나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54397 [3] 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층124호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 제1층 제101호, 제123호, 제124호로서,
(사용승인일 : 2017.07.19)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기호(1~3)은 현황 공실 상태이며, 기호(1) 후면 출입구 일부 부분은 벽체로 구분된 상태입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 자동차관련시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54397 (3)

소재지: 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층124호

용도: 근린상가 (자동차관련시설, 근린생활시설)

감정가: 146,000,000원

토지면적: 18.47㎡ (약 5.59평) / 토지지분: 18.47㎡

건물면적: 42.27㎡ (약 12.79평) / 건물지분: 42.27㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안산농업협동조합

사용승인일: 2017년 07월 19일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 5층 건물 내 제1층 제124호 (집합건물)

총 구분 호수: 27호

건축물 현황

* 대지면적: 2082.7㎡ (약 630.01평)

* 건축면적: 1853.97㎡ (약 560.85평)

* 연면적: 8001.98㎡ (약 2420.79평)

* 건폐율: 89.02%

* 용적률: 362.09%

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 생활 환경이 양호합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 북서측 및 남서측으로는 노폭 약 15미터, 남동측으로는 약 20미터의 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (안산농업협동조합, 2018.07.02 접수, 912,000,000원) 입니다.

* 본 경매는 채권자 안산농업협동조합의 임의경매 신청으로 진행 중입니다. (사건번호: 수원지방법원 2025타경54397)

* 말소기준권리보다 후순위인 각종 압류, 가압류 (중소기업은행, 시흥세무서장, 소상공인시장진흥공단, 화성시 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

* 본 건은 인수되는 권리 없이 깨끗하게 정리될 것으로 예상됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

* 총 등기부채권액은 986,316,643원입니다.

1.3. 상권분석

* 건물은 자동차관련시설 및 근린생활시설 용도로 이용 가능하며, 다수의 점포(총 27호)로 구성되어 있습니다.

* 인근 배후 주거 단지 및 학교를 기반으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물 내 146대, 외부에 52대의 주차 공간을 확보하고 있어 방문객 편의성이 높습니다. (총 198대 주차 가능)

1.4. 생활정보

* 능동초등학교가 인접해 있어 학군 배후지로서의 가치를 지닙니다.

* 주변으로 아파트 단지 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건(1층 124호)은 현재 공실 상태입니다. 공실 해소 및 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이나, 현황 파악 필수)

* 토지이용계획상 비행안전제6구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축물 증개축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 능동, 능동초등학교 인근에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 상가 건물입니다.

* 주변 상업 및 주거 환경이 혼재되어 있어 잠재적 고객층 확보에 유리하며, 편리한 교통 및 충분한 주차 공간을 갖추고 있습니다.

* 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명하다는 점은 유의해야 할 리스크 요소입니다.

* 말소기준권리 외 등기된 권리들은 모두 소멸 예정이므로 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 상가: 2017년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 안정적 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 학교로 인한 고정 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 편리한 교통 및 주차 환경: 우수한 접근성과 넉넉한 주차 공간은 상가 활성화에 기여합니다.

* 경매를 통한 합리적 취득 기회: 감정가 대비 경쟁력 있는 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 146,000,000원을 기준으로, 인근 실거래가, 유사 물건 낙찰 사례, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 등기부채권 총액이 상당하나, 말소기준권리 외 모든 권리는 소멸 예정이므로 권리상의 부담은 없습니다.

* 현 공실 상태 및 임대 미상인 점을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사 및 최신 시장 동향 분석이 필수적이며, 본 보고서의 예상 입찰가는 단순 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.