나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경56259 [2] 서울특별시 강동구 천호동 453-19 나비빌딩 3층338호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선, 8호선 "천호역" 동측 인근에 위치하며
주위는 각종 판매시설 및 오피스빌딩, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경보통시됨.

교통상황

차량출입 자유롭고 인근에 지하철 5호선, 8호선 "천호역" 및 버스승강장이 소재하여 대중
교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물내에 구분 소유된 3층
319호, 3층 338호, 3층 357호, 3층 369호, 지하층 190호로서,
외벽 : 복합판넬 및 타일 붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

상가(판매 및 영업시설)로서 공히 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비, 화재경보설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장된 도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(2015-04-15)(접합), 가축사육제한구역
(2014-06-25), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27),대공방어협조구역(위탁고도
:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술),재정비촉진지구(천호성내
재정비촉진지구), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), 공장설립제한
지역(2016-11-28), 도시관리계획 입안중(2024-06-12)(공람기간:2024.6.12-2024.6.27.
기타 자세한 사항은 강동구 공고 제2024-1234호 조서내용 확인), 도시관리계획 입안중
(2024-06-12)(공람기간:2024.6.12-2024.6.27. 기타 자세한 사항은 강동구 공고 제2024-
1234호 조서내용 확인)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공실상태로 임대관계 미상임.

물건 비고

·감정평가서상 “오픈상가로서 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 한,두면 간이 약식 구조물 벽이 소재하며 바닥도 경계를 확인할수 있게 되어 있으며, 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착되어 있음”으로 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경56259 (2)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 453-19 나비빌딩 3층338호

용도: 근린상가

감정가: 18,000,000원

토지면적: 0.77㎡ (약 0.23평)

건물면적: 3.57㎡ (약 1.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 쇼OOOOOOO

건축물 정보:

건물명: 나비빌딩

총 층수: 14층 (지하 4층)

구조: 철골철근콘크리트구조

주용도: 판매시설 (판매 및 영업시설)

사용승인일: 2003년 12월 31일

해당 호수: 3층 338호

전용면적: 3.57㎡ (약 1.08평)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 천호동 소재, 지하철 5호선 및 8호선 "천호역" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 각종 판매시설, 오피스 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 5호선, 8호선 "천호역" 및 다수의 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측으로는 노폭 약 15미터의 포장된 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 05월 23일 접수된 쇼핑몰나비관리단의 강제경매 개시결정(채권액 60,894,803원)입니다.

* 등기부 요약:

* 갑2: 2004년 04월 23일 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (박혜정)

* 갑3: 2022년 02월 10일 소유권이전 (주심부동산중개법인주식회사, 매매금 20,000,000원)

* 갑4: 2024년 05월 23일 강제경매 (쇼핑몰나비관리단, 채권액 60,894,803원) - 말소기준권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 현재 공실 상태로 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 천호역 일대는 서울 동부권의 주요 상권 중 하나로, 지하철 5호선과 8호선의 환승역인 천호역을 중심으로 발달했습니다.

* 현대백화점, 이마트, 로데오거리 등이 위치하여 젊은 층과 다양한 연령대의 유동인구가 풍부합니다.

* 주변 지역은 상업지역으로, 판매시설, 오피스 빌딩, 근린생활시설이 혼재되어 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

* 대한민국 100대 상권 중 매출액 최상위권에 속하며, 서울 평균 대비 낮은 공실률을 보이는 등 상권 활성화가 잘 되어 있는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선, 8호선 천호역이 인접하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 현대백화점, 이마트, 로데오거리 등이 가까워 쇼핑과 문화생활을 즐기기 좋습니다. 병원, 은행, 카페 등 생활 편의 시설도 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구: 본건은 천호성내 재정비촉진지구에 포함되어 있으며, 최근(2024년 6월 12일) 도시관리계획 입안이 진행 중인 사항이 있습니다. 이는 향후 지역 개발 및 가치 변동에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 공고(강동구 공고 제2024-1234호)를 통해 자세한 내용을 확인해야 합니다.

* 건물 상태: 감정평가서상 "오픈상가로서 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 간이 약식 구조물 벽이 소재하며, 바닥도 경계를 확인할 수 있게 되어 있고, 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착되어 있음"으로 기재되어 있습니다. 이는 구분감이 다소 약할 수 있음을 시사합니다.

* 공실 상태: 현재 건물이 공실 상태이며 임대 관계가 미상입니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선, 8호선 천호역 초역세권에 위치한 소형 근린상가입니다. 천호역세권은 서울 동부권의 대표적인 복합 상권으로, 풍부한 유동인구와 높은 매출액, 낮은 공실률을 자랑합니다. 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 개발 가능성도 존재합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 인수할 권리가 없어 명확하며, 임차인 현황상 인수 부담도 없습니다. 다만, 소형 면적 및 오픈 상가 형태, 그리고 현재 공실 상태는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 지하철 5호선, 8호선 천호역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권.

* 성숙된 상권: 서울 동부권의 핵심 상권으로 높은 유동인구와 매출 증대 가능성.

* 개발 호재: 천호성내 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 도시 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

* 깔끔한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 인수 부담이 없습니다.

* 소액 투자 가능: 감정가가 낮아 소액으로 투자 진입이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 감정가 18,000,000원을 기준으로, 투자 목적, 시장 상황, 주변 시세, 건물 상태, 재정비촉진지구 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없으므로 실질적인 낙찰가만 고려하면 됩니다. 구체적인 입찰가 산정은 별도의 심층적인 시장 분석 및 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

10. 주변 시설 확인 (혐오시설)

주변 지역 검색 결과, 과거 서울 강동구 천호동 423번지에 '천호동 텍사스촌'으로 불리던 성매매 집결지가 있었으나, 2020년경 마지막 업소들이 폐업하며 대부분 철거 및 재개발이 이루어진 것으로 확인되었습니다. 현재 해당 지역은 재개발되어 아파트 단지가 들어서는 등 과거의 모습은 찾아보기 어렵습니다. 본건의 소재지인 나비빌딩 주변으로는 대형 상업 시설(현대백화점, 이마트 등)과 일반적인 상업 시설이 밀집해 있으며, 현재까지 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.