나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20037 [1] 충청남도 논산시 연무읍 마전리 290-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2025.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 고내리 소재 ""황화초등학교"" 남서측 근거리에 위치하는
토지로서, 주위일원은 공장, 각종 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야 소재하는
읍소재지외곽 공장지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량접근이 가능하며, 인근에 도로변에 버스정류장이 소재하는 바,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1~8) : 대체로 부정형의 8필 일단지로서 ""공업용"" 으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1~8) : 일단지로서 소로각지에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~8) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조하시기 바라며. 건물의 구조·용도·이용상황 등으로
보아, 본건에 영향이 미미할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

ⓑ 별지 ""지적 및 건물개황도"" 에 도시한 바와같이 본 공장의 주출입구는 타인토지
(동소 287-30)을 통해 출입이 가능하나, 기준시점현재 장애물로 출입을 제한하고
있는 바, 경매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(9) 철골조 스레트지붕 단층 건물로서
·내외벽 : 시멘트블록조 치장쌓기 등 마감.
·바 닥 : 하드너 등 마감.
·기 둥 : H-Beam 200×300
·창 호 : 샷시창호.

(10) 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서
·내외벽 : 일부 콘크리트 벽체, 판넬 마감.
·바 닥 : 하드너 등 마감.
·기 둥 : H-Beam 300×300

(11) 벽돌조 콘크리트지붕 2층 건물로서
·외 벽 : 벽돌치장쌓기 등 마감.
·내 벽 : 벽지, 타일, 벽돌쌓기 등 마감.
·바 닥 : 비닐장판, 타일 등 기타마감.
·창 호 : 샷시창호.

(12) 경량철골조 칼라강판지붕 단층 건물로서
·평가외(말소).

(13) 철골조 스레트지붕 단층 건물로서
·내외벽 : 일부 콘크리트 벽체, 판넬 마감.
·바 닥 : 하드너 등 마감.
·기 둥 : H-Beam 300×300

이용상태

(9) : 공장(벽돌제조공장)

(10) : 공장(원토장)

(11) 1층 : 사무실, 샤워실, 탈의실, 창고 등
2층 : 주방, 식당, 연구실

(12) : 평가외(2009년 08월 20일자 말소)

(13) : 공장(원토장)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기보일러설비, 소화전 등 기타 부대설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 를 참조하시기 바람.

공부와의 차이

기호(10)의 공부상용도는 ""창고시설"" 이나, 현황은 ""원토장(야적장)"" 으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물, 제시외 기계기구 포함. 본건 기계기구 중 일련번호 33, 36, 44, 48, 49는 소재불명.
2.목록15 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수, 원상회복명령 발하여질 가능성 있으므로 매수신청 전 행정관서에 반드시 확인 필요), , 공부상 '전'이나 현황은 '공업용의 부속토지, 일부 출입로 등'
3.3.목록10 공부상 '창고시설'이나 현황은 '원토장(야적장)'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 논산지원 2025타경20037 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 논산시 연무읍 마전리 290-2

용도: 공장

감정가: 5,516,359,080원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 21,012.00㎡ (약 6,356.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 5,902.38㎡ (약 1,785.96평)

건물 제시외면적: 2,233.40㎡ (약 676.16평)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍에 위치하며, 황화초등학교 남서측 근거리에 소재합니다. 주위 일원으로는 공장, 각종 근린생활시설, 단독주택, 농경지 및 임야가 혼재하는 읍소재지 외곽 공장지대로 형성되어 있습니다. 본건 주변으로 점토 벽돌, 블록 제조업체 및 건축용 플라스틱 조립제품 제조업체가 소재하는 산업 집적지를 이루고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 연무읍은 1번 국도(득안대로)가 지나며, 호남고속도로지선 논산IC, 논산천안고속도로 연무IC가 인접하여 광역 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

본건 토지(8필지 일단지)는 현재 공업용으로 이용 중이며, 대체로 부정형입니다. 용도지역은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 토지 공부상 '전'이나 현황은 '공업용의 부속토지, 일부 출입로 등'으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

토지 등기부 요약에 따르면, 여러 건의 가압류, 압류 및 근저당권이 설정되어 있습니다. 주요 권리로는 한국산업은행의 다수의 근저당권(총액 3,200,000,000원)과 신용보증기금, 기술보증기금, 농협은행, 제이비주식회사, 서울보증보험주식회사 등의 가압류가 다수 존재합니다. 또한 논산세무서장의 압류가 등재되어 있습니다. 본건 경매개시결정의 채권자는 유디제십차유동화전문유한회사입니다. 등기부채권 총액은 7,478,260,146원입니다.

