나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5339 [2] 충청북도 제천시 덕산면 신현리 산65-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 제천시 한수면 덕곡리 소재 ""골안마을"" 남동측 인근에 위치하고 있는 부동산(기
호1,9토지: 임야 2필지) 및 ""음지말마을"" 북서측 인근에 위치하고 있는 부동산(기호8토지:
임야 1필지) 및 덕산면 신현리 소재 ""양달말마을"" 북동측 및 북서측에 위치하고 있는 부동
산(기호3,4,5토지: 임야 3필지) 및 북동측 근거리에 위치하고 있는 부동산(기호2,6,7토지:
임야 3필지)부동산이며,기호1,9토지 주위는 산간임야지대,농경지,과수원 등으로 형성된 지역
이며. 기호8토지 주위는 산간임야지대,농경지,과수원,캠핑장 등으로 형성된 지역이며, 기호
2,3,4,5,6,7토지 주위 는 국도주변 임야지대,주택,농경지,과수원 등으로 형성된 지역으로서
주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 충북 제천시 백운면 운학리 소재 ""운학1리마을"" 북동측 인근에 위치하고 있는 부동
산(기호10토지: 임야 1필지) 및 봉양읍 구곡리 소재 ""구곡3리마을"" 남측 근거리에 위치하
고 있는 부동산(기호11토지: 임야 1필지) 및 봉양읍 학산리 소재 ""학전마을"" 남동측 인근
에 위치하고 있는 부동산(기호20토지: 임야 1필지)이며, 기호10토지 주위는 임야지대,농경지
과수원,창고시설,캠핑장,주택 등으로 형성된 지역이며, 기호11토지 주위는 산간 임야지대,
태양광발전설비,농경지,과수원 등으로 형성된 지역이며, 기호20토지 주위는 국도(5호) 주변
임야지대,농경지,과수원,주택,창고시설 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

위치 및 주위환경

본건은 충북 제천시 송학면 오미리 소재 ""로뎀청소년학교"" 남서측 및 남동측 인근에 위치
하고 있는 부동산(기호12~17토지: 임야 6필지) 및 송학면 송한리 소재 ""철골"" 남서측 인
근에 위치하고 있는 부동산(기호18,19토지: 임야 2필지)이며, 기호12~17토지 주위는 임야지
대, 농경지,과수원,농촌주택 등으로 형성되어 있으며, 기호18,19토지 주위는 산간 임야지대,
농경지,과수원 등으로 형성된 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

1)기호10토지: 지적도상 맹지이나 현황 임도(기호10토지에도 설치)가 설치되어 있으며, 인근
으로 지방도로가 통과하고 있어 교통상황 보통임.
2)기호11토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하며, 대중교통이 운행되는 곳까지 근거리로서
교통상황 다소 불편함
3)기호20토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나 인근으로 국도(5호)가 통과하고 있어 교통상
황 보통임.

교통상황

1)기호12토지: 지적도상 맹지이나 현황 동측으로 세로(불) 도로와 접하고 있으며, 인근에 버
스정류장이 소재하고 있어 교통상황 보통임.
2)기호13토지: 맹지로서 차량 접근 어려우나 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황
보통임.
3)기호14토지: 맹지로서 차량 접근 어려우나 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황
보통임
4)기호15토지: 맹지로서 차량 접근 어려우나 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황
보통임
5)기호16토지: 맹지로서 차량 접근 어려우나 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 교통상황
보통임
6)기호17토지: 지적도상 맹지이나 현황 남측 일부에 로폭 약3m 도로(기호17토지 일부 ""도로""
이용 포함)가 있어 임도와 연결되어 있으며,대중교통이 운행되는 곳까지는
다소 근거리로서 교통상황 보통임.
7)기호18토지: 지적도상 맹지이나 임도가 개설되어 있으며, 대중교통이 운행되는 곳까지
다소 원거리로서 교통상황 다소 불편함
8)기호19토지: 지적도상 맹지이나 임도가 개설되어 있으며, 대중교통이 운행되는 곳까지
다소 원거리로서 교통상황 다소 불편함

