나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경56259 [5] 서울특별시 강동구 천호동 453-19 나비빌딩 지하층190호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선, 8호선 "천호역" 동측 인근에 위치하며
주위는 각종 판매시설 및 오피스빌딩, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경보통시됨.

교통상황

차량출입 자유롭고 인근에 지하철 5호선, 8호선 "천호역" 및 버스승강장이 소재하여 대중
교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물내에 구분 소유된 3층
319호, 3층 338호, 3층 357호, 3층 369호, 지하층 190호로서,
외벽 : 복합판넬 및 타일 붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

상가(판매 및 영업시설)로서 공히 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비, 화재경보설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장된 도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(2015-04-15)(접합), 가축사육제한구역
(2014-06-25), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27),대공방어협조구역(위탁고도
:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술),재정비촉진지구(천호성내
재정비촉진지구), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), 공장설립제한
지역(2016-11-28), 도시관리계획 입안중(2024-06-12)(공람기간:2024.6.12-2024.6.27.
기타 자세한 사항은 강동구 공고 제2024-1234호 조서내용 확인), 도시관리계획 입안중
(2024-06-12)(공람기간:2024.6.12-2024.6.27. 기타 자세한 사항은 강동구 공고 제2024-
1234호 조서내용 확인)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공실상태로 임대관계 미상임.

물건 비고

·감정평가서상 “오픈상가로서 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 한,두면 간이 약식 구조물 벽이 소재하며 바닥도 경계를 확인할수 있게 되어 있으며, 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착되어 있음”으로 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경56259 (5)

서울특별시 강동구 천호동 453-19 나비빌딩 지하1층 190호

용도: 근린상가

감정가: 16,500,000원

토지면적: 0.77㎡ (약 0.23평)

토지 지분: 0.77㎡ (약 0.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3.56㎡ (약 1.08평)

건물 지분: 3.56㎡ (약 1.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 쇼핑몰나비관리단

특이사항: 재정비촉진지구

1.1. 입지조건

* 본건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하고 있으며, 지하철 5호선 및 8호선 환승역인 "천호역"에서 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 각종 판매시설, 오피스 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

* 차량 출입이 용이하며, 지하철역 및 버스 승강장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 서측으로는 노폭 약 15미터 내외의 포장된 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 서울동부지방법원 2024타경56259호 부동산강제경매 사건입니다.

* 말소기준권리는 2024년 5월 23일 접수된 쇼핑몰나비관리단의 강제경매개시결정(채권금액 60,894,803원)입니다.

* 집합건물 등기부등본 상의 권리 내역을 검토한 결과, 해당 경매개시결정 등기 외 소유권이전 등기(2017년, 2021년)가 존재하나, 이는 말소기준권리에 의해 정리될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 명시되어 있어, 낙찰자는 인수할 권리 없이 깨끗한 등기 상태를 취득할 것으로 보입니다.

* 현재 임차인 현황은 확인되지 않았으며, 보증금 및 차임 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 천호동 일대는 서울 동남권의 주요 상업 및 교통 요충지로, 다양한 판매시설과 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 지하철 5, 8호선 천호역을 중심으로 유동인구가 풍부하며, 상권 활성화 가능성이 높은 지역입니다.

* 건물 자체는 철골철근콘크리트 구조의 14층 건물로, 해당 호수는 지하 1층에 위치하고 있습니다.

* 현재 건물 전체 및 본건 호수는 상가(판매 및 영업시설)로서 공실 상태입니다. 임대 관계는 미상입니다.

* 전용 면적이 3.56㎡(약 1.08평)으로 매우 작아, 특정 목적(예: 사무실, 코인 노래방, 키오스크 등)으로 활용될 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 지하철 5호선, 8호선 천호역이 인근에 위치하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변에 다양한 판매시설, 음식점, 금융기관 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 소화전, 화재경보설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 매우 작은 면적(건물 3.56㎡, 토지 0.77㎡)입니다. 이는 활용도를 제한하며, 재판매 시에도 특정 수요층만 대상으로 할 수 있습니다.

* 감정평가서상 "오픈상가로서 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 간이 약식 구조물 벽이 소재하며 바닥도 경계를 확인할 수 있게 되어 있다"는 기재는, 점포 구분이 명확하지 않거나 외부 구조물에 의존하고 있음을 시사합니다. 이는 향후 경계 분쟁이나 점유 관련 이슈를 야기할 수 있습니다.

* 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점은, 임대 수익 창출에 대한 불확실성을 내포합니다.

* 본건이 속한 지역은 "재정비촉진지구"이며, "도시관리계획 입안중"(2024년 6월 공람) 상태입니다. 이는 향후 지역 개발에 따른 변화 가능성을 의미하지만, 동시에 계획 변경으로 인한 불확실성도 존재합니다. (공람기간 2024.6.12-2024.6.27)

1.6. 종합 의견

본건은 서울의 주요 상업 지역인 천호동에 위치한 근린상가 경매 물건입니다. 뛰어난 교통 환경과 주변 상권의 활성화 가능성은 긍정적인 요소입니다. 하지만 매우 작은 전용 면적, 오픈 상가로서의 경계 불확실성, 공실 상태 및 임대 관계 미상, 그리고 재정비촉진지구 지정 및 도시관리계획 입안 중이라는 점은 투자 결정 시 신중한 검토를 요구합니다. 특히, 이러한 소형 상가 공간의 실질적인 활용 방안과 향후 지역 개발 계획의 구체적인 영향을 면밀히 파악해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강력한 입지: 지하철 5, 8호선 천호역 역세권의 핵심 상업 지역에 위치합니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구로 지정되어 향후 지역 발전 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 낮은 감정가: 1,650만원의 감정가는 해당 입지 대비 저렴하게 접근할 수 있는 기회를 제공합니다. (단, 면적을 고려해야 함)

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 본건과 유사한 면적 및 용도의 소형 상가 거래 사례 분석

* 천호동 재정비촉진지구 개발 계획의 구체적인 내용 및 예상 시점 확인

* 인근 상가 공실률 및 임대료 수준 조사

* 최소한의 리모델링 비용 및 향후 예상되는 관리비, 세금 등을 고려한 수익성 분석

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 1,650만원을 기준으로 시장 상황과 본건의 가치를 종합적으로 판단하여, 낙찰 후에도 일정 수준 이상의 수익률을 확보할 수 있는 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.