3.2. 등기부현황 (건물)

건물 등기부 요약 역시 토지와 유사하게 한국산업은행의 근저당권(총액 3,200,000,000원)과 다수의 가압류, 압류가 설정되어 있습니다. 건물 역시 본건 경매개시결정의 채권자는 유디제십차유동화전문유한회사이며, 등기부채권 총액은 7,478,260,146원입니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권 개요:'가 기재되어 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 논산시 연무읍 외곽의 공장지대에 위치하고 있습니다. 주변에 공장, 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 육군훈련소가 인근에 위치하여 배후 인구가 존재하지만, 직접적인 상권 형성보다는 산업 활동 중심의 입지입니다.

4.2. 주변 상업/산업 시설

주요 산업시설로는 본건과 유사한 제조업체들이 인근 마전리에 다수 위치하고 있습니다. 상업시설로는 연무읍 소재지에 기본적인 근린생활시설 및 이마트, 이마트24 등이 존재합니다. 또한, 레저/관광 시설로는 테하스랜드글램핑장이 위치해 있어 주변 지역에 일부 활동 인구 유입이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 황화초등학교가 있었으나 현재는 연무초등학교로 통폐합되었습니다. 연무읍 내에는 연무초등학교, 연무중학교, 연무고등학교 등 다수의 교육시설이 소재합니다.

5.2. 편의시설

연무읍 소재지에 마트, 편의점 등 기본적인 편의시설이 분포합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 납골당, 정신병원 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 이슈

* 중복병합사건, 유동화물건으로 특수성이 존재합니다.

* 목록 15 토지는 공부상 '전'이나 현황은 '공업용 부속토지, 일부 출입로 등'으로 이용 중이며, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금 몰수 및 원상회복명령의 가능성이 있으므로, 매수 신청 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 건물 목록 10호는 공부상 '창고시설'이나 현황은 '원토장(야적장)'으로 이용 중입니다.

6.2. 물리적/이용 관련 이슈

* 제시외 건물 및 제시외 기계기구도 일괄 매각 대상에 포함되나, 일부 기계기구(일련번호 33, 36, 44, 48, 49)는 소재불명 상태입니다.

* 본 공장의 주출입구가 타인 토지(동소 287-30)를 통해 가능하나, 현재 장애물로 인해 출입이 제한되고 있는 상황입니다. 이에 대한 이해관계인의 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

* 건물 감정평가 요항표 상, 평가외 건물(목록 12)은 말소된 것으로 확인됩니다.

* 감정평가서에 기재된 총 채무액(7,478,260,146원)이 감정가(5,516,359,080원)를 초과하여, 경매 시 낙찰가율에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 임대 내역이 '미상'으로, 잔존 임차인 관련 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본 건은 인수 보증금 0원으로 기재되어 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 논산시 연무읍에 위치한 공장으로, 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건축물을 갖추고 있습니다. 공업용으로 이용 가능한 지역에 소재하며, 고속도로 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 다수의 채권이 설정되어 있고 총 채무액이 감정가를 상회하는 상황이며, 농지취득자격증명 필요, 일부 기계기구 소재불명, 토지 일부 현황과 공부상 차이, 출입로 제한 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지면적과 활용도 높은 공장 건축물 보유.

* 계획관리지역으로 공장, 창고 등 다양한 산업시설 건축 및 운영에 유리.

* 논산IC, 연무IC 인근으로 물류 이동 및 광역 접근성 우수.

* 주변에 유사 산업시설이 분포하여 산업 인프라 형성 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,516,359,080원입니다. 총 등기부채권액이 7,478,260,146원에 달하는 점, 농지취득자격증명 필요 등 제반 리스크를 감안할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 권리관계, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 채무총액 대비 감정가 비율 및 리스크 요인을 충분히 반영하여 접근하는 것이 바람직합니다. (예상 입찰가 산정 시, 인수되는 보증금은 없으므로 감정가 및 시장 상황을 기준으로 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.