교통상황

1)기호1,2,6,7,9토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하며, 대중교통이 운행하는 곳까지 원거리
로서 교통상황 불편함
2)기호3토지: 지적도상 맹지이나 북서측 일부 로폭 약3m 도로와 접하고 있어 차량 접근 가능
하며, 인근으로 국도(36호)가 통과하고 있어 교통상황 보통임.
3)기호4토지: 맹지로서 차량 접근 불가능하나 인근으로 국도(36호)가 통과하고 있어 교통상
황 보통임.
4)기호5토지: 세로(가) 도로와 접하고 있어 차량 접근 가능하며, 대중교통이 운행되는 곳까
지 다소 원거리로서 교통상황 불편함

형태 및 이용상태

1)기호10토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며, 일부 벌목 후 잡목이 자생하고 있음.
2)기호11토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 대부분 소나무 조림되어 있으며,일부 참나
무 등 수목이 자생하고 있는 자연림임
4)기호20토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임
2)기호2토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임
3)기호3토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림이며, 일부에 분묘가 소재하고 있음.
4)기호4토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임
5)기호5토지: 토지 형태는 부정형이며, 임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며, 일부 벌목한 후 잡목이 자생하고 있음
6)기호6토지: 토지 형태는 부정형이며, 임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임
7)기호7토지: 토지 형태는 부정형이며, 임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임
8)기호8토지: 토지 형태는 부정형이며, 임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며, 일부 벌목한 후 잡목이 자생하고 있음
9)기호9토지: 토지 형태는 부정형이며, 임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임

형태 및 이용상태

1)기호12토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며,일부 벌목 후 잡목이 자생하고 있음
2)기호13토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며,일부 벌목 후 잡목이 자생하고 있음
3)기호14토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있는 자
연림임.
4)기호15토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며,일부 벌목 후 잡목이 자생하고 있음
5)기호16토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며,일부 벌목 후 잡목이 자생하고 있으며, 일부에 분묘가 소재하
고 있음
6)기호17토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며,일부 벌목 후 잡목이 자생하고 있으며, 일부에 분묘가 소재하
고 있으며, 남측 일부 ""도로""로 이용하고 있음
7)기호18토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며,일부에 임도가 개설되어 있으며, 일부에 분묘가 소재하고 있음
8)기호19토지: 토지 형태는 부정형이며,임야로서 일부 소나무,참나무 등 수목이 자생하고 있
는 자연림이며,일부에 임도가 개설되어 있으며, 일부에 분묘가 소재하고 있음

인접 도로상태

1)기호12토지: 지적도상 맹지이나 현황 세로(불) 도로와 접함
2)기호13토지: 맹지임
3)기호14토지: 맹지임
4)기호15토지: 맹지임
5)기호16토지: 맹지임
6)기호17토지: 맹지임
7)기호18토지: 지적도상 맹지이나 현황 임도(세로(불)가 개설되어 있음
8)기호19토지: 지적도상 맹지이나 현황 임도(세로(불)가 개설되어 있음

인접 도로상태

1)기호1,2,4,6,7,9토지: 맹지
2)기호3토지: 지적도상 맹지이나 현황 로폭 약3m 도로와 일부 접함
3)기호5토지: 지적도상 맹지 이나 현황 로폭 약3m 도로(기호5토지 일부 ""도로""로 이용포함)
와 접하고 있음.
4)기호8토지: 세로(가) 도로와 접함

인접 도로상태

1)기호10토지: 지적도상 맹지이나 현황 임도가 개설되어 있음
2)기호11토지: 맹지임
3)기호20토지: 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지:
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가
축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전산지(산지관
리법),임업용산지(산지관리법),공장설립승인지역(2020-10-16)(수도법)

기호2,7토지;
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보
전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법)

기호3토지:
농림지역,보전관리지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전
산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법),하천구역(성천)(하천법)

기호4토지:
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가축
사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전산지(산지관리
법),임업용산지(산지관리법),하천구역(하천법)

기호5토지:
농림지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가
축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전산지(산지관
리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법),공장설립승인지역(2020-10-16)(수도
법)

기호6토지:
농림지역,농림지역(2015-07-10),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률),산림보호구역(제3종수원함양)(산림보호법),공익용산지(산지관라법),,보전
산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),공장설립승인지역(2020-10-16)(수도법)

기호8토지:
농림지역,생산관리지역,특화경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법),공장설립
승인지역(2020-10-16)(수도법),한강폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률)

