나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경56259 [4] 서울특별시 강동구 천호동 453-19 나비빌딩 3층369호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선, 8호선 "천호역" 동측 인근에 위치하며
주위는 각종 판매시설 및 오피스빌딩, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경보통시됨.

교통상황

차량출입 자유롭고 인근에 지하철 5호선, 8호선 "천호역" 및 버스승강장이 소재하여 대중
교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물내에 구분 소유된 3층
319호, 3층 338호, 3층 357호, 3층 369호, 지하층 190호로서,
외벽 : 복합판넬 및 타일 붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

상가(판매 및 영업시설)로서 공히 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비, 화재경보설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장된 도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(2015-04-15)(접합), 가축사육제한구역
(2014-06-25), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27),대공방어협조구역(위탁고도
:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술),재정비촉진지구(천호성내
재정비촉진지구), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), 공장설립제한
지역(2016-11-28), 도시관리계획 입안중(2024-06-12)(공람기간:2024.6.12-2024.6.27.
기타 자세한 사항은 강동구 공고 제2024-1234호 조서내용 확인), 도시관리계획 입안중
(2024-06-12)(공람기간:2024.6.12-2024.6.27. 기타 자세한 사항은 강동구 공고 제2024-
1234호 조서내용 확인)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공실상태로 임대관계 미상임.

물건 비고

·감정평가서상 “오픈상가로서 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 한,두면 간이 약식 구조물 벽이 소재하며 바닥도 경계를 확인할수 있게 되어 있으며, 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착되어 있음”으로 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경56259 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 쇼핑몰나비관리단

매각기일: 2026년 07월 27일

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 453-19 나비빌딩 3층369호

도로명 주소: 서울특별시 강동구 천호대로157길 14 (천호동)

건물명: 나비빌딩

건물구조: 철골철근콘크리트구조, 지하 4층, 지상 14층 건물 중 3층 369호

용도: 근린상가 (판매 및 영업시설)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 34,800,000원

토지면적: 1.41㎡ (약 0.43평)

토지 지분: 1.41㎡ (약 0.43평)

건물면적: 6.53㎡ (약 1.97평)

건물 지분: 6.53㎡ (약 1.97평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

감정평가서상 "오픈상가로서 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 한두면 간이 약식 구조물 벽이 소재하며 바닥도 경계를 확인할 수 있게 되어 있으며, 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착되어 있음"으로 기재되어 있음.

현재 상가(판매 및 영업시설)로서 전체 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 지하철 5호선, 8호선 "천호역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 판매시설, 오피스빌딩, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. 특히 천호동 로데오거리에 인접하여 상업 활동이 활발한 지역에 속함.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유로우며, 인근에 지하철 5호선 및 8호선 "천호역"과 다수의 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 토지 및 도로 상태

본건이 소재한 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장된 도로와 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중로3류(폭 12m-15m), 재정비촉진지구(천호성내 재정비촉진지구), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음. 또한, 도시관리계획이 입안 중에 있어 향후 지역 개발 가능성이 있음 [cite: provided text, 2].

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 5월 23일 접수된 쇼핑몰나비관리단의 강제경매개시결정 등기임.

3.2. 등기부 현황

* 갑5: 2012년 1월 13일 소유권 이전 (신동헌)

* 갑6: 2021년 9월 6일 소유권 이전 (주심부동산중개법인주식회사, 매매 금20,000,000원)

* 갑7: 2024년 5월 23일 강제경매 (쇼핑몰나비관리단, 권리금액 60,894,803원, 말소기준권리).

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.4. 임차인 현황

본건은 현재 공실 상태이며, 인수할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됨. 임대 관계는 미상임 [cite: provided text].

4. 상권분석

4.1. 상업 활동

천호역 주변은 서울 동부권의 대표적인 상업 지구 중 하나로, 지하철역을 중심으로 다양한 판매시설, 금융기관, 음식점, 오락시설 등이 밀집해 있음. 특히 천호 로데오거리 인근은 젊은 층의 유동인구가 많아 활기찬 분위기를 형성하고 있음.

4.2. 주변 시설

다양한 소매점, 의류매장, 식음료 매장 등이 발달해 있으며, 오피스 빌딩 또한 산재해 있어 직장인 수요를 바탕으로 한 상권도 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 5호선, 8호선 천호역이 도보 거리에 위치하고, 인근 버스 정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이함.

5.2. 편의시설

로데오거리 상권 내에 위치하여 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리함. 주변에 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설도 잘 갖추어져 있음.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변 지역은 주로 상업 및 업무 시설로 이루어져 있으며, 현재까지 조사된 바에 따르면 본건 인근에서 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았음..

6. 잠재적 리스크

6.1. 소규모 점포 면적

건물 면적이 6.53㎡ (약 1.97평)으로 매우 작아, 운영 가능한 업종이 제한적일 수 있음. 이는 임대 수익률이나 향후 되팔 때의 가치 상승에 제약 요인이 될 수 있음.

6.2. 오픈상가 구조

감정평가서에 기재된 '오픈상가'로서의 구조적 특징은 독립적인 공간 활용이나 리모델링에 있어 제약이 있을 수 있으며, 인접 호수와의 경계 문제 발생 가능성을 내포함 [cite: provided text, 2].

6.3. 재정비촉진지구 및 도시관리계획 입안 중

재정비촉진지구 지정 및 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있으나, 구체적인 개발 방향 및 시기에 따라서는 예상치 못한 변화나 불편이 발생할 수도 있음.

6.4. 공실 상태

현재 전체 공실 상태로 임대 수익이 발생하지 않고 있으며, 소규모 점포의 특성상 공실 장기화 위험을 고려해야 함 [cite: provided text].

7. 종합 의견

본건은 지하철 천호역 초역세권에 위치하며, 상업 및 업무 시설이 밀집한 활성화된 지역에 자리하고 있음. 교통 편의성과 배후 상권은 매우 우수하나, 전용면적 6.53㎡의 작은 소형 점포라는 점이 최대 고려 사항임. 감정가는 34,800,000원으로 책정되었으나, 작은 면적과 오픈상가의 특성, 현재 공실 상태임을 감안할 때 신중한 접근이 필요함. 재정비촉진지구 지정 및 도시관리계획 입안 중이라는 점은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 단기적인 투자보다는 미래 가치를 보고 접근하는 것이 바람직함.

8. 투자 포인트

* 천호역 초역세권의 우수한 입지 및 교통망.

* 활발한 상업지구 내 위치로 유동인구 및 잠재 수요 확보 용이.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 향후 인접 호수 통합 개발 시 시너지 효과 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 34,800,000원을 기준으로 하되, 본건의 소규모 면적, 오픈상가 구조, 현재 공실 상태, 그리고 재개발 지역의 불확실성 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함. 임차인이 없어 인수할 보증금은 없으므로, 부동산의 실제 가치와 향후 임대 수익률, 예상되는 개발 이익 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 권장됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.