나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54397 [2] 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 제1층 제101호, 제123호, 제124호로서,
(사용승인일 : 2017.07.19)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1~3)은 현황 공실 상태이며, 기호(1) 후면 출입구 일부 부분은 벽체로 구분된 상태입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 자동차관련시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수보증금은 최저매각가격의 20%를 납부하여야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경54397 (2)

* 소재지: 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층 123호

* 물건종별: 근린상가

* 감정가: 1억 6,200만원

* 토지면적: 40.86㎡ (약 12.36평)

* 건물면적: 93.54㎡ (약 28.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 사용승인일: 2017년 7월 19일

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 화성시 능동 소재 '능동초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 어우러져 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 본건 토지는 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15미터, 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 주변 도로 역시 중로 1류 및 2류에 접해 있어 개발 및 상업 활동에 유리한 조건입니다.

1.2. 권리분석

* 본건 경매의 채권자는 안산농업협동조합입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 10월 24일 접수된 안산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 근저당권 외 다수의 가압류 및 압류가 존재했으나, 모두 본 경매개시결정(2025타경54397)에 의해 말소될 예정입니다. 말소 기준 권리 이후 설정된 권리들은 경매로 소멸됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

* 임대관계는 미상입니다.

* 주의 필요: 임대차 관계가 확인되지 않아 인수되는 보증금은 없으나, 혹시 모를 임차인의 존재 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

* 건축물대장상 본건은 경기도 화성시 능동 1063-4번지 '세가프라자' 건물 내 1층 123호입니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 1층, 지상 5층 규모이며, 본건은 1층에 위치합니다.

* 주요 용도는 자동차 관련 시설 및 근린생활시설입니다.

* 현재 건물 내 일부 호실은 공실 상태이며, 본건 123호 역시 공실로 추정됩니다.

* 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 자동차 관련 시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 능동 지역은 아파트 단지와 학교가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다.

* '세가프라자' 건물은 2017년에 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 속하며, 주변에 유사한 상가 건물들이 소재하여 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 '능동 블리스'와 같은 오피스텔 단지가 위치하여 유동인구 및 잠재적 고객층 확보에 긍정적입니다.

* 지역적으로 동탄 신도시와 인접하여 향후 개발 및 인구 유입에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 단지 인근에 능동초등학교가 위치하여 학군 배후지로 적합합니다.

* 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 주변에 혼재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 본건은 재매각 물건으로, 최초 입찰 시 낙찰되지 못한 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 주의사항으로 명시된 바와 같이, 최저매각가격의 20%에 해당하는 매수보증금을 납부해야 하므로 자금 계획에 유의해야 합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 여부 및 관련 권리관계 확인이 필요합니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 능동초등학교 인근의 안정적인 배후 수요와 상업지구로서의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태 및 관리 측면에서 유리할 수 있습니다.

* 말소기준권리 이후 설정된 다수의 권리들이 경매 절차에 따라 소멸되므로, 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다.

* 현재 공실 상태이므로, 인수 후 즉시 임대 또는 자가 사용이 가능합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 능동의 능동초등학교 인근에 위치한 근린상가 물건으로, 주변 아파트 단지 및 상업 시설과 어우러진 입지적 장점을 지니고 있습니다. 2017년에 준공된 '세가프라자' 건물의 1층에 위치하며, 건물 및 토지 면적이 적절하여 소규모 상업 시설 운영에 적합합니다. 권리관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 주변 상권은 배후 수요가 확보되어 있으며, 동탄 신도시와의 인접성으로 인해 향후 성장 가능성도 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 1억 6,200만원을 기준으로, 본건의 위치, 건물 상태, 재매각 물건임을 감안할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 1억 2,960만원 ~ 1억 4,580만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(본 예상 입찰가는 현재 시점의 정보와 통상적인 경매 시장 상황을 기반으로 하며, 실제 입찰 시에는 최신 시세, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.