기호9토지:
농림지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),공장설립승인지역(2020-10-16)(수
도법)

토지이용계획 및 제한상태

기호10토지:
농림지역,계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보
전산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산지관리법),임업용산지(2023-09-15)(백운운학1지구)(산
지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호11토지:
생산관리지역,농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호20토지:
농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가축
사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역
(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산
지(산지관리법),하천구역(2024-07-19)(하천법),준보전산지(산지관리법),한강폐기물매립시설
설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률)

토지이용계획 및 제한상태

기호12토지:
농림지역,계획관리지역,생산관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전
산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법),소하천구역(2018-12-14)
(146_소바위2천_소하천구역)(소하천정비법),하천구역(2014-05-23)(오미천)(하천법)


기호13토지:
농림지역,보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가
축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전산지(산지관
리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호14토지:
보전관리지역,계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
),준보전산지(산지관리법)

기호15토지:
보전관리지역,농림지역,가축사육제한구역(일부제한지역 100m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보
전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호16토지:
농림지역,생산관리지역,보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호17토지:
농림지역,보전관리지역,계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호18토지:
농림지역,생산관리지역,자연경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)(가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보전산지(산지관리법)

기호19토지:
농림지역,보전관리지역,생산관리지역,자연경관지구,가축사육제한구역(일부제한지역 2000m)
(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),보전산지(산지관리법),임업용산지(산지관리법),준보
전산지(산지관리법)

제시목록 외의 물건

1)기호16토지: 일부에 분묘가 소재하고 있음
2)기호17토지: 일부에 분묘가 소재하고 있음
3)기호18토지: 일부에 분묘가 소재하고 있음
4)기호19토지: 일부에 분묘가 소재하고 있음

제시목록 외의 물건

※기호3토지 일부에 분묘가 소재하고 있음

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

1)기호16토지: 임야로서 자연림이며,일부 분묘가 소재하는 ""묘지""로 이용하고 있음
2)기호17토지: 임야로서 자연림이며,일부 분묘가 소재하는 ""묘지""로 이용하고 있음
3)기호18토지: 임야로서 자연림이며,일부 분묘가 소재하는 ""묘지""로 이용하고 있음
4)기호19토지: 임야로서 자연림이며,일부 분묘가 소재하는 ""묘지""로 이용하고 있음

공부와의 차이

※기호3토지는 임야로서 자연림이며, 일부에 분묘가 소재하고 있는 ""묘지""로 이용하고 있음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각임.
2.목록3: 지적도상 맹지이나 북서측 일부 노폭 약3m 도로와 접하고 있어 차량 접근 가능.
3.목록4: 맹지로서 차량접근 불가능하나 인근으로 국도(36호)가 통과함.
4.목록3:용도지역이 대부분 농림지역, 토지에는 소나무 등 수목자생하는 자연림이며, 항공도면으로 분묘가 소재하는 것으로 확인됨. 분묘기지권 성립여부 불분명.
5.목록4:용도지역이 농림지역이며 토지에 소나무 등 수목이 자생하는 자연림임. 서측 극히 일부 하천구역에 저촉됨.
6.인접토지와의 지적 경계 불분명하므로 지적 경계 확인을 위해 측량 필요함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5339 (2)

소재지: 충청북도 제천시 덕산면 신현리 산65-1

용도: 임야

감정가: 526,313,300원

토지면적: 224,218.53㎡ (약 67,825평)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 제OOOOO

1.1. 입지조건

주위환경:

본 건은 제천시 덕산면, 백운면, 봉양읍, 송학면 일대에 걸쳐 분포하는 다수의 임야 필지로 구성되어 있습니다. 각 필지는 골안마을, 음지말마을, 양달말마을 등 주변 마을과 인접해 있으며, 산간 임야, 농경지, 과수원, 국도변 임야지대, 주택, 창고시설, 캠핑장 등 다양한 형태로 형성된 지역에 위치합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

대부분의 토지는 지적도상 맹지인 경우가 많아 차량 접근이 어렵거나 제한적입니다. 일부 필지는 노폭 약 3m의 도로와 접하거나, 현황 임도(산길)가 개설되어 있어 차량 접근이 가능한 경우도 있습니다. 인근으로 국도 36호선, 5호선 및 지방도로가 통과하고 있으나, 대중교통 이용 편의성은 지역에 따라 다소 불편하거나 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태:

다수의 필지가 지적도상 맹지이며, 일부는 현황 임도 또는 소폭의 도로에 접하고 있습니다. 차량 접근 가능 여부는 개별 필지의 현황 도로 접촉 여부에 따라 상이합니다.

