나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경56259 [3] 서울특별시 강동구 천호동 453-19 나비빌딩 3층357호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선, 8호선 "천호역" 동측 인근에 위치하며
주위는 각종 판매시설 및 오피스빌딩, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경보통시됨.

교통상황

차량출입 자유롭고 인근에 지하철 5호선, 8호선 "천호역" 및 버스승강장이 소재하여 대중
교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 14층 건물내에 구분 소유된 3층
319호, 3층 338호, 3층 357호, 3층 369호, 지하층 190호로서,
외벽 : 복합판넬 및 타일 붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

상가(판매 및 영업시설)로서 공히 공실상태임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비, 화재경보설비 등

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터 내외 포장된 도로와 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로3류(폭 12m-15m)(2015-04-15)(접합), 가축사육제한구역
(2014-06-25), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27),대공방어협조구역(위탁고도
:해발163m(지반+건축+옥탑 등)), 비행안전제3구역(전술),재정비촉진지구(천호성내
재정비촉진지구), 과밀억제권역, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호), 공장설립제한
지역(2016-11-28), 도시관리계획 입안중(2024-06-12)(공람기간:2024.6.12-2024.6.27.
기타 자세한 사항은 강동구 공고 제2024-1234호 조서내용 확인), 도시관리계획 입안중
(2024-06-12)(공람기간:2024.6.12-2024.6.27. 기타 자세한 사항은 강동구 공고 제2024-
1234호 조서내용 확인)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공실상태로 임대관계 미상임.

물건 비고

·감정평가서상 “오픈상가로서 인접 호수와 경계를 구분할 수 있는 한,두면 간이 약식 구조물 벽이 소재하며 바닥도 경계를 확인할수 있게 되어 있으며, 점포 상단부에 호별 번호 표시가 부착되어 있음”으로 기재
·현황조사서상 “목록3 357호 점포와 목록외 351 점포 사이에 경계벽이 없는 상태임”으로 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강동구 천호동 453-19 나비빌딩 3층 357호에 위치한 근린상가 물건입니다.

사건번호는 서울동부지방법원 2024타경56259 (3)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 25,600,000원입니다.

토지 면적은 1.02㎡ (약 0.31평)이며, 건물 면적은 4.72㎡ (약 1.43평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각입니다.

채권자는 쇼핑몰나비관리단입니다.

특이사항으로는 재정비촉진지구에 속해 있습니다.

나비빌딩은 철골철근콘크리트 구조로 지하 4층, 지상 14층 건물이며, 본건은 3층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 5호선 및 8호선 천호역 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 각종 판매시설, 오피스빌딩, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

차량 출입이 자유로우며, 인근에 지하철역과 다수의 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

서측으로는 노폭 약 15미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 중로3류에 접해 있습니다. 또한, 천호성내 재정비촉진지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 5월 23일 접수된 쇼핑몰나비관리단의 강제경매개시결정(채권액 60,894,803원)입니다.

등기부상 소유권 이전 내역은 다음과 같습니다.

* 2010년 8월 18일 김행조 소유권 이전

* 2021년 12월 17일 주심부동산중개법인주식회사 소유권 이전 (매매가 23,500,000원)

* 2024년 5월 23일 쇼핑몰나비관리단 강제경매 신청 (말소기준권리)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 천호역 주변은 서울 동부권의 핵심 상권 중 하나로, 지하철 5호선과 8호선의 환승역이라는 지리적 이점 덕분에 유동인구가 매우 풍부합니다.

현대백화점, 이마트 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 판매시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 상업적 가치가 높습니다.

본건은 이러한 중심 상업지구 인근에 위치하며, 건물 용도 또한 판매시설 및 영업시설로서 상권 특성에 부합합니다.

현재 본건은 공실 상태로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

본건 주변은 다양한 판매시설과 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

대형 쇼핑몰, 병원, 은행 등 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 이동도 수월합니다.

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매우 협소한 면적: 건물 면적이 4.72㎡ (약 1.43평)으로 매우 작아 단독 활용에 제약이 많습니다.

* 경계 불분명: 감정평가서 상에는 간이 구조물로 구분이 가능하다고 기재되어 있으나, 현황조사서 상에서는 인접 호실(351호)과의 경계벽이 없는 상태로 조사되었습니다. 이는 향후 점포 경계 및 소유권 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공실 상태 및 임대 관계 미상: 현재 공실 상태이며, 정확한 임대 관계 및 이전 임대차 내역을 파악하기 어렵습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 재정비촉진지구로 지정되어 있으며, 2024년 6월 12일부로 도시관리계획이 입안 중에 있어 향후 개발 계획 변동에 따른 불확실성이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 5, 8호선 천호역 역세권이라는 우수한 입지를 갖춘 소형 상가 물건입니다.

다만, 4.72㎡라는 매우 작은 면적과 인접 호실과의 경계가 불분명하다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

현재 공실 상태이므로, 향후 임대 수익 창출을 위해서는 적극적인 임차인 확보 및 마케팅 전략이 필요합니다.

재정비촉진지구 지정은 장기적인 가치 상승을 기대하게 하지만, 진행 중인 도시관리계획 변경 절차에 대한 지속적인 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 천호역이라는 탁월한 교통 요충지에 위치하여 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 재정비촉진지구: 향후 지역 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적 활용: 소규모 점포, 코인 노래방, 키오스크 등 특정 업종으로 활용하거나, 인접 점포와의 통합 개발 가능성을 염두에 둔 투자 전략이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금은 0원입니다.

감정가 25,600,000원, 최근 매매가 23,500,000원(2021년)을 고려할 때, 본건의 적정 가치는 입지적 장점과 함께 소형 면적 및 경계 불분명 등 잠재적 리스크를 종합적으로 반영해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 22,000,000원에서 24,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.