡3리마을, 한수면 덕곡리 등)에는 기본적인 편의 시설이 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설이나 편의 시설을 이용하기 위해서는 제천 시내 또는 인근 읍면 소재지로 이동해야 합니다.

* 제천 원도심 상권은 지역 주민들의 삶을 지탱하는 전통과 현대가 어우러진 공간이나, 본건과는 지리적으로 떨어져 있습니다.

* 송학면 지역은 과거 아름다운 고장이었으나, 현재는 시멘트 공장, 화장장, 공동묘지, 폐차장, 폐기물 처리 공장, 광산, 철탑 등 다양한 혐오 및 공해 시설이 밀집되어 지역 이미지에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.

1.6. 생활 정보

* 생활 편의 시설:

* 일상생활에 필요한 마트, 병원, 은행, 관공서 등의 편의 시설은 제천 시내 또는 인근 읍면 소재지에 위치하며, 본건과의 접근성이 떨어질 수 있습니다.

* 봉양읍, 한수면, 송학면 등 소재지에 기본적인 행정복지센터, 마을회관, 소규모 상점 등이 있을 수 있습니다.

* 교육 시설:

* 주변 지역에 학교가 분포할 수 있으나, 본건과의 직접적인 접근성은 낮은 편입니다. 일부 지역에서는 학생 수 감소로 인한 폐교 사례도 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 권리 관련 리스크:

* 분묘기지권: 분묘가 존재하는 경우, 토지 이용에 제약이 발생하며 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 불분명한 경우, 측량을 통해 정확한 경계를 확인해야 하며, 이는 추가 비용 발생 및 인접 토지와의 분쟁 가능성을 내포합니다.

* 맹지 및 접근성: 상당수 필지가 맹지이거나 차량 접근이 어려운 점은 토지 활용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지 이용 관련 리스크:

* 용도지역 제한: 본건은 생산관리지역, 농림지역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 이용에 많은 제한이 따릅니다. 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 산지 관련 규제: 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 산림 보호 및 이용에 관한 규제를 받습니다.

* 혐오 시설 및 환경 문제: 송학면 일대에는 생수 공장 건립 반대, 의료 폐기물 소각장 건립 반대 등 주민들의 강력한 반대와 환경 문제에 대한 우려가 지속적으로 제기되고 있습니다. 이는 지역 이미지 및 향후 토지 이용 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 자연 환경 관련 리스크:

* 산간 지역 특성상 폭설, 산사태 등 자연 재해 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 종합 의견

* 물건 특성:

* 본건은 제천시 일대에 걸쳐 소재한 넓은 면적의 임야로, 대부분 소나무 조림지 및 자연림 상태입니다.

* 다수의 필지로 구성되어 있으며, 일부는 맹지이거나 접근성이 좋지 않은 편입니다.

* 분묘기지권, 불분명한 지적 경계, 다양한 용도지역 및 산지 관련 규제 등 복합적인 특이사항과 제한 사항을 가지고 있습니다.

* 투자 고려 사항:

* 임야로서 장기적인 관점에서 산림 자원 활용, 임야 개발(가능한 범위 내), 또는 자연 친화적인 용도(체험 시설, 주말 농장 등)로의 활용 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

* 분묘기지권, 맹지, 개발 제한 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 현장 답사와 권리 분석을 통해 정확한 현황 파악이 필수적입니다.

* 수목이 평가에 포함되어 있어 별도의 가치를 지니고 있으나, 감정가에 어떻게 반영되었는지 확인이 필요합니다.

* 송학면 지역의 경우, 혐오 시설 입주 관련 주민들의 강력한 반대 및 환경 문제에 대한 우려가 높은 점을 감안하여 해당 필지의 입지를 신중하게 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 잠재적 가치:

* 광활한 토지 면적: 21,124㎡(약 6,391평)의 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 자연림 및 수목: 소나무를 포함한 자연림은 조경용, 목재용 등으로 잠재적 가치를 지닙니다.

* 자연 친화적 입지: 쾌적한 자연 환경은 귀농·귀촌, 휴양 시설, 체험 공간 등으로 활용될 수 있습니다.

* 주의 깊은 접근:

* 분묘기지권 존재 시, 관련 법규 검토 및 처리 방안 마련이 선행되어야 합니다.

* 지적 경계 측량을 통해 정확한 경계와 면적을 확정하고, 인접 토지와의 관계를 명확히 설정해야 합니다.

* 각 필지의 용도지역, 산지 규제, 각종 제한 사항을 면밀히 조사하여 합법적인 토지 이용 방안을 수립해야 합니다.

* 맹지 필지의 경우, 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보 방안을 심도 있게 검토해야 합니다.

* 송학면 지역 필지의 경우, 환경 문제와 관련된 지역 사회의 민감성을 충분히 고려해야 합니다.

법원 정보

제천지원 경매1계