주변 시설:

본 건 소재지는 자연림, 농경지, 과수원, 소규모 마을 등이 산재한 산간 지역입니다. 인근에 국도가 통과하고 있어 광역 접근성은 확보되어 있습니다. 외부 조사 결과, 본 건의 직접적인 인접 지역 내에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없으나, 농림지역 내 위치하므로 개발 시에는 관련 법규 및 행위 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2009년 3월 6일 제천산림조합 앞으로 설정된 근저당권(채권액 1,240,000,000원)이 말소기준권리입니다.

등기부 요약:

본 건의 등기부등본상 소유권 이전(1970년 10월 22일) 외에는 말소기준권리인 근저당권, 지상권설정, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으며, 이들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 1,240,000,000원입니다.

임차인 현황:

인수할 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으며, 특정 임차인 정보는 제공되지 않았습니다. 그러나 전체 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 확인 시 점유자가 있을 가능성에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 광활한 임야로 구성되어 있어 일반적인 상업 지구의 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 다만, 농림지역 및 관리지역으로 용도 지역이 지정되어 있어 산림 관련 산업, 농업, 또는 장기적으로는 전원생활 및 휴양 관련 시설 개발의 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 주변의 국도 접근성은 잠재적 활용 가치를 높이는 요소가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 주로 자연림과 경작지로 이루어진 농촌 및 산간 지역에 위치합니다. 인근 마을을 통한 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 수 있으나, 주요 편의 시설이나 문화 시설은 제천 시내 등 중추적인 생활 거점으로 이동해야 할 것으로 보입니다. 자연환경이 우수하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

분묘기지권:

다수의 필지에 분묘가 소재하는 것으로 확인되며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 제약이 될 수 있으며, 분묘 이장 등 추가적인 비용 및 분쟁 발생 가능성이 존재합니다.

맹지 및 접근성:

대부분의 필지가 지적도상 맹지로서 차량 접근이 어렵거나 제한적입니다. 일부 토지는 폭 3m 정도의 좁은 도로에 접하거나, 현황 임도에만 의존해야 하므로, 차량 접근성이 매우 낮은 점은 주요 리스크 요인입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(200m, 500m, 1000m, 2000m), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 산림보호구역, 하천구역, 공장설립승인지역, 한강폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 공법상 제한을 받고 있습니다. 이는 토지의 활용도를 극히 제한하는 요소입니다.

지적 경계 불분명:

인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여, 정확한 경계 확인을 위한 측량 비용이 추가로 발생할 수 있으며, 이로 인한 경계 분쟁의 소지도 있습니다.

하천구역 저촉:

일부 필지는 하천구역에 저촉되어 개발 행위에 제한이 따릅니다.

임대관계 미상:

전체 임대 관계가 미상으로, 점유자 발생 시 명도 관련 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 제천시 일대에 위치한 대규모 임야로, 감정가는 약 5.26억 원 수준입니다. 하지만 다수의 필지가 맹지이거나 접근성이 낮고, 분묘기지권 성립 여부 불분명, 다양한 공법상 개발 제한, 지적 경계 불분명 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 분묘 문제는 권리 관계를 복잡하게 만들고, 토지 이용에 상당한 제약을 야기할 수 있습니다. 토지이용계획상 제한 사항이 많아 실질적인 개발 가치는 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 총 면적이 상당하여, 규제 완화 또는 특정 목적(예: 산림 관리, 장기적 개발)을 염두에 둔다면 규모의 경제를 고려할 수 있습니다.

* 자연환경: 우수한 자연림 환경은 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다수의 잠재적 리스크(분묘, 맹지, 각종 개발 제한 등)를 고려할 때, 감정가(526,313,300원)보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다. 특히 분묘 문제 해결 비용, 각종 인허가 가능성, 토지 개발 제한 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다. 정확한 입찰가는 개별 투자자의 리스크 감수 수준, 현장 조사 결과, 그리고 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 본 보고서에서 구체적인 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

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